נדלן באוקראינה

למרות ששוק הנדל”ן האוקראיני נמצא בעצירה טבעית כתוצאה מהפלישה הרוסית, אלפי אנשי עסקים ומשקיעים ישראליים דווקא מזהים את הפוטנציאל ורוכשים בימים אלה נדל”ן באוקראינה. לאור העלייה בהתעניינות לגבי השקעות פוטנציאליות במדינה ובשל העובדה שלא ניתן לדעת עדיין מה יהיו השלכות הלחימה, הנה כל הנתונים שיעזרו לכם להחליט האם להניח כאן את ההשקעה שלכם:

השקעות נדל”ן באוקראינה

אוקראינה מאופיינת בדור של שינויים: הם התחילו עוד ב-1991 עם ההתפרקות מברית המועצות ונמשכים גם כיום בעקבות הפלישה הרוסית. ולמרות זאת, כמות העסקאות הזרות שמתרחשת במדינה מידי שנה מבוצעת בהיקפים אדירים, הודות לגודל השוק המונה כ-45 מיליון בני אדם ולכלכלה היציבה שלה עד לשנת 2022, שהביאה לכדי תשואה מרשימה ביותר של 10%-12% מנכסים להשקעה.

תשואה זו עדיין נשמרת במציאות של שנת 2023, אך לא ניתן לנבא ממנה קדימה. הנתונים שאפשר להסתמך עליהם לפי שעה הם אלה שאפיינו את הכלכלה האוקראינית עד כה ומתבטאים ביציבות כלכלית חזקה בענפי התעשייה, ההייטק והתיירות. 

מכיוון שהשוק נמצא כעת בעצירה יחסית אך לא בנסיגה, סביר להניח שבסיום המשבר המדיני הצמיחה תימשך וכוחה ויציבותה של אוקראינה יוסיפו להתפתח. הנתונים הללו מאפשרים למשקיעים חכמים וזריזים לנצל את מגמת העצירה הנוכחית כדי לבצע השקעות באוקראינה בסכומים נמוכים ביותר ולצפות לעתיד כלכלי מתגמל, שיגיע כבר עם סיום המשבר. 

להשקעות הנדל”ן באוקראינה יש עוד כמה יתרונות:

• מחירי דיור נמוכים החל מ-50,000-60,000 דולר ולעתים אפילו פחות. 
• אופציה לפיצול ההשקעה והפחתת הסיכון על ידי רכישה של יותר מנכס אחד.
• בשל המצב באוקראינה זוכה המדינה לסיוע פיננסי נרחב וצפויה להיכנס לאיחוד האירופאי. 
• הקשר בין ישראל ואוקראינה הדוק וחם ומאפשר להתגבר על פערי תרבות ושפה. 

שוק הנדל”ן לאחר הפלישה של רוסיה

בימים אלה אוקראינה סובלת ממתיחות ביטחונית ואזרחית, מה שגורם לתהייה מוצדקת לגבי כדאיות ההשקעות בשנה הקרובה והתחזיות לסיום הלחימה והתאוששות ממנה. 

אלא שגם בזמן שהלחימה נמשכת, מתרחשים במדינה פרויקטים רחבי היקף לבניית אלפי יחידות דיור חדשות. ענף הבנייה במדינה עובד כסדרו ומחירי הנדל”ן בשוק החופשי אמנם חוו עצירה, אך לא נמצאים בירידה. 

מכיוון שתכלית הפרויקטים בערים הגדולות הייתה בעיקר לבחון את התמודדות המשקיעים עם העימות הרוסי-אוקראיני, המחירים צפויים אף לעלות בקרוב, ייתכן שבשל האופטימיות של רוב המשקיעים הזרים שמאמינים שהמשבר יסתיים כבר בקרוב. 

ויחד עם זאת, צריך לזכור שהשקעה במדינה לא יציבה היא הימור. לסכסוכים מדיניים יש השלכות כלכליות שעשויות להתרחש גם מספר שנים לאחר מכן וכאשר חוסר הוודאות משפיע על האזרחים, גם הם עשויים לכופף את המערכת הפיננסית והחוקתית. כך למשל, ידוע על מספר מקרים בהם נכסים להשקעה נבזזו ולכן חשוב שתצאו להשקעה האישית שלכם עם מעטפת ביטחון והגנה חזקה. 

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה

באוקראינה בהחלט מתמקחים

כל עסקת מוצרים ושירותים באוקראינה פתוחה תמיד למשא ומתן. בניגוד למדינות אירופאיות מוקפדות כמו למשל גרמניה או אנגליה שבהן המוכר עשוי להיות נוקשה יותר, באוקראינה בהחלט חשוב להתמקח ומדובר באקט מקובל.

התנהלות ייחודית מול המתווכים המקומיים 

מחיר התיווך המקובל באוקראינה יחסית יקר ועומד על עמלה בין 3%-5% מהעסקה. גם הפעם חשוב להתמקח כדי להוזיל את העמלה ל-2%-3%, אך שימו לב למצב נפוץ שבו מתווכים מייצגים גם את המוכר ומשיתים על הצדדים עמלה כפולה. 

חשיבותו של עורך דין מקומי לתהליך

אוקראינה לא מנהלת רגולציה מסודרת לרישום נכסים ומניעת זיופים והונאות ולכן שירות משפטי לתהליך הוא עניין קריטי, בייחוד לאור העובדה שחלק מהמתווכים פועלים ב”אזור האפור” וישכנעו אתכם שהנכס והרישום שלו תקינים לחלוטין, רק כדי להשיג את העמלה שלכם. 

תנאי מימון פחות משתלמים

כל עוד אין לכם הון עצמי מלא לרכישת הנכס ותהיו מעוניינים במשכנתה, דעו שאחוז הריבית השנתי עומד כרגע על 15% וצפוי לרדת עד 10% לכל היותר – ריבית גבוהה ביותר גם יחסית לישראל. כמו כן, ההלוואה תאושר עד 70% בכפוף לשעבוד הנכס ולא מעבר לכך. מומחים בהשקעות באוקראינה ממליצים שלא להיכנס להשקעות במדינה עם מימון נמוך מ-60% ולהקפיד לקבל ביטחונות. 

באילו ערים מומלץ להשקיע?

קייב – בירת אוקראינה נחשבת לעיר מתקדמת ומשגשגת ולמרכז חיים תרבותי, פוליטי, עסקי וכלכלי. העיר מהווה גם יעד תיירותי בולט עם צביון אירופאי, שמושך אליו מאות אלפי תיירים מידי שנה. קייב נחשבת למוקד פעילות הנדל”ן המרכזי של אוקראינה והיא נמצאת במגמת עלייה במחירי הדיור שלה, עם ביקוש עצום לשכירויות. פוטנציאל התשואה עשוי להגיע גם עד 13% בשנה.  

אומן – השקעות הנדל”ן באומן הן אפיק חדש שרוב הישראלים עדיין לא הניחו עליו את האצבע. המחירים כאן נמוכים על גבול המצחיקים – בין 5,000-9,000 דולרים בלבד ועד 30,000$ לדירות יוקרה. בשל התיירות החסידית הרבה שמגיעה לעיר מידי שנה, אפשר לנצל את המחירים הזולים כדי לייצר השקעה מניבה מבטיחה מאוד ובתשואה גבוהה ביותר. 

אודסה – זו העיר הרביעית בגודלה במדינה ויעד ההשקעות השני בחשיבותו בתחום הנדל”ן. אודסה התפתחה בעשור האחרון לכדי מעצמה כלכלית, תרבותית ותיירותית וכתוצאה הביקוש של המשקיעים אליה הולך וגדל. מחירה של דירה ממוצעת בעיר עומד על 100,000$ והתשואה הצפויה ממנה היא 8%-9% בהשכרה לטווח ארוך. אם אתם מכוונים להשקעה בנכסים לשכירות לטווח הקצר, התשואה תזנק גם לכדי 15%-20%. 

שיטת המיסוי באוקראינה

המיסוי הנמוך במדינה מהווה תמריץ נוסף להשקעות ועומד על 1%-2% מערך הקרקע, דהיינו תשלום של כמה מאות דולרים מידי שנה בלבד. אוקראינה לא ממסה משקיעים ביחס לכמות הנכסים שברשותם והיא גם חתומה מול ישראל על אמנת מס שתמנע מכם לשלם כפל מס.

אז מה שיעור המיסים המלא שתידרשו לו?

• מס חובה – מס רכישה בשיעור של 1% מערך הנכס.
• מס נכסים – מס שנתי לדירות מגודל של 60 מ”ר ומעלה בשיעור של כ-1.5%.
• מס שכירות – משקיעים זרים מחויבים להשכיר את הנכסים שלהם אך ורק דרך חברות ניהול נכסים מקומיות ולשלם להן מס בסך 19.5%. מס זה מגלם בתוכו גם מס צבאי שהמדינה גובה. המס הצבאי מתבטל לאחר החזקה רצופה בנכס של 3 שנים. 
• מס שבח – בשיעור 18% פלוס מע”מ. אם הנכס בבעלותכם 3 שנים ומעלה, יחול פטור מלא. 

בשורה התחתונה:

בצד הסיכונים וחוסר הוודאות לגבי מצבה העתידי של אוקראינה, המדינה מתגלה כפנינת נדל”ן עשירה באפשרויות. זה הזמן לבדוק את השוק מקרוב ולנצל את המחירים הנמוכים כדי להשקיע בנכסים מקומיים איכותיים עם פוטנציאל תשואה גבוה.