בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן הישראלי חווה תהפוכות רבות, כאשר הבולטת בהן היא העלייה החדה והנמשכת במחירי הדירות. מגמה זו הגיעה לשיאים חסרי תקדים, והפכה את החלום להחזיק בבית לקשה מתמיד לחלקים נרחבים באוכלוסייה. הנושא מעורר דאגה עמוקה בקרב קובעי המדיניות, אנשי מקצוע בענף וכמובן בקרב הציבור הרחב, ובפרט בקרב זוגות צעירים ומשפחות המתקשים לעמוד בנטל הכלכלי הכבד שברכישת דירה. שוקלים לרכוש דירה, אך רוצים לפני כן לדעת עוד קצת פרטים על שוק הנדל"ן והמחירים, שנדמה שרק עולים ללא עצירה? במאמר שלפניכם ניתן את כל המידע הרלוונטי.
מחירי הדירות בישראל היום וכיצד הם נמדדים
נכון לשנת 2024, מחיר דירה ממוצע בישראל עומד על סכום עצום של כ-1,974,000 ₪. המחירים הגבוהים מקשים מאוד על יכולתם של אזרחים רבים, בייחוד מהשכבות החלשות והבינוניות, להגשים את החלום הבסיסי לקורת גג.
מדידת מחירי הדירות מתבצעת על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) באמצעות מדד ייעודי הקרוי "מדד מחירי הדיור". מדד זה מתפרסם באופן תקופתי מספר פעמים בשנה, ומקורו בנתוני עסקאות מכירת דירות המדווחות לרשות המיסים. הוא נותן תמונת מצב עדכנית על השינויים במחירי הדירות, ברמה הארצית ובחלוקה לפי מחוזות וערים מרכזיות. המדד מתייחס הן לדירות חדשות והן לדירות יד שנייה, ומאפשר מעקב אחר התפתחות המחירים לאורך זמן.
חשוב להדגיש כי קיימת שונות ניכרת במחירי הדיור בין אזורים שונים בארץ. איפה כדאי לקנות דירה להשקעה היא שאלה שמטרידה רבים. עיון בנתוני המחירים חושף פערים עצומים בין הערים, כאשר תל אביב היא המובילה הבלתי מעורערת עם מחיר ממוצע אסטרונומי של 4,885,000 ₪ לדירה. לעומתה, בבאר שבע אפשר עדיין למצוא דירות במחיר סביר יותר של כ-1,210,000 ₪ בממוצע. ערים נוספות כמו ירושלים, חיפה, ראשון לציון ואחרות נמצאות על הרצף שבין שני הקצוות הללו.
מהם הגורמים לעליית מחיר הדירות?
מאחורי עליית מחירי הדירות בישראל עומדים כמה גורמים מרכזיים שנשזרים זה בזה ויוצרים מציאות מורכבת ומאתגרת:
- ריבית נמוכה במשק – הריביות הנמוכות, יחסית, ששוררות בשנים האחרונות הופכות את לקיחת המשכנתה לזולה ולנגישה יותר. מצב זה מעודד אנשים רבים לבחור לרכוש דירה, דבר המגביר את הביקוש ומעלה את המחירים.
- היקף בנייה נמוך ביחס לביקוש – הביקוש לדירות בישראל עולה בקצב מהיר יותר מאשר היקף הבנייה. מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, בירוקרטיה סבוכה ותהליכי תכנון ממושכים מקשים על הגדלת ההיצע ויוצרים לחץ מתמיד להעלאת המחירים.
- צמיחה כלכלית וביטחון תעסוקתי – המשק בישראל נמצא במגמת צמיחה בשנים האחרונות. יותר אנשים מועסקים ומרגישים בטחון כלכלי, דבר המעודד אותם לרכוש דירה ומגדיל את הביקוש.
- ביקוש גובר לנדל"ן מניב – על רקע הריביות הנמוכות בשוק ההון, רבים מחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים. נדל"ן מניב, כלומר נכסים המיועדים להשכרה, הפך לאפיק מבוקש המציע תשואה גבוהה יותר. הביקוש מצד משקיעים מחמם את שוק הנדל"ן ומוביל לעליית מחירים.
כיצד משפיעה עליית מחיר הדירות על הדיור?
לעליית מחירי הדירות יש השלכות כבדות משקל על הדיור בישראל ועל חייהם של תושבים רבים. הינה כמה מהבולטות שבהן:
- קושי הולך וגובר ברכישת דירה – ככל שהמחירים עולים, כך קשה יותר לרכוש דירה. הדבר נכון בעיקר לזוגות צעירים, למשפחות מהמעמד הבינוני ולאוכלוסיות מוחלשות. רבים נאלצים להתפשר על הגשמת החלום ולדחות את רכישת הדירה שלהם.
- התייקרות שכר הדירה – לצד עליית מחירי הדירות, גם שכר הדירה הממוצע מאמיר. דיירים רבים מוצאים את עצמם תחת נטל כלכלי כבד ומתקשים לעמוד בתשלומי שכר הדירה. לא פעם נאלצים דיירים לעזוב את דירותיהם בחיפוש אחר אלטרנטיבות זולות יותר.
- קשיים לצעירים ולשוכרים – אנשי מקצוע צעירים בתחילת דרכם, סטודנטים ושוכרים אחרים נמצאים בעמדה קשה ביותר. הם נדרשים להתפשר על רמת הדיור או לחפש פתרונות מגורים מחוץ למרכזי הערים, דבר הפוגע באיכות חייהם ובסיכויי התעסוקה שלהם.
- הגברת הנטייה להשקעות נדל"ן בחו"ל – המחירים הגבוהים בישראל מובילים יותר ויותר משקיעים לחפש הזדמנויות בשווקי נדל"ן זרים. השקעות נדל"ן בחו"ל מציעות לעיתים מחירים אטרקטיביים יותר ותשואה גבוהה יותר על ההון. אולם תופעה זו עשויה לפגוע בשוק המקומי ולהחריף את המחסור בדירות להשכרה.
פתרונות להתמודדות עם עליית מחירי הדירות
על רקע המצב המדאיג בשוק הדיור, מתחדדת הדרישה לפעילות ממשלתית נחושה ומקיפה כדי להתמודד עם האתגרים. בין הצעדים האפשריים מוצעים הצעדים הבאים:
- מדיניות פיקוח על שכר דירה – יש מקום לשקול פיקוח ממשלתי על עליית שכר הדירה, במטרה לרסן את קצב ההתייקרות ולהגן על זכויותיהם של שוכרים. כלי כזה דורש רגולציה זהירה, אך עשוי לתרום ליצירת שוק שכירות הוגן יותר.
- קידום יוזמות של דיור בר השגה – על הממשלה לנקוט צעדים לעידוד בנייה של דירות במחיר סביר, בין אם באמצעות דיור ציבורי, דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח או מסלולים ייעודיים לזוגות צעירים. יש להציב יעדים מספריים לבניית דירות כאלו, ולגבות את היוזמות במשאבים מתאימים.
- תמריצים ליזמים לבנייה – כדי להגדיל את היצע הדירות, נדרשים תמריצים ליזמים הבונים דירות בנות השגה. הטבות מס, הסרת חסמים בירוקרטיים והקלה בהליכי תכנון הם רק חלק מהכלים להניע את גלגלי הבנייה לכיוון הדיור הזול יותר.
- אחריות קהילתית להשגת המטרה – לצד הפעולה הממשלתית, יש חשיבות לגיוס הקהילה כולה למאמץ הזה. רשויות מקומיות, ארגונים חברתיים ועמותות צריכים לשתף פעולה כדי לפתח פתרונות דיור ברי השגה ברמה המקומית, באמצעות חשיבה יצירתית וגיוס משאבים משותף.
עליית מחיר הדירות לפי שנים
הנתונים מהשנים האחרונות מספקים תמונה מדאיגה על קצב עליית מחירי הדירות בישראל. בעשור האחרון אנחנו עדים לעלייה דרמטית במחירים. בין השנים 2010 ל-2020 זינקו מחירי הדירות בשיעור מצטבר מדהים של כ-91%. העלייה הייתה הדרגתית אך עקבית ופגעה קשות בכושר הקנייה של משקי הבית. בשנים האחרונות, 2021 ו-2022, נרשמו שיאים חדשים בקצב עליית המחירים, עם עלייה מסחררת של כ-17% בתקופה זו בלבד. העלייה החדה רק מחריפה את תחושת הדחיפות לטיפול במשבר.
ההשוואה ארוכת הטווח מדגימה את עומק הבעיה – דירה שעלתה בשנת 2000 מיליון ₪ בלבד, עולה היום למעלה מ-2.2 מיליון ₪. ערך הדירות יותר מהוכפל תוך שני עשורים, בעוד ההכנסה הממוצעת לא עלתה בהתאם. חישוב תשואה על דירה מעלה כי בעוד שבעבר נדל"ן נתפש כהשקעה סולידית וארוכת טווח, בשנים האחרונות הוא הפך לאפיק פיננסי חם ורווחי ביותר. הצפי להמשך עליית ערך הנכסים ממריץ משקיעים לרכוש דירות, תוך הגברת הלחץ על השוק.
כמה משכורות נדרשות כדי לקנות דירה בישראל?
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היום נדרשות 168 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל. עם זאת, קיימת שונות גדולה בין הערים: בתל אביב נדרשות 416 משכורות כדי לקנות דירה, בירושלים – 245 משכורות, בחיפה – 154 משכורות ובבאר שבע – 103 משכורות בלבד.
לסיכום
שוק הנדל"ן בישראל הפך את חלום הדירה לקשה מתמיד לחלקים נרחבים באוכלוסייה. קצב עליית המחירים הסוחף של השנים האחרונות מחייב מעורבות ממשלתית נחושה. יש לפעול להגדלת היצע הדיור ולפיתוח פתרונות דיור בני השגה, על מנת לאפשר לכל אדם בישראל קורת גג ראויה ובטוחה.
