נדל"ן בדובאי

אם שעריה של דובאי המיוחדת היו סגורים בפנינו רק עד לפני זמן קצר, כיום מגלים ישראלים רבים ובייחוד אלה שפועלים בזירת ההון-סיכון, עד כמה אטרקטיבית האמירות העשירה למשקיעים זרים. דובאי מציעה רווח פוטנציאלי משמעותי למי שיבחרו להשקיע בנכסיה כבר עכשיו, משום שהביקוש למגורים אצלה רק הולכים ועולים, שעה שהרגולציה והתנאים נותרים נוחים לחלוטין.

אז מה צריך לברר לפני שיוצאים לבחון השקעות אפשריות? המידע המלא לפניכם:

השקעות נדל"ן בדובאי

דובאי היא אחת משבע הנסיכויות באיחוד האמירויות, השנייה בגודלה והראשונה בפופולריות שלה בעיני העולם. יותר מ-80% מתושביה היגרו לכאן מהודו, פקיסטן וארצות ערב ולכן הפער הכלכלי בין האזרחים החיים בה מובהק ביותר. דובאי פתחה את שעריה להשקעות זרות החל משנת 2007, עם הכרזתה על אזור סחר חופשי ונטול מס על ההכנסות – מהלך שהפך אותה למוקד תיירותי ועסקי חשוב ומבוסס במיוחד.

נכון להיום, שוק ההשקעות הזרות של דובאי מגלגל עשרות מיליארדי דולרים מידי שנה. אפשר לזקוף זאת לזכותה של מיעוט הבירוקרטיה המקומית מתוך מטרה לעודד פעילות עסקית, אך בין היתר גם להשקעה נרחבת בטכנולוגיה, תיירות ובהחלט גם בנדל"ן.

אז מה באמת קורה בשוק הנדל"ן של דובאי?

מחירי הדיור הגבוהים נבלמו עם פרוץ המשבר העולמי בשנת 2008 וחוו לאחריו ירידה משמעותית. ההתאוששות ההדרגתית מהמשבר הביאה לעלייה מחודשת במחירים עד שנת 2014, אז נקבעו מספר תקנות רגולטוריות חדשות ובמטרה לצנן את ההיצע הגבוה, כך שמחירי הנדל"ן שוב החלו לרדת. הפחתת המחירים נמשכה גם אל תוך שנת הקורונה (2020), מה שקוסם מאוד למשקיעים רבים שנהנים מהשקעה במחירים זולים, בוודאי יחסית לעלויות ההשקעה בדיור ישראלי כחול-לבן.

חשוב להבהיר כבר עכשיו: התשואה מהשקעות נדל"ן בדובאי בהחלט ראויה, אך ביחס למקומות אחרים נחשבת למתונה. לשם ההמחשה, התשואה הממוצעת משכירות בדירות בדובאי לשנת 2020 הייתה בשיעור של 6.6%, לעומת תשואה ממוצעת משכירות בבתים פרטיים בדובאי בשיעור של 5.5% באותה התקופה.

כיום שיעור התשואה הממוצע נע בין 5%-6% בהתאם לגודל הנכס. כאמור, יש מדינות מעבר לים שבהן מדובר בתשואה נמוכה, כמו ארה"ב למשל שבה ניתן להגיע גם לתשואה של 10% ואפילו מעבר. אך ביחס לישראל בה התשואה הממוצעת היא 3% בלבד, מדובר ברווחים משמעותיים.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בדובאי

עם שווי למ"ר שנע בין 6,500-18,300 דירהם (בין 6,000-17,000 ₪), כדאי מאוד להבין היכן יותר שווה להניח את ההשקעה שלכם במובן הגיאוגרפי. במילים אחרות – אם תשקיעו בדירת 65 מ"ר באחת השכונות הזולות בעיר, תשלמו תמורתה כ-390,000 שקלים. לעומת זאת, השקעה בדירת 120 מ"ר באחד האזורים המבוקשים בעיר, תדרוש מכם כ-1.1 מיליון שקלים או יותר כאשר מדובר בדירת יוקרה.

את מחירי השכירויות בדובאי מחשבים בדרך כלל בצורה שנתית, כך שהשוכרים שלכם ישלמו בין 31,200 דירהם למעל 60,000 דירהם מידי שנה. דירות סטודיו מושכרות במחיר שנתי שבין 20-38 אלף דירהם.

כמובן שמלבד התמורה עבור ההשקעה, צריך לבחון כל אפשרות באופן פרטני מבחינת מצבה הכלכלי של האוכלוסייה המקומית. השקעה בשכונת מהגרים תניב אמנם תמורה שאיננה מהגבוהות, אך מוכוונת לביקוש גדול יותר בשל הגידול הקבוע באוכלוסייה שמהגרת לדובאי לצורך פרנסתה. יחד עם זאת, גם כאשר התמורה יציבה, עדיין יהיה צורך לבחון במדויק את סוג הנכס וטיבו וכמובן את השוכרים הקיימים או הפוטנציאליים שיהיו לו.

היתרונות ברכישת נדל"ן בדובאי

כפי שקראתם, מאז כריתתם של "הסכמי אברהם" גם המשקיעים הישראלים נחשפים ליתרונות המרשימים של דובאי כאמירות מבוססת ויציבה במיוחד. מגמת הפיתוח והשיפור כאן קבועה ביותר, בייחוד בתחומי האקולוגיה והטכנולוגיה. רמת הפשיעה של דובאי נושקת ל-0% ביחס למדד הפשיעה העולמי וזאת במקביל לפועלה התיירותי העשיר ולתדמית המפוארת שדבקה בה ובצדק.

יתרון נוסף הוא השאיפה של האמירות להקטין את התלות שלה בנפט כמשאב לאומי. למעשה, כיום מהווה הנפט רק 1% מההכנסות הכלכליות של דובאי כך שהיא מקבלת בברכה את פניהם של תיירים ואנשי עסקים רבים מכל רחבי העולם, שמייצרים אצלה גידול הוני איכותי ויציב. הנכנסים לדובאי גם מאופיינים ברובם בחתך סוציואקונומי גבוה בשל עלויות המחייה הגבוהות ולכן צפויים לספק למשקיעים בנדל"ן המקומי תמורה ראויה ביותר.

ועוד מספר יתרונות ששווה להכיר:

  • השקעות בדובאי יחייבו אתכם לשלם רק 0% במס הכנסה ומס שבח ו-5% בסך הכל עבור הכנסותיכם משכר הדירה. נוסף לכך, הסכמי אברהם כוללים גם חיתום בין ישראל ודובאי על אמנת מס למניעת כפל מס למשקיעים, עליה נפרט מיד.
  • התזמון הנוכחי להשקעות בדובאי נחשב להזדמנות פז, שכן המחירים נמצאים כעת במגמת ירידה וצפויים לפי ההערכות לזנק בעוד כשנה-שנתיים.
  • הרוכשים דירה בדובאי בסכום של 750,000 דירהם ומעלה, זכאים לוויזת תושב עם תוקף ל-3 שנים במעמד רכישת הדירה. החל מאפריל 2022, נכנסה לתוקפה גם רפורמה בקבלת ויזה לדובאי ולכלל האמירויות, לפיה כל רכישת דירה בסכום של 2 מיליון דירהם ומעלה, מזכה בוויזת זהב למשך 10 שנים.

החסרונות ברכישת נדל"ן בדובאי

בהשקעות כמו בהשקעות, אין פוטנציאל הוני משובח ללא רמת סיכון ולכן גם לעניין השקעות הנדל"ן בדובאי, חשוב לבצע הערכה מקדימה של הסיכונים ולהתוודע למגבלות הפוטנציאליות:

  • המשבר העולמי הכלכלי בעקבות נגיף הקורונה השפיע על שוק הנדל"ן באמירויות ובייחוד על דובאי המבוססת במרביתה על תיירות. הדבר הביא לנקיטה בצעדים קשיחים שנועדו לאושש את המצב הכלכלי ושמביאים לעליית מחירים בקצב יחסית מהיר, שעשוי להגביל חלק מהמשקיעים.
  • בהמשך לנקודה הקודמת, חשוב לדעת שלמרות התדמית היוקרתית של דובאי, מאחוריה היסטוריה של חובות כלכליים (בין השנים 2009-2010) שהביאו לתנודות דרסטיות במחירי הנדל"ן ולכן יש לבחון את יציבות ההשקעה לעומק גם מבחינת מצבה הכלכלי של המדינה בעת הרכישה ובהתאם לצפי לשנים שלאחר מכן.
  • הסכמי אברהם הביאו ליחסים תקינים, ידידותיים ויציבים בין ישראל לדובאי, אך אין לדעת מה יביא איתם משבר דיפלומטי או לחימה מול הפלסטינים.

 

ומה לגבי מיסוי ובירוקרטיה?

אם שקלתם את כלל הפלוסים והמינוסים בהשקעת נדל"ן בדובאי ומצאתם שמדובר בהשקעה פוטנציאלית ומסקרנת, בואו נדבר גם על מה שממתין לכם כאן מבחינת המיסים:

כפי שקראתם, בעלי נכסים נהנים ממס קבוע של 5% בכל רחבי האמירויות, עבור הכנסות מהשכרת הדירה. ככל שההשכרה היא לנכס שאינו מיועד למגורים (נכס מסחרי בעיקר), המיסוי הינו 10%. אמנם בנדל"ן של דובאי אנו עוסקים, אבל תשמחו לדעת שבאבו דאבי השכנה חל פטור מלא ממס זה ובמקומו תתבקשו לשלם עבור רישיון מתחדש להשכרת נכסי נדל"ן משנה לשנה.

ההטבות במס אינן נעצרות כאן, שכן איחוד האמירויות פוטר את המשקיעים שלו ממס ליחידים ולחברות כולל פטור מלא ואוטומטי ממס שבח. ולכן גם אם תבחרו להקים חברה בדובאי שתרכוש נכסי נדל"ן ותשכיר אותם, תשלמו תמורת הרווחים מכך מס בגובה 0%.

תהליך רכישת נכס בדובאי

הדרך לקניית נדל"ן בדובאי נחשבת פשוטה ותכליתית מאוד, ללא עודף בירוקרטיה. האמירות מאפשרת לכל אדם שחפץ בכך לרכוש לעצמו נכס מקומי גם מבלי להחזיק בתושבות, למעט אזורים ספציפיים ומועטים שאפשרות זו הוגבלה בהם.

לאחר שבחנתם את הנכס הרלוונטי והחלטתם להתקדם עם רכישתו, עליכם לנסח ולחתום על זיכרון דברים ולשלם במעמד החתימה בין 5%-10% מסכום הרכישה, או לחילופין להעביר את סכום זה לחשבון נאמנות שיפתח היזם בפרויקט (רלוונטי למשקיעים בדירה מקבלן).

לאחר מכן יבוצע חיתום על חוזה רכישת הנכס (SPA-Sales Purchase Agreement), שניסוחו קשיח ואחיד לכלל החוזים בנדל"ן הנחתמים בדובאי. מצד אחד, חוזה סטנדרטי מוריד צרה אחת לפחות מהכתף במובן המשפטי. מצד שני, יש לזכור כי במצב כזה החוזה יאבד מהאפשרות לשאת ולתת לגביו משני הצדדים. אפשר כמובן להיעזר בעו"ד מקומי לצורך עריכת החוזה ושיפורו אך יש להביא את עלות שכר טרחתו בחשבון בסכום ההשקעה הכולל.

בהמשך, יהיה על שני הצדדים להיפגש יחדיו מול נאמן מחלקת הקרקעות של דובאי (Dubai Land Department – D.L.D), כאשר אפשר לעשות זאת באמצעות נציג מטעמכם. מוסרים למוכר את התשלום בשיקים, העברה בנקאית או במזומן (כמובן שניתן גם ליטול משכנתא/ הלוואה מבנק מקומי עד 50% משווי הנכס), מוסרים שיק נוסף בגובה 4% ממחיר העסקה כתשלום למחלקת הקרקעות עצמה ומקבלים בסיום שטר Ogood המהווה את סוף התהליך וההיתר להשכרת הנכס או מכירתו.

מלבד ביצוע התשלום עבור הרכישה, נציין כי תידרשו להפקיד שיק נוסף בסך 2,000 דירהם תמורת רכישת דירה השווה עד 500,000 דירהם או שיק בסך 4,000 ₪ אם הדירה הנרכשת שווה יותר מ-500 אלף דירהם וכן שיק בסך 4,000 דירהם על שם הרוכש, לטובת הרשות למים ואנרגיה (DEWA).

ומה לסיכום?

הסכמי אברהם הובילו לקיום קשרי מסחר איכותיים ומטיבים מאוד בין דובאי וישראל ולכן מעוררים משקיעים ישראליים רבים לבחון את כדאיות הנדל"ן האמירתי כבר עכשיו. על פי הערכות המומחים, השנים 2022-2023 יהיו המוצלחות ביותר למימוש השקעות נדל"ן בדובאי – כל עוד מחירי הדיור מתונים אך נמצאים בפתחה של עלייה משמעותית שתביא בהמשך למיטוב התשואה.

שאלות בנושא נדל"ן בדובאי

נדלן בדובאי - תמונות של מבני נדל"ן מפוארים

למידע נוסף על נדל"ן בדובאי

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

נגישות