בעולם שבו הבחירה האוטומטית של משקיעים רבים בשוק הנדל״ן היא של דירות קבלן חדשות או דירות יד שנייה, נראה שהרצון לגיוון ולהשקעה חכמה יותר מביא רבים למציאת פתרונות יצירתיים וחכמים כמו קניית קרקע להשקעה. אם גם אתם שוקלים את הצעד הבא שלכם בענף הנדל״ן, כדאי להכיר את האפשרות הזאת. מהן קרקעות להשקעה, למה השקעה כזו היא בחירה חכמה, מה צריך להביא בחשבון וכמה זה אמור לעלות? כל זאת ועוד בהמשך.
מהן קרקעות להשקעה?
קרקעות להשקעה הן חלקות קרקע כלשהן שנרכשות מתוך כוונה לייצר החזר על ההשקעה במגוון דרכים שונות. תשואות אלו יכולות להגיע באמצעים שונים, לרבות עלייה בערך הקרקע לאורך זמן, הזדמנויות פיתוח או השכרה של הקרקע לשימוש חקלאי, מסחרי או מגורים. השקעה בקרקע יכולה להיות השקעה אסטרטגית לטווח ארוך, שכן קרקע היא משאב סופי שלעיתים קרובות מגדיל את ערכו, בעיקר באזורים צומחים או במיקום אסטרטגי. גורמים מרכזיים שיש להביא בחשבון בעת רכישת קרקעות להשקעה כוללים מיקום, ייעוד הקרקע, מגמות בשוק ופוטנציאל לפיתוח עתידי. מיקומים מעולים ליד מרכזים עירוניים, עורקי תחבורה ראשיים או אזורים עם פרויקטי תשתית מתוכננים, הם לרוב בעלי פוטנציאל הערכה גבוה יותר. נוסף לאלה, הבנת חוקי הייעוד מבטיחה שאפשר להשתמש בקרקע למטרה המיועדת, בין אם מדובר בפיתוח מגורים, מסחר, חקלאי או מעורב שימושים. בסך הכול, קרקעות להשקעה הן נכס פיזי שיכול לספק תשואות יציבות, פיזור השקעה חכם ואף הטבות מס.
מדוע השקעה בקרקע היא בחירה חכמה?
השקעה בקרקע נחשבת להשקעה חכמה מכמה סיבות. ראשית, אדמה היא משאב שהמלאי שלו מוגבל. ככל שהאוכלוסייה והפיתוח גדלים, זמינות הקרקע פוחתת, מה שמעלה את ערכה לאורך זמן. שלא כמו השקעות אחרות, הקרקע לא פוחתת או מתבלה, מה שמבטיח שמירת ערך לטווח ארוך. נוסף לכך, קרקעות מציעות גיוון בשימושים פוטנציאליים, החל ממטרות חקלאיות ועד לפיתוחי מסחר ומגורים. גמישות זו מאפשרת למשקיעים להסתגל לדרישות השוק ולנצל הזדמנויות רווחיות. השקעה בקרקע דורשת גם תחזוקה מינימלית בהשוואה לנכסים עם מבנים, מה שמפחית עלויות וסיבוכים שוטפים. יתר על כן, השקעות בקרקע יכולות לספק הכנסה קבועה באמצעות חכירה לחקלאות, פעילויות מסחריות או פרויקטים של אנרגייה מתחדשת. קרקעות גם משמשות הגנה מפני אינפלציה, שכן ערכי הקרקע עולים בדרך כלל עם עליית המחירים.
סוגי קרקעות להשקעה
קרקע חקלאית
הקרקעות החקלאיות בישראל הן קרקעות שאינן זמינות לבנייה כרגע, אך מתישהו בעתיד אמורות להיות מופשרות ומיועדות למגורים או למסחר. קרקע חקלאית למכירה הוא אופציה לתשואה גבוהה בטווח הרחוק, אך כזו שעשויה שלא להניב הכנסה גם במשך שנים ארוכות. אפשר למצוא הרבה קרקעות מהסוג הזה בארץ וחשוב להבין את כל הפרטים לעומק לפני רכישה.
קרקע למגורים
קרקע למגורים היא קרקע הזמינה לבניית מבני מגורים. אלו יכולים להיות בתים פרטיים, מבנים רב קומתיים או אפשרות דיור אחרת, הכול כמובן בהתאם לתב״ע.
קרקע מסחרית
קרקע מסחרית היא קרקע זמינה לבנייה גם כן, אך שהייעוד שלה הוא הקמת מבנה או מבנים מסחריים. התחום של נדל״ן מסחרי הוא עולם ומלואו ורכישת קרקע מהסוג הזה יכולה להניב תשואות יפות בדרכים שונות, החל ממכירת השטח במחיר רווח ועד להקמת מבנה מסחרי והשכרתו.
קרקע פנויה
קרקע הפנויה לשימוש ובנייה באופן מיידי. יש קרקעות מופשרות, אך שעדיין אינן ניתנות לבנייה והסוג הזה הוא הסוג שכן מאפשר.
גורמים שיש להביא בחשבון לפני רכישת קרקע להשקעה
- מיקום: מיקום הקרקע הוא בלי ספק הפרמטר החשוב ביותר. מיקום מנצח צפוי לעלות בעתיד עם ביקוש גובה ומגוון אפשרויות מכירה. אם אתם מתכוונים לבנות על הקרקע יום אחד, המיקום הוא זה שיכריע בנוגע לאפשרות להשכיר את הנכס. מומלץ לחפש ולהתעניין במיקומים שונים כדי להבין את ההבדלים בין אזורים שונים בארץ.
- תקנות התכנון והבנייה: כלומר, מה אפשר לעשות בפועל בשטח ומתי. תקנות התכנון והבנייה ניתנות לאיתור בלשכת הרישום טאבו מקרקעין האזורית והמידע הזה יאפשר לנו להבין מהם האופציות שלנו. אם אפשר לבנות ובאיזה אופן, אם אפשר להשביח את הקרקע בדרך כזו או אחרת, אילו פעולות לא נוכל לבצע בקרקע וכן הלאה.
- נגישות ותשתיות: חשוב להביא בחשבון שקרקעות שאינן נגישות ובמקומות בלי תשתיות מוכנות לפיתוח יחויבו בעלויות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים. לפעמים זוהי אפשרות טובה, אבל חשוב לבדוק מראש את מצב התשתיות והנגישות.
- מגמות בשוק: מגמות חמות ועקביות בשוק הן בהחלט דבר שכדאי לבדוק. אם נראה למשל שבאזור מסוים מחירי קרקעות עולים באופן קבוע ועקבי, זה יכול לאותת לנו משהו על טיב הנכס ולהיפך. חשוב לחקור תנועות ותנודות בשוק הנדל״ן לאורך זמן כדי לקבל תמונה רחבה ומקיפה יותר.
מהו טווח המחירים של קרקעות להשקעה?
טווח המחירים של קרקעות בישראל ובעולם משתנה כמובן בהתאם לשוק ובהתאם לקרקע המדוברת. הגודל של הקרקע הוא מן הסתם פרמטר קריטי, כששטח גדול יותר יעלה יותר. כמובן שגם הייעוד של הקרקע משמעותי כאן ואם מדובר בשטח זמין לבנייה, המחיר יאמיר בקלות. באופן כללי אפשר לראות קרקעות למכירה באזורים שאינם מבוקשים במחירים של עד מאה אלף שקלים וקרקעות נחשקות וזמינות לבנייה שיגיעו לכמה מאות אלפי שקלים ואף מיליון פלוס. הכול תלוי בתקופה ובסוג הקרקע.
יתרונות ההשקעה בקרקע
- נכס מוחשי: נכס פיזי ש"לא יכול ללכת לאיבוד" או להיפגע בצורה אחרת. השקעות בבורסה לצורך השוואה יכולות לרדת לטמיון בהפסד רב. כאן אין חשש לאובדן כלשהו של הנכס.
- פוטנציאל לייסוף ארוך טווח: השקעה בקרקע היא השקעה ארוכת טווח. משקיעים סכום מסוים כעת ובעוד עשור או אולי יותר נהנים מתשואה גבוה ביותר על ההשקעה כאשר הקרקע מפשירה. אפשר נוסף לכך, לבנות בהתאם לתוכנית ולהשכיר או למכור את הנכס עם הקרקע. קרקעות להשקעה הן השקעה מצוינת לטווח הרחוק.
- גיוון תיק ההשקעות: בעולם ההשקעות חשוב שלא לשים את כל הביצים בסל אחד. קרקעות להשקעה הן דרך מצוינת ליהנות מתיק השקעות מגוון יותר בפיזור נכון וסולידי של הסיכונים.
- עלויות תחזוקה נמוכות יותר: בסופו של דבר קרקע היא לא נכס שדורש תחזוקה גבוהה כמו בית, אין תשלומי ארנונה, הוצאות חשמל וכן הלאה. בהחלט חשוב להביא בחשבון כשחושבים על השקעה שצריכה להחזיר את עצמה בעוד זמן רב יחסית.
אתגרים בהשקעה בקרקעות
- חוסר נזילות: זהו חיסרון גדול וצריך לזכור שקרקע היא אינה דבר נזיל וזהו לא סכום כסף שזמין לנו. אם אנחנו מחכים למשל להפשרה, לא נוכל ליהנות מסכום כסף נזיל במקרה הצורך ולמכור את הקרקע יהיה בהרבה מקרים תהליך ארוך.
- עלויות החזקה: אף שאין הוצאות תחזוקה גבוהות, יש עלויות החזקה שצריך להביא בחשבון.
- תנודות השוק: בסופו של יום אף אחד לא מבטיח לנו שערכה של קרקע יעלה ושהשקעה בקרקע מסוימת היא בהכרח השקעה נבונה ומשתלמת. עליית מחירי הדירות משפיעה בהחלט גם על מחירי הקרקעות ותאריכי הפשרה משוערים משתנים על בסיס קבוע כל הזמן. זה עוד דבר שצריך להביא בחשבון לפני שמחליטים ללכת בכיוון הזה.
- אתגרי פיתוח: לעיתים יכולים להיות עיקובים בפיתוח או קשיים מנהלתיים או משפטיים לקדם פיתוח של קרקע כלשהי. הדברים האלה הם לפעמים יקרים מאוד ולפעמים יש צורך בעזרה משפטית מקצועית.
טיפים ובדיקות שחייבים לבצע להשקעה מוצלחת בקרקע
- ייעוד הקרקע: הבינו לעומק את ייעוד הקרקע הנוכחי ואת המצב הצפוי בעתיד. המידע הזה קריטי ועליו בעצם נשענת כל ההשקעה. אם אתם בונים על קרקע שתהיה זמינה לבנייה, אך אין כלל תוכניות לשינוי הייעוד שלה, זה לא ייקח אתכם לאן שאתם רוצים.
- חפשו קרבה וגישה לתשתיות: נסו להבין מהו מצב התשתיות – כבישי גישה, חיבור למים, ביוב, חשמל, אינטרנט וכו׳. כל הדברים האלו ישפיעו באופן מאוד על הערך של הקרקע.
- בדקו את הקרקע מבחינה גיאוגרפית: לעיתים קרקע כלשהי עשויה להיראות לנו כמו השקעה חכמה ומשתלמת עד שמגלים בעיות כמו שיפוע קרקע בעייתי לניקוז, סכנה לקריסה וכו׳. מומלץ להתייעץ עם מהנדסים ומומחי קרקע וגאולוגיה לבדיקת הקרקע.
- בדיקת מיסוי: חשוב מאוד להיכנס לעובי הקורה ולהבין מהן דרישות המיסוי על הקרקע שאתם רוכשים, כעת או בעתיד לאחר מהלך כזה או אחר שתבחרו לעשות.
- בדיקת הקרקע בטאבו: חשוב מאוד לבדוק מצב הרישום בטאבו ולשלול בעיות כמו שעבודים, חובות או עיקולי על הקרקע.
דוגמאות של מיזמי השקעה מוצלחים בקרקעות
- פיתוח מרכז מסחרי על קרקע פנויה: קרקע פנויה לבניית מרכז מסחרי יכולה להיות השקעה מצוינת אם כי לא זולה בהתחלה. כאן צריך להביא בחשבון את עלות הקרקע וכן את עלות הבנייה. לאחר מכן אפשר למכור את הנכס עם הקרקע או להשכיר אותו ולייצר תשואה יפה לשנים ארוכות.
- חלוקת משנה של קרקע חקלאית למגורים: בהחלט מיזם שיכול להיות רווחי בבניית דירה להשקעה על קרקע חקלאית שחולקה מחדש והוקצה לה שטח לבניית בית מגורים. חלוקה כזאת יכולה להיות בשורה של ממש לבעלי קרקעות.
- שינוי ייעוד קרקע מסחרית לפיתוח מעורב שימושים: אם יש צורך ואף שזהו תהליך מורכב, אפשר לשנות ייעוד של קרקעות. אפשרות אחת היא שינוי ייעוד של קרקע מסחרית לפיתוח מעורב שימוש, כלומר שימושים נוספים בקרקע שאינם בהכרח מסחר.
- רכישת נכס על קו המים להשכרה לנופש: רכישת קרקעות באזורי נופש ופנאי לבנייה עתידית של דירות נופש יכולה להיות השקעה בהחלט חכמה ומשתלמת.
סיכום
קרקע להשקעה היא קרקע בעלת ייעוד מסוים שאפשר לייצר ממנה הכנסה ורווח בעתיד. זוהי השקעה חכמה כי מדובר בנכס פיזי שלא מצריך הוצאות תחזוקה ושערכו לא יורד עם הזמן. לצד היתרונות הרבים, במהלך יש גם כמה אתגרים ולכן חשוב בהחלט לבחון לעומק ובסבלנות כל אפשרות להשקעה. עם זאת, בסך הכול אם מצליחים למצוא עסקה נכונה וחכמה של קרקע שעתידה להיות זמינה לבנייה בקרוב, זו יכולה להיות בהחלט החלטה טובה ומשתלמת. אם אתם מתלבטים לגבי הצעד הבא שלכם בעולם הנדל״ן ולא בטוחים מה לעשות עם הון עצמי שברשותכם, שווה לגמרי לבחון את האופציה הזאת יותר לעומק.
