נדלן בארה”ב

אם אתם מעוניינים להגשים בגדול וחולמים להניח את היד על נכסי נדל”ן משלכם ברחבי ארצות הברית, תשמחו לדעת שעכשיו זה בדיוק הזמן – כל עוד המחירים לא גבוהים אך הביקוש רק הולך ומטפס. אז מה חשוב לדעת על נדל”ן בארצות הברית וכיצד תעשו את זה נכון? כל הפרטים כאן:

נדל”ן בארצות הברית

שוק הנדל”ן האמריקאי מציע מגוון רחב של אפשרויות והזדמנויות, הודות למאפייני האוכלוסייה, הכלכלה ותרבות הדיור. נוסף על כך, מדובר בשוק שנבדל מזה הישראלי הן ביחס למחירי הנכסים והקרקעות (עלותו של בית אמריקאי ממוצע נמוכה משמעותית מבית ישראלי, כאשר שיטת הבנייה היא רק חלק מהפער) והן ביחס למדיניות הרשויות הפדרליות, שפועלות בצורה שקופה יותר מבחינה מנהלתית, מה שמפשט את התהליכים הכרוכים בעיסוק בנדל”ן ומאפשר להם להתבצע ללא תקלות. אז היכן מומלץ להניח את ההשקעה שלכם וכמה באמת היא שווה? בואו נדבר במספרים: ארה”ב מונה כ-330 מיליון בני אדם, כאשר נכון לשנת 2022, המדינות המרכזיות שבהן מתרחשת השקעה משמעותית בנדל”ן הן: וושינגטון, ניו יורק, קליפורניה, קנטקי, אטלנטה, אינדיאנה, נבאדה וטקסס. ביחס למדינות אלה אך גם לאלו הסמוכות להן, דמי השכירות החודשיים עומדים על 1,350$-1650$ בממוצע, כאשר התשואה הממוצעת מההשקעה נעה בין 6%-11% ונחשבת לגבוהה מאוד.

הנדל”ן בארה”ב זול: אמת או שמועה?

חשוב לומר כמה מילים גם על הרקע של שוק הנדל”ן בארה”ב בעשורים האחרונים, ליתר דיוק החל ממשבר הסאב פריים של 2008: עד לאותה שנה, הבנקים האמריקאים הנחילו מדיניות אשראי לא מידתית, במסגרתה ניתנו הלוואות משכנתאות עם ריבית גבוהה מאוד, לאנשים שאינם מסוגלים בפועל לעמוד בהחזרים, ללא צורך במקדמה וללא ערבים. הביקוש הגואה לנדל”ן הוליד מצב שלפיו לאמריקאים כבר לא משתלם לשכור דירה, משום שאין מעשה פשוט יותר מלגשת לבנק הקרוב ולקבל מימון של 100% על המשכנתה, ללא שום תנאים. בפועל, הטעות הייתה באמון המופרז שנטעו הגופים הפיננסיים בצרכנים שלהם, תוך הפיתוי לממן את כלל המשכנתאות מצידם על ידי הנפקת אג”ח בריבית גבוהה במיוחד. סופו של המהלך הזה כבר מוכר לכולנו: הבנק הפקיע מידי הלווים את הבתים שלהם עקב אי עמידתם בהחזרים, “נתקע” עם הנדל”ן שברשותו מכיוון שהביקוש צנח בן רגע, כתוצאה מכך מניות הנדל”ן הנסחרות בבורסה קרסו באחת והמשבר עבר לתחומים נוספים בארה”ב ומשם גם לרחבי העולם כולו. בנקודה זו, ערך הדירות הירוד הוביל לכך שמשכנתאות ניטלו על בסיס גבוה יותר מערך הדירות בפועל, מה שאילץ את הלווים לוותר על הנכס שרכשו והעמיק את השפעת המשבר. השתלשלות זו היא שהביאה את מחירי הנדל”ן בארה”ב לשפל חמור מאי פעם, לצד היווצרות תנאים דרקוניים לקבלת משכנתאות. ואם הצרה של אחד היא החדשות הטובות של האחר, הרי שמשקיעים רבים וחדים זיהו את הפוטנציאל שלפניהם והחלו להשקיע בנכסים, תוך שהם מצליחים להעיר מחדש את השוק. מאז כבר עברו לא מעט שנים ומחירי הנדל”ן בהחלט הצליחו להתאושש, אך נכון לכתיבת שורות אלה, הם עדיין נמוכים ביחס ליתר מדינות המערב וכמובן ביחס לישראל עצמה. חשוב לציין שבעקבות משבר הקורונה, הביקוש לקניית נדל”ן בארה”ב גבר משמעותית, אך נתוני התחלות הבנייה אינם תואמים אליו עדיין. מומחים שונים להשקעות מאמינים כי הדבר מטיב עוד יותר עם המשקיעים.

באילו סוגים של נכסים ניתן להשקיע?

בתים פרטיים

השקעה בצמודי קרקע בארה”ב תאפשר למשקיעים לקבל בעלות על הקרקע כולה יחד עם הנכס שעליה, על כל זכויותיו וחובותיו. כמובן שביחס לנדל”ן בקומות מדובר בנכסים יקרים יותר, אך כדאי שתדעו שפשוט יותר לקבל עבורם משכנתאות, תוך חיזוי מדויק לחלוטין של כלל ההכנסות וההוצאות הצפויות. יש לציין כי בארה”ב, בתים פרטיים נבנים מחוץ למרכזי הערים כך שאיתור השוכרים עלול להיות מאתגר, אם כי תמורת שוכרים איכותיים יותר שמדיפים את הקרקע ומוכנים לשלם תמורתה סכום ראוי.

דירות מגורים

השקעה בדירות בבניינים או קומפלקסים מקנה בעלות על ארבע קירות הדירה. חשוב שתדעו, שכאן כלל בעלי הדירות (במתחמי מגורים עצומים, המכילים לפעמים גם מאות דירות) מחויבים לשלם ועד בית (Condo) לטובת אחזקת הבניין וניהולו בסכום לא מבוטל. יחד עם זאת, דירות המגורים זולות מצמודי הקרקע וחלקן מציעות גם דברים אטרקטיביים מאוד כמו בריכה או חדר כושר. חשוב לציין כי עליית הערך של דירות המגורים בארה”ב יחסית איטית ונטילת המשכנתאות עבורן היא פרוצדורה מאתגרת מאז המשבר.

אפשרויות השקעה נוספות

• Multi Family– מדובר בהשקעה קבוצתית דרך חברת ניהול או מתווך כלשהו, במסגרתה רוכשים יחד בניין או קומפלקס שלם. הדבר מתאים למי שברשותו הון עצמי יותר נמוך, אך כמובן במחיר של סיכון הרבה יותר גבוה.
• נדל”ן מסחרי – חנויות, משרדים, מפעלים, מרכזים לוגיסטיים, מתחמי נופש ואירוח ועוד, הופכים להשקעה מבוקשת יותר ויותר. אחת הסיבות לכך היא היכולת להשכיר במחיר גבוה מאשר שכירות למגורים, אם כי בכפוף ליותר דרישות מצד השוכרים.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בארה”ב

לארה”ב 51 מדינות המתפקדות כישויות עצמאיות בצורה חלקית ומורכבות ממחוזות שונים, גם בהם כל מחוז והנהוג בו מבחינת תחומים מסוימים. מכיוון שלמיקום הגיאוגרפי המדויק תהיה השפעה ישירה על סוג ההשקעה המבוצעת, חשוב לבדוק היטב ולעומק מה קורה באותו האזור מבחינת כמה פרמטרים מרכזיים:

1. מיקום – ההבדל בין אזור לאזור עשוי להיות משמעותי מאוד ולכן קרוב לוודאי שיכריע עד כמה העסקה בכלל רווחית. בעיר כמו פלימות’ ממדינת מסצ’וסטס למשל, אפשר למצוא צמודי קרקע עם חוף אגם פרטי בביקוש נמוך מאוד, לצד דירות במרכז העיר שסמוכות למוסדות ההשכלה והתעסוקה הרבים והביקוש להם גבוה מאוד. באופן כללי, רצוי לתעדף אזורים יותר מבוקשים מכיוון שהדבר כרוך בפחות התעסקות, אך גם משום שנכס בלתי מושכר מאלץ את בעליו לשלם את ועד הבית, הארנונה ואת יתר ההוצאות. אזורים ששווה לשקול לחיוב הם לאס וגאס וניו יורק.
2. אופי התושבים באותה שכונה – פערים סוציואקונומיים בין תושבי השכונה למשכיר הפוטנציאלי ירתיעו מלהשכיר בה דירה ולכן צריך לברר מבעוד מועד מהי רמת האבטלה המקומית וההכנסה המשפחתית הממוצעת. הדבר יביא גם להערכה טובה יותר של תעריף השכירות המקומי וימנע סיבוך מול שוכרים שאינם משלמים. אופי התושבים צריך להיבחן גם ביחס לרמת הפשיעה המקומית, האיכות של מוסדות החינוך ושגרת החיים השכונתית בכלל.
3. בדיקת מפקד האוכלוסין המקומי – הגירה שלילית באותו המקום לא מבשרת טובות ולכן יהיה קשה למכור או להשכיר דירות באותו המקום. כך למשל קרה לפני מספר שנים בדטרויט שפשטה את הרגל והפכה לעיר רפאים שאיש אינו מעוניין להישאר בה.
4. בדיקת התשואה הממוצעת – היכרות עם תעריפי השכירות הממוצעת יעזרו לחישוב התשואה. את התשואה עצמה יש להעריך בהתאם לרמת הסיכון המקומית, שכן בלעדי תשואה מאוד גבוהה ההשקעה תתברר כלא מוצדקת.
5. מצב הנכס – למרות שחלף זמן רב מאז המשבר של 2008, נותרו אצל כונסי הנכסים האמריקאיים דירות רבות שאפשר לקנות במחיר נמוך ולהרוויח מהשבחתן.
6. שוכרי הנכס – חשוב לבדוק את השוכרים מבחינת יציבותם הכלכלית, היכולת להשתכר ולהתמיד בתשלומים ואת עברם הנקי מבחינה חוקית ופלילית.

היתרונות ברכישת דירה בארה”ב

מלבד השאיפה המובנת מאליה להשיג את החלום האמריקאי, השקעות נדל”ן בארצות הברית מחזיקות במספר יתרונות מובהקים: תשואה גבוהה – השקעה בנדל”ן תניב בממוצע בין 6%-10% תשואה, נתון גבוה משמעותית מהתשואה בישראל, שעומדת על 3%-4% לכל היותר. ביקוש גבוה – אמריקאים רבים מתגוררים בשכירות ובייחוד מאז משבר הסאב פריים בו איבדו את בתיהם. הדבר מאפשר למשקיעים לאתר בקלות רבה יותר שוכרים פוטנציאליים. תהליך השקעה יותר נוח – השקיפות הרגולטורית בארה”ב מביאה להשלמת התהליך בנוחות ובקלות, תוך שמירה על רמת סיכון מופחתת. כמו כן, הריבית במשכנתאות בארה”ב נמוכה יותר מזו שבישראל וכך גם עלויות הדיור עצמן.

הסיכונים ברכישת נדל”ן בארצות הברית

למרות שורת היתרונות המוצלחים שהצגנו, להשקעה בנדל”ן בארה”ב יש גם סיכונים שחשוב להכיר, בייחוד לאור הטלטלה בשוק המקומי משני המשברים האחרונים – הסאב פריים ומשבר הקורונה. כדי לבלום את הסיכון לירידת ערך והברחת ההשקעה, יש להכיר ולהתוודע לעומק עם מערך הנדל”ן האמריקאי מ-15 השנים האחרונות, ולשמור על רמת מינוף ריאלית כדי להתמודד כראוי בעתות משבר. מומלץ שלמשקיע יהיו גם רזרבות בצד למקרה של תקופה קשה וגם לצורך תחזוקה מקיפה וזאת מתוך ראייה לטווח הארוך, לעתים אפילו לכל החיים. ומה לגבי סיכונים נוספים? רבים הם האתגרים והחששות עמם מתמודד כל משקיע בנדל”ן: תשלום על ההשקעה ללא קבלת התמורה, תשלום למוכר שמתברר שאיננו בכלל בעל הנכס, השקעה בנכס שנמצא בלב מפגע טבע כמו הצפה או סופה, פינוי של דייר שאיננו משלם ועוד. בכל אחד מהסיכונים הללו, קיים מכלול של הגנות ופעולות בהן המשקיע יכול להשתמש וזאת בהתאם לפעולתו בצורה מסודרת ומקצועית, מול חברה המתמחה בהשקעות מקומיות בארה”ב.

ומה לגבי מיסוי ובירוקרטיה?

להבדיל מאזרחי ארה”ב המגישים דוחות במס יחד עם בני/ בנות הזוג, משקיעים זרים בארצות הברית נדרשים לדו”ח אישי ונפרד, כך שרשויות המס תמיד מתייחסות אליהם כ”יחידים”. כל משקיע בארה”ב נדרש לשלם מס פדרלי, בהתאם לחישוב שמביא בחשבון את מיקום הנכס שלו וכן מיסוי עירוני ומדיני שמנפחים את הוצאות המשקיע ומשתנים גם הם ממקום למקום. ולכן טוב לדעת מיהן המדינות שאינן גובות מהמשקיעים שלהן מס מדיני: וושינגטון, אלסקה, וויומינג, דרום דקוטה, טקסס, נבאדה ופלורידה. מלבד עניין המיסוי המדיני, ערים מסוימות ידרשו City Tax. שיעורו אמנם לא ממש גבוה, אך אין שום טעם לנסות להתחמק ממנו, שכן לעניין הזה הרשויות פועלות בקפדנות מושלמת. הרשויות כן מאפשרות ניכוי הוצאות שיקזזו את חבות המס בסופו של דבר, לרבות פטור רווחי הון למי שצברו הכנסה שנתית כוללת של עד 40,000$. מעבר לסכום זה, שיעור מס רווחי ההון מתחיל מ-15% ועולה בהתאם למיקום הנכס ולמשך הפעילות ממנו (12 חודשים ומעלה). מכיוון שמימוש מתחת ל-12 החודשים מחיל על המשקיע מדרגות מס כאשר הגבוהה בהן מגיעה עד 37% בשנה, נוצרת כדאיות להחזיק בנכס לטווח זמנים ארוך. ועוד כמה דברים בנושא שחשוב לזכור:

• מלבד תשלום המיסים בארה”ב, תושבי ישראל מחויבים בדיווח על נכסיהם גם מעבר לים ולשלם בהתאמה את מס רווחי ההון בשיעור 25%.
• ארה”ב חתומה עם ישראל על אמנת מס, לפיה כל הכנסה שהופקה בנדל”ן בשטחי ארה”ב מעבירה את זכות המיסוי הראשונית למדינה בה נמצא הנכס.
• בהמשך לאמנת המס, מוטלת על המשקיעים חובת ניכוי במכור בשיעור של 15% משווי הנכס עצמו, לא על הרווח. מדובר בסכום גבוה מיותר מחבות המס בפועל, כך שיהיה צורך לבקש החזר מס, או אישור מקדמי מרשויות המס האמריקאיות.
• משקיעים זרים ללא אזרחות אמריקאית זכאים לפטור ממס עיזבון על נכסיהם בארה”ב וזאת עד 60,000$ פר השקעה. השקעות בסכום גדול מכך חושפות למס זה ולכן מומלץ לבצע תכנון מס מקדים לבדיקת כדאיות ההשקעה.

לסיכום

אם אתם חולמים להניח את האצבע על נכסי נדל”ן משלכם בארצות הברית, בדגש על נדל”ן מניב, דרככם להגשמת המטרה לא צפויה להיתקל בקשיים משמעותיים, כל עוד תפעלו בצורה יסודית, מושכלת ומקצועית שלוקחת בחשבון את כל הדגשים והנתונים שהצגנו במאמר. אם תעריכו כראוי את הסיכונים הפוטנציאליים, תבצעו תכנון מס יעיל ותקדישו זמן לחקור את הזדמנויות ההשקעה שעומדות על הפרק, תוכלו לצבור תשואה מדהימה תוך זמן קצר וליהנות מהכנסה פסיבית משמעותית לכל המשך חייכם.