איך לא לשלם מס על דירה שנייה – המדריך המלא

רובכם ודאי מודעים לכך שרכישת דירה שנייה בארץ כרוכה בתשלום מס רכישה, אשר עשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד. עם זאת, קיימות מספר דרכים חוקיות להפחית את תשלום המס, ואף להימנע ממנו לחלוטין במקרים מסוימים. במאמר זה נסקור את האפשרויות העומדות בפני רוכשי דירה שנייה, ונסביר כיצד ניתן לתכנן את רכישת הדירה בצורה נכונה תוך חיסכון משמעותי במס ויותר מזה – איך לא לשלם מס על דירה שנייה.

מהו מס רכישה על דירה שנייה וכמה הוא עולה?

חישוב מס רכישה לדירה שנייה

מס רכישה על דירה שנייה הוא מס המוטל על רוכשי נכסים בישראל. שיעור המס עולה ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, ומתחיל ב-8% על החלק הראשון של שווי הדירה ונגמר 10% על החלק האחרון. חישוב מדויק של מס הרכישה תלוי בגורמים רבים כמו מחיר הדירה, זהות הרוכש ומועד הרכישה.

מועד תשלום מס הרכישה

על פי החוק, יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום ממועד קבלת אישור מרשות המיסים על שומת מס הרכישה. ניתן לשלם את המס בתשלום אחד או לפרוס אותו לתשלומים לפי תנאים שנקבעו. אם מס הרכישה לא משולם במועד, יחולו על הסכום קנסות פיגורים.

שיטות חוקיות להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה

רכישת דירה שנייה לשיפור דיור

אם בכוונתכם למכור את הדירה הראשונה ולעבור לדירה החדשה שרכשתם בתוך 24 חודשים, לא תצטרכו לשלם מס רכישה על הדירה השנייה בתנאי שמחירה אינו עולה על 1.93 מיליון שקלים (נכון ל-2023). כדי להיחשב כמשפרי דיור עליכם לעמוד במספר תנאים, כמו מגורים של 18 חודשים לפחות בדירה הראשונה טרם המכירה. שימו לב שאם לא תמכרו בפועל את הדירה הראשונה בזמן, תידרשו לשלם בדיעבד את מלוא מס הרכישה על הדירה השנייה.

העברת הדירה השנייה על שם בן משפחה

פטור ממס רכישה ניתן בהעברת בעלות על דירת מגורים לקרוב משפחה מדרגה ראשונה. כלומר, אם ההורים רוכשים דירה עבור ילדיהם הרווקים (או להפך), לא יחול תשלום מס רכישה. נדרש להוכיח קרבה משפחתית ולחתום על תצהיר מתאים לשם כך. העברת דירה לבן זוג נשוי פטורה אף היא ממס רכישה.

חתימה על הסכם ממון לפני רכישת דירה שנייה

זוגות נשואים הרוכשים דירה שנייה יכולים לחתום על הסכם ממון הקובע הפרדת רכוש ביניהם. בצורה כזו, רק אחד מבני הזוג ירכוש את הדירה וייחשב לבעליה, בעוד השני יישאר עם דירה יחידה בבעלותו, וכך שניהם יהיו פטורים ממס רכישה.

קבלת פטור ממס רכישה עקב מוגבלות או נכות

אנשים עם מוגבלויות ונכויות זכאים לקבל פטור ממס הכנסה לבעלי נכות רפואית, וכך גם פטור ממס רכישה על דירה שנייה בהתאם לחוק שיווין זכויות לאנשים עם מוגבלות. הפטור ניתן למי שמוגדרים כבעלי 75% נכות לצמיתות לפחות מטעם הביטוח הלאומי או משרד הביטחון. הפטור תקף לדירה אחת בלבד ולפי תקרה מסוימת.

ומה אם לא מקבלים את הפטור?

אם רכשתם דירה שנייה ועומדים בתנאים לקבלת פטור ממס רכישה, אך רשות המיסים לא העניקה לכם את הפטור, ייתכן שיש לכם עילה מוצדקת להגיש השגה או ערעור. במקרה כזה אנחנו ממליצים לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה שיבחן את המקרה שלכם לעומק, לזהות את הסיבה לאי קבלת הפטור ולבנות אסטרטגיה משפטית מתאימה על מנת להילחם עבור זכויותיכם. במקרים מסוימים יכול להיות שיהיה כדאי להיעזר בבעלי מקצוע נוספים, כמו עורך דין נזיקין בחיפה או בקריות ורופאים מתחומי התמחות שונים.

דחיית תשלום מס רכישה על דירה שנייה

תנאים לדחיית תשלום מס רכישה לפי סעיף 51

על פי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה על דירה שנייה בהתקיים שני תנאים: רכישת הדירה השנייה נעשתה כחלופה לדירת המגורים הראשונה והדירה הראשונה עומדת למכירה. הדירה הראשונה חייבת להימכר בתוך שנה וחצי כדי שהדחייה תיכנס לתוקף. את הבקשה לדחיית המס ניתן להגיש לפקיד השומה.

יתרונות וחסרונות בדחיית תשלום מס רכישה

דחיית תשלום מס הרכישה מאפשרת לרוכשים לממן את הרכישה בקלות בלי צורך בהון עצמי גבוה מדי או בהלוואות יקרות. מצד שני, אם מסיבה כלשהי הדירה הראשונה לא נמכרת בזמן, יהיה על הרוכשים לשלם בדיעבד את מלוא המס בתוספת הצמדה וריבית. לכן מומלץ להשתמש באפשרות זו בזהירות, ורק אם יודעים בוודאות שניתן למכור את הדירה הישנה במהירות.

תהליך הגשת בקשה לדחיית מס רכישה

את הבקשה לדחיית מס הרכישה יש להגיש לרשות המיסים בציון פרטי הדירה הנמכרת והדירה הנרכשת. יש לצרף לבקשה הצהרה על מכירת זכות במקרקעין (טופס 7000) עבור שתי הדירות, וכן אישורים נוספים כמו חוזי מכר. אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין, עליכם להגיש את הבקשה דרכו.

סיכום – איך לא לשלם מס על דירה שנייה?

המיסים המוטלים על רכישת דירה שנייה יכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים ואף יותר. עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לצמצם את תשלום המס ואף להימנע ממנו לחלוטין. מומלץ לקבל ליווי מקצועי מעורך דין או מיועץ מס מוסמכים לפני הרכישה כדי למצות את מלוא ההטבות. בעזרת המידע הנכון תוכלו לחסוך אלפי שקלים ולהגשים את החלום על דירה נוספת בקלות ובמהירות.