אם תמיד חשקתם בנכס משלכם בחו"ל, רצוי כזה שנמצא על חוף מדהים ומוקף באווירת חופש – תשמחו לגלות שחלומכם נמצא רק 45 דקות טיסה מכם. קפריסין השכנה ועתירת ההזדמנויות איננה רק יעד תיירותי אהוב ואיכותי, אלא גם מיקום מעולה להשקעות בנדל"ן מסחרי או למגורים בתשואה גבוהה. מעניין אתכם לשמוע עוד? הנה כל מה שתצטרכו לדעת על נדל"ן בקפריסין:
השקעות נדל"ן בקפריסין
לפני שנפרט מעט על שוק הנדל"ן בקפריסין ומגמותיו, הנה כמה נתונים שבטח יעניינו אתכם:
- מספר התושבים, תיירים ואנשי עסקים בשוק בקפריסין עומד על 1.31 מיליון נפש (נכון לשנת 2025).
- מחירי השכירות למ"ר מתחילים ב-15 יורו ועשויים להגיע ל-35-45 יורו למטר.
- מחירי רכישת נכס (כולל דירות להשקעה, בתים פרטיים ונדל"ן מסחרי) נעים בין 2,000-2,800 יורו למטר. המחירים משתנים בהתאם לסוג הנכס, גודלו, מספר החדרים ומיקום הנכס.
- התשואות בקפריסין נעות בין 7%-12% – כפול מהתשואה בשוק הנדל"ן הישראלי! במקרים מסוימים התשואה אף עשויה לעלות מעל 12%.
- טווח המחירים לדירות 3 חדרים נע בין 120,000-280,000 יורו. בתי קרקע, וילות ודירות נופש בנות 5-6 חדרים מגיעים עד 450,000 יורו. המגוון הרחב מאפשר לכם למצוא נכס שמתאים לתקציב שלכם – ולהרוויח ממנו!
קפריסין היא מדינה עצמאית די חדשה, רק משנת 1960 בסך הכל. אמנם גילה וגודלה בהחלט אינם נתונים שצריכים להרתיע אתכם אלא בדיוק להיפך – קרוב ל-4.2 מיליון תיירים נכנסים למדינה (2024) מה שהופך אותה לכוכבת תיירותית ים-תיכונית בולטת. מבחינה כלכלית, קפריסין נותרה יציבה פחות או יותר מאז ומתמיד וכך גם ענף הנדל"ן שלה, כך שזה כלל לא מפתיע שרבים מבקשים למצוא דירה להשקעה בקפריסין. היא חברת האיחוד האירופי מאז 2008 ונקלעה כמה שנים מאוחר יותר למשבר כתוצאה מכך, אך הצליחה להתאושש ולרשום עליית מחירים מוצלחת, לא מעט הודות למשקיעים בריטים שראו בקפריסין כיעד מסקרן ונוח מאוד לתיירות וליזמות.
כיום הנדל"ן בקפריסין משגשג ומושך אליו משקיעים זרים מכל רחבי העולם. ההתעניינות הישראלית באפיק ההשקעה מבחינת הישראלים החלה לפני כעשור, כאשר נכון להיום חברות ישראליות רבות הפכו שותפות לפרויקטי דיור חדשים ומציעות מטעמן בתים למכירה באי היפה. השקעות בנדל"ן בקפריסין יכולות להיות מניבות מאוד. ניתן לרכוש נכס בהתאם לתקציב שלכם, ולהניב ממנו תשואות יפות שיכולות לנוע בין 5%, או להגיע למעל 10%.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בקפריסין
מחירי הנדל"ן בקפריסין תנודתיים מאוד בהתאם לאזורים ספציפיים. כך לדוגמה, דירה להשקעה בקפריסין בת 2 חדרים באיה נאפה תעלה בערך 120-140 אלף יורו, כאשר כמה דקות נסיעה ממנה תוצע למכירה וילת נופש מפוארת בסכום של 2.2 מיליון יורו. המחירים משתנים גם ביחס למועד הבנייה, הקרבה לחוף ואיכות השכונה מבחינת התאמתה למגורים קבועים. יש לא מעט בתים למכירה בקפריסין, כמו גם דירות שמשמשות למטרות שונות (נופש או מגורים). לעתים דווקא הדירות במחיר הבינוני נחשבות יותר אטרקטיביות מבחינת תשואה להשקעה ורמת החיים המקומית, כך שאם יש לכם סכום מכובד להשקעה, ניתן להשקיע בכמה דירות באזורי ביקוש וליהנות מתשואה יציבה ומשמעותית לאורך זמן.
מספר דברים שכדאי לדעת ולשקול טרם ההשקעה:
- קפריסין מחולקת לשני אזורים מרכזיים – הצד היווני (הדרומי) והצד התורכי (הצפוני), שאיננו שייך לאיחוד האירופאי ולכן "החוקים" לגביו שונים ברמת המיסוי, היצע הנכסים וכמובן סוג האוכלוסייה, מצב התיירות ודמי השכירות.
- בהשקעה בפרויקטים חדשים, בין אם מדובר על בתים למכירה בקפריסין ובין אם אלו דירות למגורים או דירות נופש - מומלץ להיעזר בעו"ד שאיננו קשור בצורה כלשהי ליזם ושיכול להגן עליכם משפטית, גם להשיג עבורכם אישור מהרשויות ככל שאין בבעלותכם דרכון אירופאי.
- חשוב לבדוק מראש את פערי המחירים באותה העיר בה התמקדתם, שכן חוקי השכירות נחשבים מורכבים ולכן משתנים בין אזורים שונים, כולל הפרדה בין שכירות "שוק חופשי" לבין שכירות "סטטוטורית" המכילות כללים שונים לגבי תנאי התשלום, תהליכי הפינוי וגם תשלומי האגרות והמיסים.
- ישראל וקפריסין חתומות על אמנת מס הדדית שנכנסה לתוקף בשנת 2011. אמנה זו מסדירה את נושאי המיסוי בין שתי המדינות ומונעת מצב של כפל מס. על פי האמנה, שיעור המס על הכנסות משכירות בקפריסין עומד על כ-19%, כאשר בישראל יינתן זיכוי על המס ששולם בקפריסין. למרות קיום האמנה, עדיין מומלץ להיעזר ביועץ מס מוסמך בעל ניסיון בהשקעות נדל"ן בקפריסין, שיוכל לסייע בתכנון המס האופטימלי עבורכם
הערים שכדאי להשקיע בהן
- ניקוסיה (עיר הבירה) – בניקוסיה מתגוררים כ-350 אלף תושבים, שנהנים ממיקום מרכזי בלב האי ומתיירות משגשגת שממנפת כראוי את הכלכלה המקומית. ניקוסיה מספקת הזדמנות מצוינת לרכישת נכס להשקעה עבור שכירות (ואפילו לטווח ארוך), וגם עבור מטרות תיירותיות.
- לרנקה – העיר הפופולרית והאהובה שוכנת בדרום-מזרח קפריסין וקפצה בשנים האחרונות ב-85% בכמות התיירים הנכנסים אליה. זאת לצד היצע יחסית נמוך של בתי מלון ודירות נופש, שאינן נמצאות בהכרח במרכזים התיירותיים. הדבר חושף בפני המשקיעים הזדמנות פז ומאפשר להם לנצל את הביקוש הרב כדי להשיג השקעה מעולה עם תשואה יציבה מאוד.
- פאפוס – פאפוס היא עיר חוף השוכנת בדרום קפריסין ומושכת אליה כמות אדירה של תיירים מידי שנה, המעשירים את הכלכלה המקומית ומעדיפים בחלקם להתארח בדירות נופש או וילות, כך שפוטנציאל ההשקעה בנכסים אלה יניב תשואה גבוהה מאוד. מכאן, בהחלט ניתן לומר שאם אתם מתכננים להשקיע בפאפוס, בתים פרטיים או וילות יכולים להיות אופציה מצוינת. המחירים יכולים להתחיל ב-150,000 יורו ומעלה.
- לימסול – גם לימסול שוכנת בחלק הדרומי ומהווה את העיר השנייה בגודלה במדינה עם כ-235,000 תושבים. נוסף לכך, לימסול מחזיקה בנתח השליטה הגדול ביותר בכלכלת האי, הודות לנמל המפורסם שלה. הדבר הופך את לימסול לא רק לנחשקת מאוד למגורים, אלא גם ליעד תיירותי, סטודנטיאלי ועסקי משמעותי מאוד. הנכסים הפופולאריים ביותר בלימסול, הם דווקא דירות למגורים, אותן תוכלו להשכיר למקומיים, ולהניב תשואה יפה מהנכס.
- איה נאפה – העיירה התיירותית, הנחשקת והיוקרתית מושכת אליה כ-700,000 תיירים בשנה, מה שהופך אותה להשקעה משתלמת ויציבה מאוד, עם תשואה שיכולה להגיע ל-12% שנתי בהשקעות נדל"ן בקפריסין.
שנדבר על מחירים?
- המחיר לדירת שלושה חדרים בקפריסין יכול להתחיל מסכום של 120,000-140,000 יורו ומעלה. זה תלוי כמובן באזור, בטיב הנכס, בגודלו ובמאפיינים נוספים כמו קרבה למרכז העיר, מרחק מהים, גיל המבנה ורמת התחזוקה.
- דירות של 4-5 חדרים יכולות להגיע גם לסכומים של 280,000-350,000 יורו. כמובן שניתן למצוא דירות במחירים נמוכים יותר בפריפריה או באזורים פחות מבוקשים
- מעוניינים לרכוש בית קרקע בקפריסין? ניתן לרכוש בית פרטי החל מסכום של 180,000 יורו. מחירי הבתים הפרטיים יכולים להגיע גם ל-500,000 יורו ויותר באזורים המבוקשים
- דירות נופש בקפריסין מהוות השקעה אטרקטיבית, כשהמחיר לרכישת דירת נופש יכול להתחיל ב-90,000 יורו. עם זאת, מחירי דירות נופש יכולים להגיע גם לסכומים של 180,000 יורו, ואפילו 350,000 יורו באזורים המבוקשים במיוחד. ההיצע רחב, ויש מגוון נכסים שונים המתאימים לכל תקציב ומטרת השקעה.
הטבות למשקיעים זרים בנדל"ן
בקפריסין קפריסין מעודדת ומקדמת השקעות זרות דרך תוכנית ממשלתית ייעודית, המאפשרת לרכוש נכסי נדל"ן בסכום של 2 מיליון יורו ומעלה, כדי לזכות באזרחות. אזרחות זו כמובן משתייכת לכלל מדינות האיחוד ולכן מהווה דרכון אירופאי לכל דבר ועניין.
הטבה נוספת למשקיעים בסכומים נמוכים יותר, מעניקה להם את האפשרות למגורים בהתאם לגובה ההשקעה. כך יכולים משקיעים שאינם בעלי דרכון אירופאי לגור בקפריסין וזאת ככל שיוכיחו יציבות כלכלית וירכשו נכס בסכום מינימלי של 350,000 יורו לפני מע"מ. כמובן שסכום זה מספיק לרכישת נכס אטרקטיבי למדי ומהווה בערך שליש מהמחיר על דירה ממוצעת בתל אביב.
ומה לגבי מיסוי ובירוקרטיה?
כפי שצוין קודם, אין חובה להיות תושבי קפריסין כדי להשקיע בה, אך אין ממנה הגנות במס בכפוף לאמנה למניעת כפל מס, עליה ישראל חתומה עם מדינות רבות ברחבי העולם. פירוש הדבר הוא שהעסקאות כרוכות במיסוי יחסית נוח, אך שלא נמצא בקיזוז עם רשות המיסים הישראלית.
משקיעים זרים נדרשים לתשלום מס רכישה (המועבר לטאבו הקפריסאי) של 3% עבור כל רכישת נכס עד לסכום של 100,000 יורו, מס רכישה בגובה 5% עבור רכישות בסכום שבין 100,000-200,000 יורו ומס רכישה של 8% עבור כל השקעה בסכום של 200,000 יורו ומעלה.
שיעור המס ליחידים הינו מדורג, כאשר גובהו המקסימלי עומד על 35% עבור הכנסות של 60,000 יורו בשנה. אם ההכנסה השנתית הייתה עד 20,000 יורו בלבד, חל פטור ממס. יחד עם זאת, יחול מס גם בצד הישראלי בגובה של כ-30%, כאשר יש לשלם תחילה את החובות במס לרשויות בקפריסין ורק לאחר מכן לשלם את החבות הישראלית על הכנסות מקפריסין. נציין כי רשות המיסים לרוב מתחשבת במס הזר שכבר שילמתם, אך בכל מקרה רצוי להיעזר ביועץ מס מקצועי כדי להימנע מכפל מס.
הקמת חברה בקפריסין
עניין נוסף שצריך להתייחס אליו הוא הקמת חברה בקפריסין, שמנוהלת בפועל מישראל עצמה. אמנם מדובר בעניין מוכר ולגיטימי מבחינת רשויות המס, אך אין הדבר פוטר את החברה מלשלם מיסים בישראל. רק כאשר החברה מוגדרת ברשויות הקפריסאיות במעמד של Special Contribution for Defense (תרומה מיוחדת למען ההגנה), סביר שמס הכנסה יכיר בחברה ככזו שפועלת מחוץ לישראל ולכן לא יגבה ממנה כפל מס.
לסיכום
קפריסין מלקטת בתוך מקום קטן אחד את כל הטוב שבמיקום ים תיכוני מעולה, לצד הארגון והיציבות האירופאים. על כל הכרוך בכך, מהווה האי מקור בלתי נדלה להשקעות נדל"ן מוצלחות ואיכותיות, עם תשואה גבוהה ומגוון עצום של אפשרויות והזדמנויות, החל מדירות נופש ועד לבתים למכירה – משמע, נדל"ן מניב. יחד עם זאת, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות קפדניות מאוד ולהסתייע בעו"ד וביועץ מס בתהליך, כדי להימנע ממורכבות שעשויה להכשיל את כדאיות ההשקעה בדיעבד.
