שוק הנדל”ן בבוקרשט מושך אליו מאות משקיעים מידי שנה ובצדק רב: העיר שמשלבת בין קסם ישן לחדשנות, בין היסטוריה מפוארת לבנייה מתקדמת, עם אורח חיים קוסמופוליטי שבו הסביבה תרבותית, נעימה, מקבלת ובטוחה – הפכה בשנים האחרונות ליעד השקעות נדל”ני מפואר ונחשק ויש לכך הרבה סיבות טובות:
השקעות נדל”ן בבוקרשט
עיר הבירה של רומניה והרביעית בגודלה בכל אירופה, תמיד מרגישה נגישה ואפקטיבית. העיר נהנית מחיי תרבות עשירים, מרחב ירוק ופורח וגם שוק נדל”ן מצוין שבו המחירים עדיין נמוכים והתשואות יציבות ומבטיחות.
אז בואו נדבר על זה במספרים: עלות המחייה בבוקרשט נמוכה למעלה מ-50% מיתר ערי מערב אירופה. עלויות הדיור ההתחלתיות ברכישת נדל”ן ברומניה ובבוקרשט בפרט, עומדות על 2,100-2,300 יורו בלבד, כאשר מחיר השכירויות הממוצע נע סביב 15 יורו למ”ר. כל אלה מובילים לתשואה נאה מאוד שבין 7%-9%.
מעבר לאפשרויות המדהימות שמסתתרות כאן גם למשקיעים מתחילים עם הון נמוך, בוקרשט נהנית גם מהגירה חיובית ומפיתוח כלכלי אדיר בשנים האחרונות, שעתיד לגדול בשנים הקרובות עם בנייתן של 12,000 יחידות דיור חדשות וגידול משמעותי בהכנסת התושבים. יש כאן גם יתרונות מיסוי אדירים שעליהם תוכלו להרחיב ממש כאן למטה.
סוגי נכסים להשקעה
בשל היותה של בוקרשט מטרופולין מבוקש למגורים, עיקר השוק מתמקד בשכירות דירות לטווח הארוך, אם כי ניתן למצוא כאן גם נכסים לתיירות (בעיקר דירות Airbnb) וכמובן נכסים מסחריים. בעיר קיימת אוכלוסיית סטודנטים גדולה שמגדילה את הביקוש למגורים, כאשר התשואה מהשכרת הנכסים עבורם עומדת על 8%-10% בשנה.
דמי השכירויות השנתיים בהיקף של כ-35,000 ₪ לשנה. בחישוב מהיר הכולל בתוכו גם את עליית המחירים היציבה של רומניה כולה המסתכמת ביותר מ-3% לשנה, נגלה שהדירה שרכשתם כאן צפויה להחזיר את עצמה במלואה תוך פחות מ-10 שנים.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בבוקרשט
בחירה נכונה בשכונת ההשקעה
מיקוד חכם באזורים אסטרטגיים, בהתאם לסוג הרכישה שאתם מעוניינים בו, צפוי להניב בסופו של דבר את התשואה הטובה ביותר. אם תעדיפו לרכוש דירה שתושכר לסטודנטים בעיר, כדאי להתכוונן לאזורים המרכזיים והבלייניים כמו פיאטה יונירי, פיאטה ויקטוריה, אלבא יוליה או שכונת קוטרוצ’ן. שכונות טובות למגורים נמצאות באזור טינרטולי, דרמול טברי או טיטן. שכונות יוקרתיות יותר ממוקמות בחרסטרו, דורובנטי, צ’ורוצ’ני, באנאסה ובצפון העיר שמתאים מאוד למשפחות.
עלות הדירה והוצאותיה
בוקרשט מציעה מגוון גדול של נכסים עם כמות חדרים משתנה. דירה קטנה של 3 חדרים תעלה כ-250,000 ₪. דירות גדולות למשפחה בגודל של 5-6 חדרים נעות סביב 100-120 אלף יורו. מעבר למחיר הרכישה של הדירה להשקעה – יש להביא בחשבון את יתר העלויות הנלוות כמו שמאי, מתווך, עו”ד, נוטריון, מתרגם, ביטוח, עמלות המימון וכו’.
הבירוקרטיה ברומניה
רכישת נכסים ברומניה באופן כללי, מותנית בביצוע בדיקות מקדימות לגבי מצבו התכנוני, הרישומי והמשפטי של הנכס מול עו”ד. רק לאחר שבוצעו ניתן להתקדם בתהליך, בכפוף לתשלום פיקדון בסך 10%-30% מערך הדירה. כרוכשים, תתבקשו להציג תעודת רכישה ובעלותכם תאושר רק בכפוף להצגת אסמכתאות על רישום מלא של הנכס כחוק.
שיטת המיסוי בבוקרשט, רומניה
לבוקרשט עצמה אין מיסוי עירוני מיוחד שנוגע לדירה שרכשתם ולכן המיסים משולמים בכל רומניה באותו האופן:
- מס רישום על הדירה בשיעור 0.15% מעלות הנכס.
- מס קנייה שנע בין 0.44% ועד 2.20% מעלות הנכס – על פי מדרגות שבהן גובה העסקה מפחית בהדרגה את עלות המס.
- מס ערך מוסף בשיעור 19%. המס יופחת ל-5% בלבד אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, דירה שגודלה לא עולה על 120 מ”ר ו/או דירה שנרכשה עד לסכום של 77,336.73 יורו.
- מס רווחי הון בשיעור 9.6% בשנה בלבד.
- ללא תשלום מס שבח.
משקיעים זרים בבוקרשט נהנים גם מאמנת המס עליה חתומות ישראל ורומניה באופן הדדי, שמונעת את כפל המס ומאפשרת לדווח על הנכס בישראל כדי לנכות ממנו את החבויות המלאות.
חושבים על נדל”ן בבוקרשט? אתם בהחלט חושבים נכון
אם אתם מזהים את היתרונות של רומניה ובפרט את כל אלו שמציעה בוקרשט, כל שנותר לכם כעת הוא להתייעץ עם בעלי המקצוע שמתמחים בהשקעות הנדל”ן בעיר ולבחור על פי כל הקריטריונים שהצגנו כאן את הנכס הטוב ביותר. אם תעשו זאת בחכמה, אתם צפויים ליהנות מהשקעה איכותית ורווחית ביותר, עם פוטנציאל לתשואה הולכת וגדלה.
