נדל”ן ברומניה

חושבים על השקעות נדל”ן ברומניה? הנחתם את האצבע על אחד היעדים המעניינים והאטרקטיביים ביותר להשקעות באירופה בשנים הקרובות! עם שוק מגוון ומפותח, תמחור נכסים נמוך (החל מרבע מיליון שקלים) ומדיניות מיסוי מקלה מאוד – רומניה מושכת אליה המון משקיעים ישראליים שנהנים משלל יתרונותיה. הנה כל מה שתצטרכו לדעת לפני יציאה להשקעה הראשונה שלכם כאן:

השקעות נדל”ן ברומניה

חלפו לא מעט שנים עד שרומניה ניערה מעליה לחלוטין את שאריות הקומוניזם ששלט במדינה עד לשנת 1989 וכיום הודות לחברותה בברית נאט”ו וגוש היורו, היא נחשבת ליעד השקעות מפתיע למדי, עם צמיחה קבועה של שוק הנדל”ן בכ-3.5% מידי שנה!

אז מה מצפה כאן למשקיעים ואילו יתרונות המדינה טומנת בחובה? נתחיל עם המספרים הגדולים: דירה סטנדרטית של 3-4 חדרים בעיר מרכזית כמו למשל בוקרשט, צפויה לעלות 60-70 אלף יורו, דהיינו כרבע מיליון שקלים בסך הכל. דמי השכירות במדינה נעים בממוצע בין 600-1,000 יורו, מה שמובל לתשואה ממוצעת שבין 7%-12% – כמעט פי שלוש מהתשואה בישראל.

מלבד למחירים הנמוכים של הנכסים וליציבות היחסית בשוק, רומניה נהנית גם מתנופת פיתוח ובנייה בשנים האחרונות, שמטפחת בהתמדה את היצע הנכסים הן למגורים והן לתיירות. בהמשך המאמר תוכלו לקרוא גם על חוקיות המס שנחשבת לידידותית מאוד למשקיעים הזרים וכוללת גם את היחסים הדיפלומטיים המצוינים עם ישראל.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה

בחירה בסוג הנכס

הצעד הראשון לקראת השקעות נדל”ן ברומניה יהיה לבחור את סוג הנכס הרלוונטי מבחינת ייעודו (דירה להשקעה למטרות מגורים, נכס תיירותי לטווח הקצר או נכס מסחרי), גודלו וכמובן רמת הסיכון המגולמת בתוכו. עקרונית, רכישת נכס מסחרי תניב את התשואה הגבוהה ביותר אך בכפוף לרמת סיכון גבוהה מאוד. לכן למשקיע מתחיל עם הון עצמי נמוך יחסית, נמליץ לכוון בעיקר לנכסים למגורים בהם התשואה יציבה מאוד.

בחירת מיקום ההשקעה

עשרות יישובים וכפרים מציעים נכסים מגוונים מאוד – מבתי כפר קטנים ועד ארמונות עתיקים ממש, אך בהיקף שוק של 2.5 מיליון תושבים כדאי דווקא להתמקד בערים הגדולות והמרכזיות בהן הביקוש גדול משמעותית וקיים שירות רחב מצד מתווכים וחברות ניהול.

היכרות מוקדמת עם תהליך הקנייה

ברומניה לא מתעסקים עם הבירוקרטיה, נקודה. עליכם להוכיח שהבית נרשם ושולם במלואו כחוק ולצרף אישור על העדר הליכים משפטיים ובעלות תקפה. רכישת הנכסים בפועל כרוכה בפיקדון, לרוב בסך 10% ממחיר העסקה, אם כי ישנם מקרים שבהם הפיקדון יגיע גם ל-30%. החתימה תבוצע רק בכפוף לביצוע בדיקות מקדימות מלאות מצד עו”ד מקומי ולאחריה תשלום היתרה. התהליך המלא קצר יחסית ואורך סביב חודש.

עלויות נלוות

שימו לב לעלויות הכרוכות בהשקעה עצמה ואלו שמתקבלות כבר מיד לאחריה: עלות נוטריון בשיעור של 0.5%-1% ממחיר העסקה, עלויות מתורגמן למסמכים המשפטיים בסך 55 יורו לערך, תשלום של כ-160 יורו לשמאי וסביב 3% יורו ממחיר ההשקעה כדמי תיווך. עלויות נוספות יתרחשו במקרה של שכירת מלווה ישראלי מקומי שיסייע לכם בתהליך המלא (בין 3,500-6,000 יורו), ביטוח דירה (סביב 100 יורו לשנה) וחברת ניהול (10%-12% מדמי השכירות).

באילו ערים מומלץ להשקיע?

בוקרשט

הבירה האטרקטיבית של רומניה נחשבת ליעד ההשקעות הכדאי ביותר, עם עליית מחירים שנתית של כמעט 3% וביקוש עצום לשכירויות לטווח הארוך ולטווח הקצר (נכסים תיירותיים, כמו למשל דירות Airb&b) – ועל כן, אין זה מפתיע שיש לא מעט ביקוש לנדל”ן בבוקרשט.

טימשוארה

העיר הממוקמת במערב רומניה היא בירת ההשכלה הגבוהה של המדינה ולכן מכילה היקף אדיר של סטודנטים זרים ומקומיים. בשנה החולפת עלו מחירי הדיור כאן ב-1.5% ובעיר קיימת תנופת בנייה משמעותית.

קוסטנצה

בירת הקיץ והנופש של רומניה מציעה נכסים מגוונים מאוד לטווח הקצר. מדובר בעיר נמל שבה מחירי הדיור עדיין מתונים מאוד, כך שהיא תתאים במיוחד למשקיעים עם הון התחלתי נמוך שמכוונים בעיקר להשכרה לתיירות ולנכסים מסחריים.

בראשוב

בראשוב היא העיר השלישית בגודלה במדינה, עטופה בנוף הררי קסום ואדריכלות ייחודית שמושכים לכאן תיירים רבים. לכן גם כאן ההשקעה הכדאית ביותר היא בנכסים תיירותיים.

שיטת המיסוי ברומניה

לפניכם רשימת תנאי מדיניות המיסוי הרומנית, הנחשבת לאחת המקלות והידידותיות ביותר בעולם למשקיעים זרים:

• מס רישום – בשיעור של 0.15% ממחיר העסקה. במקרה של חברה רשומה, המיסוי בשיעור 0.5% בלבד.
• STAMP DUTY – זהו מס קנייה המחושב לפי מדרגות בהתאם למחיר הנכס, החל מ-2.20% ברכישת דירה עד לסכום של €3,381 ועד 0.44% ברכישה מעל €135,240 – משמע שבהשקעות גבוהות תשלמו מיסוי מופחת ומקל.
• מע”מ – בשיעור של 19% ברכישה מחברה מקומית או קבלן. אם זו דירה ראשונה, דירה בעלות של עד 77336.73 יורו, דירה שגודלה עד 120 מ”ר המע”מ ישולם בשיעור של 5% בלבד!
• מיסוי רווחי הון בשיעור של 9.6% בשנה.
• מס שבח – עומד כמעט תמיד על 0%!

נציין גם כי בין רומניה לישראל קיימת אמנת מס המאפשרת למשקיעים להימנע מכפל מס ולהזדכות על התשלומים שבוצעו מול מס ההכנסה הישראלי.

נדל”ן ברומניה – ההשקעה הכדאית של השנים הקרובות

רומניה הופכת לאט ובטוח למעצמה כלכלית, תיירותית ואקדמית, שמספקת שלל הזדמנויות אטרקטיביות למשקיעים הזרים בשל עלויות כניסה נמוכות לשוק הנדל”ן ומיסוי מקל ביותר. זו ההזדמנות שלכם לבחון את היצע הנכסים ברומניה, לזהות את האפשרויות הבולטות וליהנות מתשואה גבוהה תוך פרק זמן קצר בלבד.