מתעניינים בהשקעות נדל”ן בהונגריה? מיד תגלו מדוע מדובר במוקד משיקה מסקרן מאוד למשקיע הישראלי ומהם כל התנאים שחייבים להכיר לפני שיוצאים לדרך:
השקעות נדל”ן בהונגריה
הונגריה ובפרט הבירה שלה, בודפשט, נחשבת למוקד משיכה תיירותי לכל חובבי אירופה הקלאסית ולמעוז אקדמי מוביל ביבשת בו מתגוררים מיליוני סטודנטים. בשנים האחרונות מתפתחת במדינה מגמה לפיה משקיעים זרים מניחים את האצבע על נכסים מקומיים ולא בכדי:
- זוהי השנה השביעית בה הונגריה מפגינה צמיחה כלכלית חיובית, מה שהופך אותה לאחת המדינות היציבות באירופה בעידן פוסט-קורונה ויתר המגמות הגלובליות והיא נהנית מתנופת בנייה משמעותית, של קרוב ל-30,000 יחידות דיור חדשות מידי שנה.
- אחוז התשואה השנתי מנכסי הנדל”ן בהונגריה עומד על 5%-9% בשנה – כמעט כפול מהתשואה על נכסים למגורים בישראל.
- עלותה של דירה סטנדרטית בעיר (כ-60-60 מ”ר) תעלה בין 350,000-550,000 ₪, תלוי כמובן במיקום ומאפייני הנכס.
- חלק גדול מהדירות זקוקות לשיפוץ ועיצוב מחדש, בשווי של 50,000-100,000 שקלים נוספים, מה שמתאים למשקיעים שמחפשים מעט יותר סיכון לצד פוטנציאל השבחה הרבה יותר גבוה.
סוגי נכסים להשקעה
דירות למגורים
דירות המגורים בהונגריה מתפלגות לדירות משפחתיות גדולות (3-5 חדרים) ולדירות סטודנטים (חדר עד שניים), שיכולות לכלול גם חלוקה לשותפים. העלות הממוצעת נעה בין 70-200 אלף יורו לדירות הקטנות ובין 250-400 אלף יורו בדירות הגדולות.
דירות אירוח (נכס תיירותי)
סוג פוטנציאלי נוסף מתאים לשכירויות לטווח הקצר ותופס בתוכו את כמות התיירים הרבה שמגיעה להונגריה. מדובר באפיק היציב מכולם, שכן הביקוש התמידי לנכסים התיירותיים כאן לעולם אינו פוסק. יחד עם זאת, חשוב להתמקד במקומות מרכזיים ומבוקשים יותר.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בהונגריה
מלבד חשיבות הבחירה באזור עם פוטנציאל משמעותי יותר להשקעות, היכרות עם התרבות והאוכלוסייה המקומית והשוואת התשואה, יש עוד מספר אלמנטים ייחודיים להונגריה שלכם כמשקיעים חשוב להכיר מראש:
כל הליכי קניית הנכסים מצריכים ליווי משפטי
החוק בהונגריה מחייב את כל רוכשי הנדל”ן לחתום על חוזה מכר רק בליווי ובנוכחות עורך דין. ולכן כמשקיעים זרים, תתבקשו תחילה לאישור בכתב על כוונתכם לבצע את הקנייה ולפעול לאישור הבקשה בעזרת עו”ד, מה שצפוי לקחת כ-3 חודשי המתנה לכל היותר.
אפשר לעקוף את הדרישה על ידי הקמה של חברה שעל שמה יירשם הנכס כדי לזרז את הפרוצדורה (האישור ניתן במקרה כזה תוך 48 שעות לכל היותר), אך זכרו שקיים מס חברות בשיעור של 10%.
היעדר פיקוח על השוק
בדומה לישראל, הונגריה לא מפקחת על תעריפי השכירויות והדבר מעניק לכם הרבה כוח כמשקיעים בקביעת שכר הדירה והאפשרות לייקר אותו עם הזמן.
היבטים קהילתיים
אוכלוסיית הסטודנטים של בודפשט נחשבת לחזקה מאוד ולכן יש ביקוש גבוה לדירות קטנות עם נגישות טובה לתחבורה הציבורית. יחד עם זאת, אם מדובר בשכונה יחסית חלשה מבחינה סוציואקונומית, תבחינו בביקוש מופחת הרבה יותר כך שיהיה לכם פחות מיקוח לגבי טיב השוכרים וכמובן תעריף שכר הדירה.
באילו ערים מומלץ להשקיע?
ההמלצה המקצועית היא לצאת להשקעות נדל”ן בהונגריה בשתי הערים המרכזיות:
- בודפשט – עיר הבירה המבוקשת היא המרכז המסחרי, התעשייתי, האקדמי והממשלתי של הונגריה ולכן שווי הנכסים בה ממשיך לעלות בהתמדה, למרות מחירי הדיור האטרקטיביים. כאן הביקוש מקביל הן על שכירות ארוכת טווח והן על שכירות לטווח הקצר לתיירים.
- דברצן – העיר השנייה בגודלה במדינה נמצאת כיום במגמת פיתוח וצמיחה מאוד מתקדמת, כולל הוספת פתרונות תחבורה ומפעלים תיירותיים. בעיר נמצאת גם אוניברסיטת דברצן הנחשבת, שמושכת הרבה מאוד סטודנטים לשכונות הסמוכות.
שיטת המיסוי בהונגריה
לאחר קניית הנכס, תתבקשו לשלם מס רכישה שבין 2%-4%, תלוי במחיר הקנייה של אותו נכס וכן מס בולים שנע בין 2%-10% ומשולם כבר במעמד הרכישה.
אחוז המס על רווחים שצברתם מהנכס הינו 25%, אך ייתכן שתידרשו בדרך גם למע”מ על עסקאות נוספות, גם הן ימוסו בשיעור 25%.
החדשות הטובות הן שאם רכשתם נכס במחיר של עד 60,000 יורו – אתם זכאים לפטור ממס בולים. אם הנכס גבוה מ-60,000 אך נמוך מ-120,000 יורו, תהיו זכאים להטבה במס זה.
עליכם לזכור בנוסף שהונגריה וישראל חתומות ביניהן על אמנה למניעת כפל מס, שחוסכת מכם את התשלום הכפול בארץ ובמדינת היעד, אך מחייבת אתכם בדיווח על כל הנכסים וההכנסות שלכם גם לרשויות המס בישראל בכל מקרה.
אז מה לסיכום?
הונגריה מסתמנת כיעד מבטיח מאוד למשקיעים בישראל, שיכולים לצאת עם הון עצמי נמוך ביותר, ולרכוש דירה להשקעה בשכונה מבוקשת ואפילו לקבל על כך הטבות מס. כן חשוב לבדוק מקרוב את המגבלות והחסמים של שוק הנדל”ן באזור שאתם מכוונים אליו, אך בהשקעה חכמה אתם צפויים ליהנות מתשואה כפולה ואפילו משולשת מזו שקיימת בישראל.
