אם ארה”ב היא העוגה ומדינת פלורידה הקצפת, מיאמי נחשבת לדובדבן המתוק והנחשק ביותר שלה, שרבים מהמשקיעים מנסים לכוון אליו בשנים האחרונות. אז מהן ההזדמנויות לרכישת נדל”ן במיאמי והאם מדובר בהשקעה כדאית? בדקנו הכל:
השקעות נדל”ן במיאמי
כדי לא לבזבז לכם את הזמן, הנה כל הנקודות שהופכות את מיאמי לעיר חזקה ונחשקת מאוד להשקעות:
- מיאמי מהווה עיר חוף תיירותית עם עושר של הזדמנויות – מיקום נוצץ ויוקרתי הנחשב למעצמה כלכלית אמריקאית בולטת.
- מחירי הנדל”ן במיאמי יקרים בכ-12% בממוצע ממחירי הנדל”ן ביתר הערים בפלורידה.
- מחירו החציוני של בית סטנדרטי עולה 372,000$.
- דמי השכירות עולים מידי שנה בכ-2%, עם תחזית לעלייה דומה בשנים הקרובות.
- מגוון רחב של בתי יוקרה, מתחמי נופש והשקעות למגורים או למסחר לטווח ארוך – לכולם ביקוש אדיר לשכירות ואכן רוב אוכלוסיית העיר מתגוררת בשכירות (כמעט 80% מהתושבים).
סוגי נכסים להשקעה
מיאמי מכילה מגוון רחב של מבקרים ותושבים: צעירים ומבוגרים אמידים, סטודנטים ומשפחות, מהגרים ואנשי עסקים מקומיים. כל אלה מתנקזים לכדי שלוש אפשרויות השקעה בולטות בנדל”ן:
קומפלקס דירות (מולטי פמילי)
נכסי ה- Multifamily Residential מציעים כמה יחידות דיור באותו המתחם, כך שאפשר להשקיע ביחידה אחת, בכמה יחידות ואף בכולן. מדובר בהשקעות פופולריות למדי, שכן התשואה מהן גבוהה ותנאי המימון שהבנקים מציעים תמורתן טובים מאוד.
בתים פרטיים
השקעה בבתי Single family תאפשר לכם להשכיר את הנכס ולהרוויח ממנו הכנסה פסיבית, במקביל להשבחת ערכו עם הזמן. ההשקעה הרצויה ביותר לרוב המשקיעים היא של בתי חוף גדולים ויוקרתיים שניתן להפיק מהם רווח משמעותי לאורך הזמן וגם בהמשך, בעקבות מכירה.
דירות למגורים או לתיירות
היצע הדירות במיאמי קטן בהרבה מהביקוש, מה שמאפשר למחירים להישאר גבוהים ולמקד את השכירויות בטווח הקצר. דירות ה-AirB&B למשל יאפשרו למשקיע להשכיר את הנכס שלו לפרק זמן מוגבל בכפוף לתשלום מחיר פרמיום בשל המיקום (בעיקר בדרום מיאמי ביץ’ וסמוך לחופים). דירות לשכירויות לטווח הארוך ממוקמות במערב העיר ומציעות נכסים זולים יותר להשקעה.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה
השוק במיאמי פועל אחרת
העסקים במיאמי פורחים ואיתם שלל השקעות המתורגמות לשוק ער של יזמים מקומיים, איתור מכרזים והתמודדות עם מתחרים על כל השקעה. יש להיערך לניהול הליך מורכב מול מגוון גורמים ולנהל לפחות את חלקו דרך מתווכים מקומיים.
הליך פורמלי קפדני
משקיעים זרים ללא אזרחות אמריקאית שמתכננים לרכוש נכס, נדרשים להציג ביטחונות בדגש על מסמך POF המציג את ההון הזמין של המשקיע. במקרים מסוימים קיים הצורך להקים חברה בע”מ על מנת שיהיה ניתן לפתוח חשבון בנק ולנהל בו במסודר את כל ההעברות הכספיות.
הוצאות נלוות לרכישה
יש להביא בחשבון את עלויות ההליך, שצפויות להסתכם בתשלום של כ-200$ לכל בעל מקצוע (שמאי, בדיקת קבלן וכו’) ואת דמי התיווך בגובה של שכירות אחת. חברות ניהול מקומיות גובות כ-10% מדמי השכירות וכמובן שיש צורך גם בתשלום המיסוי כפי שנסביר בהמשך.
באילו אזורים כדאי להשקיע?
- פאלם ביץ’ – עיר הנופש והקיט של מיאמי מכילה לא יותר מ-10,000 תושבים ופי ארבע יותר תיירים. התשואה כאן עומדת על כ-18% וממשיכה לעלות מידי שנה.
- פורט לורדייל – העיר הגדולה ביותר במחוז ברוורד, מבוקשת מאוד למגורים וכוללת בתים צמודי קרקע ומתחמי הייטק ועסקים רבים. התשואה כאן נושקת לזו של פאלם ביץ’ ועומדת על 17%.
- מיאמי דייד – המטרופולין המרכזי שמכיל כ-3 מיליון תושבים ובתוכו שדות התעופה, הנמלים ועיקר המסחר של מיאמי. התשואה כאן עומדת על 12%-13% ומשקפת מחירי נכסים נמוכים יותר בהשוואה ליתר האזורים. =
שיטת המיסוי במיאמי, ארה”ב
אז כמה מס משלמים על נכס במיאמי? הנה מה שצריך לדעת:
- מס שנתי בשיעור של 6% המגלם בתוכו את הארנונה, המע”מ ומס המכירה.
- מס הכנסה תאגידי במקרה של עסק, למעט אם קיים פטור.
- תשלום מס רכוש שנתי במקרה של הכנסות משכירות, שעשוי להגיע לכדי 30% בשנה אך ניתן להפחתה דרך מסמך המצהיר על כך שהנכס למטרה מסחרית/ עסקית או דרך מסמך הצהרת פחת שיסייע בניכוי הוצאות לתחזוקת הנכס.
- בין ישראל וארה”ב קיימת אמנה למניעת כפל מס, הקובעת כי המס ישולם למדינה ששיעור המס אצלה הוא הגבוה מבין השתיים. בעלי אזרחות אמריקאית מחויבים בתיאום מס בשתי המדינות.
בשורה התחתונה:
שיטת המיסוי המקלה, הביקוש האדיר של העיר ופוטנציאל התשואה המרשים שלה, הופכים את מיאמי לפנינת נדל”ן נחשקת בקרב משקיעים זרים ומקומיים כאחד. ההשקעות כאן כרוכות בסיכון ולכן מומלץ להתייעץ עם גורמים מקצועיים לפני שמקבלים החלטה.
