אם הגיעה לאוזניכם השמועה על כדאיות ורווחיות הנדל”ן באנגליה, בואו לקרוא הכל על מה שקורה כאן ממש עכשיו ועל כל היתרונות הגדולים שהופכים את הממלכה הבריטית לאפיק ההשקעות הכדאי ביותר של הרגע:
השקעות נדל”ן באנגליה
הנדל”ן האנגלי מהווה בשנים האחרונות הזדמנות פז למשקיעים ישראליים, עם פוטנציאל לתשואה שנתית שנעה בין 7%-9% ואף יותר. אבל כמובן שזו רק גולת הכותרת של ענף ההשקעות המקומי – הנה עוד כמה יתרונות שמחזקים את הפופולריות של נדל”ן הממלכה הבריטית:
- המחיר לנכסים באנגליה הגיע במהלך 2022 ל-260,000 פאונד – עלייה של כמעט 13% בשנה, שנובעת מנסיבות מקומיות כמו ירידת ערכו של הפאונד כתוצאה מה”ברקזיט”, לצד נסיבות גלובליות כמו קיפאון השוק במהלך הקורונה ועליית המחירים.
- גובה דמי השכירות עולה ב-3%-4% בממוצע מידי שנה, מה שמאפשר לכם לרכוש כאן נכס ראוי תמורת סכום של 400,000 פאונד בסך הכל (כ-181,000 ₪) וליהנות מעלייה קבועה ויציבה מאוד בערך הדירה.
- מרחק גיאוגרפי נוח, הודות לזמן טיסה קצר וזמינות הטיסות למדינה. כמובן שיש גם יתרון לאומה דוברת אנגלית שקל יותר לתקשר איתה, יחסית למקומות אחרים באירופה כמו צרפת או גרמניה.
- כניסה של עשרות אלפי צעירים למדינה מידי שנה, כחלק מההגירה הטבעית והאדירה שהמדינה חווה בעשור האחרון.
- היצע דירות נמוך שמגדיל את ערכן עוד ועוד, אבל מביא גם לשינויים מבורכים בחוקי הבנייה שפותחים עוד אופציה בפני המשקיעים: שינוי הייעוד של בנייני משרדים רבים למגורים ובתהליך קצר של מספר שבועות בלבד. הדבר יאפשר לכם לאתר נכסים זמינים ואטרקטיביים במהירות רבה יותר מאי פעם.
סוגי נכסים להשקעה
בתים פרטיים
רוב המקומיים בבריטניה מעדיפים להתגורר בשכירות ונמנעים מרכישת נכסים. הדבר יאפשר לכם להפוך במהירות ובקלות לבעלים של בית צמוד קרקע משלכם ולהשכיר אותו למשפחה שמחפשת מגורים בשכונה טובה.
דירות
שוק הנדל”ן באנגליה מתמודד באופן קבוע עם קהילה עצומה של סטודנטים, שמגיעים ללימודים במכללות והאוניברסיטאות המפותחות שלה ומעוניינים בחוזי שכירות ארוכי טווח, לפרק זמן של 4 שנים ויותר.
במקביל מגיעים לכאן גם מיליוני תיירים בשנה, שמעדיפים לשלם יותר על דירה במרכז העיר ובעיקר מכוונים יותר לשכירות לטווח הקצר. קהל התיירים העיקרי באנגליה מתמקד בדירות ופחות במלונות, מה שפותח בפניכם עוד הזדמנות לרווח משמעותי ביותר.
נכסים מסחריים
השכרת נכסים מסחריים כרוכה בהשקעה בסכומים יחסית נמוכים. כמובן שהשקעות מהסוג הזה מוכוונות לשכירויות לטווח הארוך והן פונות ברובן לרכישת משרדים שונים, כך שצריך לבחון היטב כל נכס ואת התשואה הפוטנציאלית שלו ביחס לסוג העסק שצפוי לשכור אותו.
נכסי דיור מוגן
אחת האפשרויות הפופולריות באנגליה לאחרונה היא האופציה לרכוש נכסי בוטיק לדיור מוגן. מדובר בנכסים שמספקים איכות חיים אקסקלוסיבית למדי לבני הגיל המבוגר ובדומה לישראל, גם כאן ישולמו תמורתה סכומים נכבדים שמתקבלים מקהל מבוסס, אמיד ולא פחות חשוב – גם אמין.
אפיק זה יכול להגיע לתשואות שפורצות בהרבה את התקרה המשוערת ולכוון לעליית ערכי הנכסים בצורה משמעותית. בשילוב הצורך בהון עצמי יחסית נמוך נקבל הכנסה פסיבית מדהימה, אך כמובן שתצטרכו להחסיר ממנה שלל הוצאות הכרוכות בניהול הנכס, מתן השירותים הייחודי לשוכרים וכמובן החזר המימון.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה באנגליה
- דרישות סף לתהליך – כל השקעת נדל”ן באנגליה כרוכה בליווי משפטי של עורך דין מקומי ונדרשת לשירותים מלאים מצד חברת ניהול מקומית. כמו כן, ברכישת הנכס יש צורך להציג הון עצמי ששוויו מגיע ל-100% מערך הנכס – גם אם הרכישה מתבצעת ללא מימון. בהשקעה שניה ומעלה, ניתן לשעבד את הנכס הראשון ובכך לקבל עבורו מימון נוסף.
- רישום הנכס – הדירה נרשמת לעולם רק על שם הרוכש והוא זה שנדרש להתנהל בפועל מול כל הישויות המדיניות, העירוניות והמשפטיות ובדגש על ביצוע תשלומי המס.
- התשואה לא יציבה בכל המקומות – למרות שאנגליה באופן כללי מהווה כלכלה מאוד יציבה ובמיוחד בענף הנדל”ן, כדאי לערוך חישוב תשואה מפורט וקפדני בטרם יוצאים לכל תהליך רכישה, שכולל בתוכו גם את הסיכונים הייחודיים של אזור ההשקעה והנכס הספציפי. שינויים רבים מתרחשים מתחת לפני השטח במחוזות ובשכונות שונות בכל הערים המרכזיות (בעקבות הגירה, אירועים כלכליים מקומיים ויוזמות בנייה חדשות).
- מיקום ההשקעה – רוב המשקיעים מכוונים לערים הגדולות ולמרכזי האוכלוסייה הגדולים ביותר סביבן. הסיבה לכך היא היכולת לאתר שוכרים טובים ויציבים יותר בהכנסתם, בהשוואה למקומות פריפריאליים ובטח שביחס לנכסים לא שגרתיים כמו טירות עתיקות.
באילו ערים מומלץ להשקיע?
לונדון
לונדון היא מרכז כלכלי חשוב ועיקרי באנגליה, יבשת אירופה והעולם כולו. מחירי הדיור בה עולים באופן קבוע ומיעוט נכסיה הזמינים ממצבים אותה כפנינת נדל”ן איכותית מאוד. השקעות נדל”ן בלונדון יתאימו למשקיעים עם הון עצמי יחסית גדול, אך אפשר ליצור קשר עם יזמים מקומיים וקבוצות רכישה שונות כדי להוזיל מעט במחירים.
ליברפול
עיר הנמל השנייה בגודלה במדינה נמצאת כעת בתהליכי פיתוח ובנייה ענפים מאוד ולכן מושכת אליה משקיעים רבים. מחירי הדיור בעיר עדיין נמוכים יחסית, כך שהיא תתאים מאוד למשקיעים עם הון עצמי יחסית נמוך.
מנצ’סטר
מנצ’סטר נחשבת לעיר מפתח מבחינה כלכלית, תרבותית ותעסוקתית ומהווה את העיר המתפתחת ביותר באנגליה. גם כאן בדומה לליברפול, מחירי הדיור עדיין נמוכים יחסית ובעיר קיים ביקוש אדיר למגורי סטודנטים בשל 3 האקדמיות המובילות שבה.
ניו קאסל
תמורת סכום ממוצע של 320,000 ₪ בלבד תזכו להפוך לבעלים של דירת מותרות איכותית מאוד במרכז העיר. נתון זה הופך את ניו קאסל לפנינת נדל”ן נחשקת וייחודית, שנהנית מתשואה יציבה ומתנופת פיתוח משמעותית.
ועוד אופציית השקעות נוצצת: צפון אנגליה
מלבד הערים המרכזיות שקולטות את עיקר המשקיעים, כדאי שתפזלו גם למה שקורה כרגע בצפון המדינה, בה ניתן למצוא נכסים במחירים נמוכים מאוד ובתשואה מקבילה לזו של הערים הגדולות. בתקופה האחרונה נקבעה כאן שורה של מהלכים לפיתוח התשתית המקומית כדי לצמצם את הפערים מול מטרופולין לונדון ולעודד יותר תושבים וחברות להשתקע כאן.
שיטת המיסוי באנגליה
תנאי המיסוי למשקיעי הנדל”ן באנגליה נחשבים לטובים ולא רק הודות לאמנת המס עם ישראל שתמנע מכם לשלם כאן כפל מס. הנה כל מה שצריך לדעת בגזרת המיסים כאן:
- פטור ממס רכישה על קניית נכס ראשון ששוויו עד 300,000 ליש”ט.
- בקניית נכס ראשון מעל 300,000 ליש”ט ישולם מס רכישה בשיעור 3% משווי הנכס.
- תשלום מס רווחי הון ותשלום מס שבח ינוע בין 10%-28% בהתאם למדרגת המס ואופי הנכס. פטור ממס שבח יינתן אם התגוררתם בנכס לאורך כל תקופת הבעלות, לא חל שימוש בנכס לעסקים ושטח המבנה קטן מדונם אחד.
אז האם כדאי להשקיע בנדל”ן באנגליה?
בשל התייקרות מחירי הדיור בישראל, רבים מחפשים אחר אפיקי השקעה נוחים בחו”ל ומגלים את אנגליה כאחת האפשרויות האטרקטיביות והכדאיות ביותר של הרגע. הביקוש האדיר למגורים, חולשת הפאונד מול השקל וגם מחירי הדיור שעדיין מתונים מולידים השקעה משתלמת עם כוח הולך וגדל לאורך השנים.
