מגוון נכסים טובים להשקעות, מחירי דיור ברי השגה ומיסוי נמוך הופכים את פראג לאחת מכוכבות הנדל”ן המובילות באירופה. מתלבטים לגבי רכישת נדל”ן בפראג? אספנו עבורכם את כל המידע החשוב ביותר לקבלת החלטה נבונה:
השקעות נדל”ן בפראג
פראג, עיר הבירה של צ’כיה, נמנית עם היעדים התיירותיים הבולטים ביותר בכל אירופה ונחשבת ליעד כלכלי חזק ומשגשג עם ביקוש אדיר. בעשור האחרון חווה העיר הגירה חיובית במקביל לילודה רבה (גל ה”בייבי בום” שהתרחש בצ’כיה לאורך 2016), מה שמגדיל בעקביות את הביקוש לנכסי הנדל”ן המקומיים ומדרבן את הנהגת העיר להמשיך ולטפח את המשקיעים הזרים שלה.
לעיר יש כמה יתרונות משמעותיים נוספים:
- כלכלה חזקה ויציבה – העיר מייצרת מגוון מקומות תעסוקה ומשקיעה משאבים במספר גדול של תחומים מלבד לתיירות, שמעודדים את עליית מחירי הנכסים ותורמים ליציבות התשואה (8%-6% בשנה).
- תיירות משמעותית – פראג היא מוקד תיירותי משגשג וככזו, היא נחשבת ליעד אסטרטגי בולט למשקיעים שמעוניינים בהכנסה פסיבית קבועה ובטוחה. התשואה מנכסי התיירות כאן אף גבוהה מזו של נכסי המגורים ועומדת על 10%-15% בשנה.
- מחיר נמוך מישראל – מחירי הדיור כאן עדיין נמוכים יחסית, כך שתוכלו להסתפק בכ-500,000 ₪ כדי לרכוש כאן נכס מצוין וליהנות מפוטנציאל עליית ערך משמעותי בשנים הקרובות.
- יתרון אדיר למשקיעים בעיר העתיקה – למרות שכל שכונות העיר טובות להשקעה, מי שיבחר להתמקד באזור “פראג 1” בעיר הכולל את כיכר השעון, הרובע היהודי, קתדרלת סנט ויטוס ועוד שלל שכונות ואתרים היסטוריים, ייהנה מהתשואה הגבוהה ביותר למגורים, סביב 10%-12%. כמובן שמדובר באזור עם ביקושי שיא שהיצע הדירות הפנויות בו מאתגר במיוחד.
סוגי נכסים להשקעה
בפראג מומלץ להתמקד בשני סוגי נכסים מרכזיים:
דירות למגורים
בפראג קיימת הגירה חיובית רבה ולכן קיים ביקוש עצום למגורים. אנו ממליצים לכוון בעיקר לשכונות שנמצאות בפראג 3 (בעיקר בשכונת ז’יז’קוב הנחשקת), פראג 4 (בדגש על שכונת פנקרץ), פראג 5 בה קיים היצע גדול של בתים פרטיים ופראג 7 שבה המחירים נמוכים יותר כולל נכסים לשיפוץ.
דירות AIRBNB
נכסים תיירותיים מהווים הזדמנות של ממש להשכרה לטווח הקצר, עם פוטנציאל לתשואה משמעותית ותחלופה גבוהה. ההשקעות הטובות ביותר יתרחשו כמובן באזור פראג 1 (העיר העתיקה), אבל שווה לבדוק את ההיצע גם בפראג 2 עתיר חיי הלילה, פראג 6 שנחשב למבוסס והיוקרתי ופראג 8 המכיל מגוון משרדים ובתי מלון ומושך אליו יזמים ישראליים רבים.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה
פערים תרבותיים שחובה להכיר
התרבות הצ’כית וזו של פראג בפרט, נמנעת ממיקוח אגרסיבי בדומה לזה שקיים בישראל. לכן חשוב להתייעץ טרם היציאה לדרך עם גורמים מקצועיים מקומיים שיוכלו לנצל את הקשרים שלהם לקהילה ולסייע לכם לצלוח את העסקה בשל היכרות טובה עם המנטליות המקומית.
אפשרויות המימון המקומיות
פראג מציעה כמה אפשרויות מימון לבחירה: משכנתאות עד 90% מימון בריביות יחסית נמוכות, הלוואות חוץ בנקאיות גם כהשלמת 10% למימון מהבנק או כרכישה ללא הון עצמי כלל, משכון של נכס קיים אם יש לכם בעלות עליו בהיקף של 50% ויותר וקבלת מימון של עד 50% משוויו או חבירה למשקיע משלם אחר כנגד היכולת שלכם לנהל את העסקה ולחתוך ברווחים.
בחירה מושכלת בשכונת ההשקעה
פראג מכילה 11 אזורים שונים, לפחות 9 מהם מתאימים להשקעות נדל”ן. כמובן שבכל אזור יש שכונות מומלצות יותר ופחות ולכן שווה להתמקד בראש ובראשונה בשכונות הבאות: יוזפוב, העיר החדשה, פנקרץ, וינוהרדי, סטודלקי, סמיחוב, נוסלה, ברבנוב, דיווצקה, לטנה, הולושוביצה, ויסוצ’אני, ורשוביצה, ליבו וקרלין. שכונות אלה נחשבות בעיני מומחי נדל”ן רבים כאזורי ה”פריים לוקיישן”של פראג ומטבע הדברים הן מבוקשות ומחירן יחסית גבוה יותר.
מה טווח המחירים של דירות להשקעה בפראג?
לפניכם ממוצע המחירים המעודכן לדירות להשקעה בפראג:
| דירת 2 חדרים בפראג
|
7,200,000–16,000,000 קרונות
(בין 115-257 אלף ₪ לערך)
|
| דירת 3 חדרים בפראג
|
8,000,000-14,000,000 קרונות
(בין 128-225 אלף ₪ לערך)
|
| דירת 4 חדרים בפראג
|
11,300,000-18,000,000 קרונות
(בין 182-290 אלף ₪ לערך)
|
| דירת 5-6 חדרים בפראג
|
12,500,000-20,000,000 קרונות
(בין 201-321 אלף ₪ לערך)
|
שיטת המיסוי בפראג
אם אין לכם תוכניות לשהות בצ’כיה כולה מעל 183 ימים בשנה, תתבקשו לשלם לרשויות המס רק בעבור הכנסותיכם מהדירה בפראג ורק אם הן גבוהות מ-18,000 קורונה צ’כית בשנה.
המס כאן מקל וידידותי מאוד למשקיעים ומשולם באופן הבא:
- 15% מסך ההכנסות (כלומר דמי שכירות שנתיים פחות כל ההוצאות) או לחילופין תשלום בשיעור קבוע של 30% ללא הצגת חשבוניות וקבלות אותו מעדיפים רוב המשקיעים הזרים.
- פטור מס מלא יחול אם חבות המס השנתית שלכם לא עברה את תקרת 25,000 הקרונות אך כן תתבקשו לדווח על הכנסותיכם בכל מקרה.
- מס רכישה בשיעור ממוצע של 4%.
- מס רווחי הון במכירה בשיעור של 15% אלא אם הנכס בבעלותכם 5 שנים ומעלה טרם מכירתו ובמקרה כזה הוא פטור לחלוטין ממס.
נדל”ן בפראג: הזדמנות פז למשקיעים ישראליים!
עם היצע נכסים מגוון, קהל תיירותי וסטודנטיאלי עצום ומחירים מתונים, לא פלא שפראג מסתמנת כיעד אסטרטגי נכון וחכם להשקעות נדל”ן בשנים הקרובות. בבחירה מושכלת של אזור ההשקעה וקבלת סיוע מצד אנשי מקצוע מקומיים תזכה אתכם בהכנסה פסיבית גבוהה ויציבה.
