נדל”ן בספרד

ספרד היא אחד היעדים התופסים בשנים האחרונות תאוצה בקרב משקיעי הנדל”ן מהארץ ומהעולם כולו. משקיעים ישראלים רבים רואים את הפוטנציאל במדינה הזו, אשר יצאה לפני כמה שנים ממשבר כלכלי חמור וכעת נהנית משגשוג ופריחה במגמה חיובית ואופטימית. בואו לגלות את הפוטנציאל הטמון בשוק הנדל”ן של ספרד, ולבדוק את האפשרויות שלכם להשקעה נבונה ומשתלמת במערב אירופה.

שוק הנדל”ן בספרד: נתונים ומידע שחשוב להכיר לפני שמתחילים בתהליך

בואו נדבר מספרים – הינה כמה נתוני בסיס שאתם צריכים לדעת על מחירי רכישת נדל”ן בספרד ועל התשואה הצפויה:

· הטווח הנפוץ למחיר נכס בספרד כמו דירה הוא בין 1,500 ל-2,000 אירו למטר רבוע. לצורך העניין, דירה של 60 מ”ר תעלה לכם 90,000–120,000 אירו, והמחיר תלוי בכמה גורמים והעיקרי שבהם הוא העיר שבה הנכס נמצא. מחיר קרקע שאין עליה בנייה יכול לנוע בין 500 ל-900 אירו לכל מ”ר

· שיעור התשואה בישראל על דירות להשקעה בתקופה האחרונה עומד על טווח שבין 2.5 ל-5.5%, ובספרד התמונה אופטימית יותר – התשואה שלכם על נכס יכולה להיות 5% בשנה ואף להגיע ל-9% בשנה אחרי ניכויי הוצאות

שוק הנדל”ן בספרד צובר תאוצה בשנים האחרונות בזכות ההתאוששות הטובה של המדינה מהמשבר שפקד אותה לפני יותר מעשור. מחירי הדירות בספרד יציבים ואף מציגים ירידה קלה לפעמים, לעומת השוק הישראלי הנמצא בעליית מחירים גדולה ומתמדת. הצמיחה הכלכלית היציבה של ספרד, אפילו אחרי משבר הקורונה, הופכת את שוק הנדל”ן ליציב ובעל אפשרויות כדאיות למשקיעים.

מהם היתרונות של השקעות נדל”ן בספרד?

ספרד היא יעד טוב להשקעה בנדל”ן עקב שלל סיבות, וזוהי הסיבה שפרויקטים רבים של נדל”ן והשקעה קמים ומתחילים לעבוד בערים המרכזיות וגם באזורים שקטים יותר במדינה. הינה כמה יתרונות מרכזיים שהופכים את המדינה לאטרקטיבית במיוחד להשקעות נדל”ן:

· תיירות – ספרד בכלל ואזור הדרום בפרט הם אזורים מלאי תיירות, ורכישת נכס להשקעה יאפשר לכם לנצל את התחום הזה ולהרוויח בעצמכם מכמות התיירים המאסיבית המבקרת במדינה מדי שנה. התיירות משפיעה לטובה גם על מצב הכלכלה של המדינה ולכן השקעה בנכס ספרד יכולה להיות משתלמת מאוד לטווח הארוך

· מחירים נוחים – לעומת מחירי הדירות הממוצעים בישראל, בספרד אפשר למצוא דירות טובות בערים מרכזיות או באזורים שהמגורים בהם ברמה גבוהה יותר מאשר בארץ במחירים טובים שאינם דורשים מכם השתעבדות למשכנתא לשארית חייכם

· בירוקרטיה ידידותית לזרים – ספרד מקדמת את ההשקעה של מקורות לא ספרדיים במדינה, ואינה מציבה מכשולים בירוקרטיים מול משקיעים זרים כדי לאפשר להם לרכוש בקלות נכסים להשקעה. ספרד גם ספקת ויזת כניסה למדינה ששמה “ויזת זהב” הניתנת למשקיעים הרוכשים נדל”ן בסכום של 500,000 אירו לפחות, והם מקבלים כרטיס כניסה לספרד בפרט ולאירופה בכלל

· כניסה לשוק האירופאי – ספרד היא מדינה חברה באיחוד האירופי, ולכן היא אפשרות טובה לכניסה לעולם הנדל”ן והכלכלה האירופאיים, שיכולה לספק לכם הזדמנויות נהדרות בהמשך ורשת נטוורקינג ענפה וחזקה

אזורים מומלצים להשקעה

אנשים רבים נושאים עיניהם אל שתי הערים הגדולות ביותר בספרד – מדריד וברצלונה. אלו הן ערים בעלות נפח תיירות גדול מאוד (כמה מיליוני אנשים מדי שנה), והביקוש ליחידות להשכרה לצורכי נופש בערים האלו גבוה מאוד. עם זאת, התיירות בספרד פזורה במדינה כולה, ויש גם סטודנטים המחפשים פתרונות לינה ואנשים המעוניינים לשכור דירה לטווח קצר או ארוך בערים ובמקומות שהם לא בהכרח הערים האלו. השקעה בנכס בערים נבחרות ובאזורים פופולריים בספרד יכולה להיות בחירה טובה, אפילו אם אתם מתרחקים קצת מעיר הבירה או מאזור קטלוניה. לספרד יש קו חוף ארוך מאוד ופופולרי לאורך הים התיכון (כ-1,670 ק”מ), ועוד קילומטרים רבים של חוף המספק גישה נוחה לאוקיינוס האטלנטי ולמפרץ ביסקאיה – בכל אלו יש מגוון ערים ויישובים שאפשר להשקיע בהם בנכס מהמם לחופשות, למגורים, לבתי נופש או לכל מטרה אחרת.

נדל”ן בדרום ספרד

האקלים החם של ספרד מעודד אנשים לצאת לחופשות בסגנון קיצי, וזוהי הסיבה שדרום ספרד היא גם אזור מתויר לא פחות, והשקעות נדל”ן שם יכולות להיות משתלמות כיוון שאנשים מחפשים שם באופן קבוע דירות להשכרה.

בואו נדבר על כמה מהערים הפופולריות בדרום ספרד להשקעות נדל”ן:

· מלאגה Málaga – העיר השישית בגודלה בכל ספרד ואחת הערים החשובות ביותר בחבל אנדלוסיה שבדרום ספרד. תחום התיירות מפותח מאוד בעיר הזאת – בשנת 2022 העיר ארחה כ-4 מיליון תיירים.

· מרבייה Marbella – עיר נופש הנמצאת קרוב מאוד למלאגה, לחופי הים התיכון ולמרגלות הר סיירה בלנקה. עיר בעלת מזג אוויר נוח ושמשי, אטרקציות רבות ורצועת חוף ארוכה, המאכלסת מדי שנה תיירים רבים ובהם אנשים מפורסמים ובעלי ממון המעוניינים בחופשה יוקרתית ואף כאלו הרוכשים בתי נופש בעיר

· אסטפונה Estepona – אסטפונה היא עיר נופש נוספת הנמצאת קרוב למלאגה ולמרבייה. יש לה 21 ק”מ של רצועת חוף מהממת, מזג אוויר נוח כמו בכל אזור אנדלוסיה ובאופן כללי היא יעד פופולרי לאירופאים המעוניינים לנפוש ביעד בעל אקלים חמים. העיר הזו הייתה היעד המקורי של דיסני לבניית פרויקט יורודיסני (שבסוף נבנה בפריז)

· קוסטה דל סול Costa Del Sol – אזור החוף הדרומי המכיל את הערים שציינו למעלה ועוד עיירות וערי חוף, שהפך לאזור תיירות פופולרי ואהוב על אנשים מכל העולם

נדל”ן במדריד

מדריד היא עיר מתוירת פחות מברצלונה, אך גם היא נחשבת ליעד מרכזי בספרד, ובפרט בתחום המסחר והכלכלה של המדינה. מחירי הנדל”ן היציבים יחסית בספרד נמצאים במגמת עלייה, ומשקיעים רבים מכל העולם נושאים עיניהם אל עיר הבירה כדי לנצל את ההתפתחות והמגמה החיובית כדי להשקיע גם במדריד. כמו ערים נוספות בספרד, יש למדריד תרבות ספורט מפותחת ובייחוד בתחום הכדורגל, והתיירות המקומית מרוויחה רבות מהגעתם של אלפי ואף עשרות אלפי אוהדים למשחקים של הקבוצות האהובות עליהם. מדריד ידועה גם כמוקד חשוב בעולם האופנה, והיא מושכת אליה מעצבים, חובבי אופנה וצרכנים רבים.

במדריד יש ביקוש רב לשכירות וגם אפשרויות השקעה מגוונות, וגם בעלי הון עצמי של 200,000 ש”ח יכולים למצוא בקלות יחסית נכס להשקעה מניבה. מאז 2013 מחירי הנדל”ן במדריד נמצאים בעלייה מתמדת, וכרגע המגמה נראית אופטימית מאוד.

מיסוי נדל”ן בספרד

ספרד היא עוד אחת מהמדינות בעולם שיש לה אמנת כפל מס עם ישראל, וזה אומר שאם אתם רוכשים נכס בספרד אתם לא תשלמו עליו מס כפול. זה אומר שתצטרכו לדווח לישראל על ההכנסות שלכם, ולשלם 15% מסך דמי השכירות (ברוטו) מבלי לנכות הוצאות או מיסים ששולמו בחו”ל, או לדווח על ההכנסה במסגרת המס שלו, ואז תוכלו לנכות הוצאות לרבות מס ששילמתם בספרד.

כמו בכל רכישת נדל”ן, תצטרכו להתמודד עם רשימת המיסים הנדרשים מכם במדינת היעד. הינה כמה מהמיסים שתצטרכו לשלם על הנכס שתרכשו:

· מע”מ – על רכישת נכסים חדשים מוטל בדרך כלל מע”מ סטנדרטי של 10%, אך הוא יכול להשתנות מעט לפי התנאים הספציפיים של החוזה שלכם

· מס העברת נכסים (ITP) – מס בגובה 6% עד 11%, המוטל על כל נכס יד שנייה המיועד למכירה חוזרת

· מס בעלות על נכס (IBI) – דומה לארנונה בישראל. המס הזה חל על בעל הנכס ואינו עובר לשוכר של הנכס, והוא שווה ערך לכ-1% מהשווי הרשום של הנכס, שהוא בדרך כלל נמוך יותר מסכום הרכישה בפועל

· מס רווח הון (CGT) – מס זה רלוונטי למשקיעים בספרד והוא עומד על שיעור של 19% (מהרווח בלבד)

· מס משקיע זר – אנשים שאינם בעלי אזרחות ספרדית צריכים לשלם מדי שנה מס על הנכס בשווי 3%

כמו כן, תצטרכו להיעזר בעורך דין ובנוטריון. הנוטריון חייב להיות נוכח במעמד החתימה על החוזה (ושכרו עומד על כמה מאות אירו), וכדאי לכם מאוד לשכור עורך דין שיעזור לכם לוודא שהעסקה לרכישת הנכס מתרחשת כמו שצריך, בייחוד כיוון שמדובר בענייני נדל”ן במדינה זרה. שכר הטרחה הממוצע יהיה בדרך כלל 1% מהעסקה.

טיפים חשובים למשקיעים בספרד

לפני שנסיים, הינה כמה טיפים חשובים לקראת ההשקעה שלכם בנדל”ן בספרד:

· תכנון כלכלי קפדני – חשוב לוודא שאתם רוכשים נכס שאתם יכולים לעמוד בהוצאות שלו, ושאתם יודעים מהי התשואה הצפויה ממנו

· התייעצות עם מומחים – ייתכן שאתם מעוניינים מאוד לעשות את הצעד ולרכוש נדל”ן בספרד, אך אתם לא יודעים במי להיעזר או למי לפנות. נשמח לעזור לכם ליצור קשר עם חברה ישראלית שתבצע בשבילכם ניהול נכסים, שירותי עיצוב נכס ושיפוץ שלו וגם תסייע במציאת הנכס המתאים לפי התקציב שלכם. אפשר להשאיר פרטים או ליצור איתנו קשר בנושא.

· תכנון הניהול מול השוכרים – אם אתם רוכשים נכס למטרת השכרה, כדאי לכם להכין מראש תוכנית התנהלות מול השוכרים העתידיים. בין שתתנהלו מולם בעצמכם או שתשכרו מישהו שיעשה זאת בשבילכם, חשוב שתדעו מראש מי יהיה אחראי על הנושא למען תפעול מהיר ויעיל של המצב

· פוטנציאל למכירה חוזרת – מומלץ להביא בחשבון את שווי המכירה החוזרת של הנכס, למקרה שתרצו אולי בעתיד למכור אותו ולקנות נכס במקום חדש. מומלץ לבחור נכס באזור הנמצא במגמת מחירים עולה, כדי להגדיל את הסיכוי לעסקה רווחית בעתיד

סיכום

השקעה בנדל”ן בספרד יכולה להיות בחירה טובה לקראת צמיחה פיננסית. ספרד היא אחת המדינות המתוירות באירופה, המושכת משקיעים מקומיים ובין לאומיים כאחד. הצלחה במציאת השקעה מניבה בנדל”ן בספרד דורשת מחקר קפדני, הבנה מעמיקה של הרגולציות המקומיות והתייעצות עם מומחים. נשמח לעמוד לשירותכם ולעזור לכם למצוא את נכס החלומות ואת האנשים שאתם זקוקים להם כדי להפוך את החלום למציאות.