נדלן בבודפשט

כבר מספר שנים שבודפשט מתויגת ככוכבת השקעות בנדל”ן: זוהי אחת הערים האירופאיות המאוכלסות ביותר בתיירים לאורך השנה, מרכז אקדמי מוביל עם ביקוש אדיר למגורי סטודנטים וזירה מסחרית שנשענת כמעט לחלוטין על השקעות זרות ומתגמלת אותן בעלויות זולות, מיסוי מקל והליך רכישה קצר להדהים. חולמים על נדל”ן בהונגריה כמכפיל רווחים חזק ואפקטיבי? הנה כל הסיבות להתמקד בבודפשט הבירה:

השקעות נדל”ן בבודפשט: ההיצע נמוך אך הביקוש גבוה – השקעה אידיאלית!

עם שטח של יותר מ-520 קמ”ר, 24 רובעים שונים ואוכלוסייה המונה כ-20% מכלל תושבי הונגריה – אפשר להבין מדוע בודפשט כבר סומנה זה מכבר כיעד החלומות בקרב משקיעים רבים. זהו לא רק הגודל שממצב אותה כפנינת נדל”ן מבטיחה, אלא גם היצע נמוך של נכסים שערכם כתוצאה מוסיף להתפתח ויציבותם לא מוטלת בספק.

כמובן שהתייקרות הנכסים בעקבות הביקוש עדיין לא הופכת את ההשקעה לבלתי אפשרית: רף הכניסה לשוק ההשקעות בבודפשט נמוך בכ-300,000 שקלים לפחות מזה שבישראל ובשל הישענות המדינה על כוחם של משקיעים וארגונים בינלאומיים, היא נמצאת כעת בתנופת פיתוח ובניה משמעותית ומציעה הטבות רבות למי שישכילו לבחור בנכסיה.

הזדמנות מצוינת להשקעה: דירות למגורים ותשלומי שכירות קבועים

המיצוב של בודפשט בתחום הנדל”ן מגיע בעיקר הודות להיותה עיר אקדמיה מובילה בקנה מידה עולמי. היא מאכלסת בשטחיה 25 מוסדות השכלה גבוהה, בהם לומדים מעל 350,000 סטודנטים, נתון שמהווה פוטנציאל להכנסה מניבה חזקה ויציבה לשנים קדימה.

קהילת הסטודנטים פרושה על פני מספר גדול של רובעים ומתגוררת בדירות סטודיו עד שני חדרים, כך שהביקוש לדירות אלה גדול ביותר, איננו מצריך הון מאוד גדול ומאופיין באוכלוסייה איכותית המתמקדת בלימודי אדריכלות, רפואה, ווטרינריה ומדעים.

אופציה נוספת להשקעות היא נכסים תיירותיים. בשל ריבוי התיירים בעיר ומספר המלונות הנמוך, בודפשט סובלת ממחסור קבוע של אלפי חדרים ולכן תתאים למשקיעים שמעוניינים בהשכרת דירות airb&b לטווח הקצר. אולם חשוב לציין שבצד ההכנסה הגבוהה ישנה תלות רבה יותר בעונות התיירותיות.

בואו נדבר על מחירים ועל תשואות

התשואה בבודפשט עומדת על 8%-10% בשנה – כמעט פי 3 מהתשואה הפוטנציאלית בישראל. כמובן שמדובר בממוצע בלבד שאינו לוקח בחשבון הוצאות נלוות ואת סוג הנכס להשקעה ולכן נמליץ בחום להבין כיצד מחשבים תשואה לפני שיוצאים להשקעה הראשונה.

דירות סטודיו בנות חדר וחצי עד שני חדרים יעלו בסביבות 100-200 יורו (400-500 אלף שקלים) ודירות בנות 3 חדרים כבר מתומחרות החל מ-150,000 יורו ובאזורים המרכזיים ביותר יגיעו ל-300,000 יורו. ניתן גם למצוא דירות בנות 4-5 חדרים בבודפשט (בגודל ממוצע של 100-120 מ”ר) ולכוון למשפחות שמחפשות את השכונות הטובות במרכז העיר ומחירן יכול להגיע גם ל-400-500 אלף יורו.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בבודפשט

בחירת מיקום חכמה

בודפשט היא עיר גדולה ומגוונת המחולקת למספר גדול של רובעים ואזורים, לא כולם מומלצים להשקעה. בשל אתגרי השפה וצרכי השקעות שונים, רצוי להיעזר בגורמים מקומיים שילוו אתכם באיתור הנכסים המתאימים לדרישותיכם ויבחנו את כדאיות המיקום ביחס לאוכלוסייה ומרקם החיים המקומי.

רישום נכסים בבודפשט

הליך רישום הנכסים בבודפשט ובהונגריה בכלל נחשב למהיר ונוח, אך יש לקבל אישור מקדים לרישום על שמכם מהרשויות. אישור זה ניתן בתוך שבועות בודדים וכרוך בפנייה לעורך דין מקומי שינהל את התהליך בעבורכם.

דרישות הנכס: לא זהות לישראל

משקיעים מתחילים בבודפשט מציבים דרישות בסיס שתואמות את דרישות קהל השוכרים בישראל, כמו למשל בית מרווח עם מרפסת גדולה. זו אינה החשיבה בבודפשט ולמעשה כל הדירות הוותיקות אינן מכילות מרפסות בעוד שהבנייה החדשה מסתפקת במרפסות קטנות מאוד. בניגוד לארץ, קהל השוכרים המקומי לא מתייחס למרפסת כשיקול ולא ישלם תמורתה שכירות גבוהה יותר. לכן יש להכיר את מאפייני הבנייה ודרישות הקהל המקומי עוד לפני שיוצאים לאיתור ואבחון נכסים.

אופציה לרכישת פריסייל

להבדיל מערים אירופאיות אחרות, בבודפשט אפשר לרכוש דירות “על הנייר” בהנחה יפה ולשלם חלק מזערי לאחר חתימת החוזה והיתרה במסירה. דירות אלה צפויות לרווחים משמעותיים אך מתאימות למשקיעים סבלניים.

באילו אזורים מומלץ להשקיע?

בודפשט מחולקת ל-24 רובעים, כאמור לא בכולם כדאי להשקיע:

רובעים מומלצים עם פוטנציאל גבוה

הרובעים בהם נמצאת כמות הסטודנטים הגדולה ביותר הם רובע 7 ורובע 9.

הרובעים התיירותיים בהם נמצאות האטרקציות ונקודות העניין המרכזיות הם רובע 1 והרובעים 3-6.

הרובעים המשפחתיים והאיכותיים בעיר הם רובע 2, רובעים 11-12 היוקרתיים והרובעים 13-15.

רובעים עם פוטנציאל בינוני

רובעים המורכבים מאוכלוסייה צעירה, מהגרת ואומנים רבים הם רובע 8, רובע 17 ורובע 22.

רובעים טבעתיים בהם אוכלוסייה ייחודית הם רובע 20 ובו אתרים נוצריים רבים, רובע 16 שבו בתי הארחה, צימרים ואוכלוסייה יותר מבוגרת ורובעים 18-19 המכילים בתי נופש ודירות יוקרה.

רובעים עם פוטנציאל נמוך

רובע 10 המאופיין בשטחים תעשייתיים רבים, רובע 21 המהווה מגורים לבני מעמד הפועלים ורובע 23 שבו אוכלוסייה צעירה שמגיעה עקב המחיר הזול, אך הוא נחשב למוזנח.

מיסוי ובירוקרטיה בתהליך רכישת נכס בבודפשט

משקיעים בבודפשט נהנים ממיסוי מקל ביותר:

• מס רכישה בשיעור 4% (עם הפחתה למשקיעים בדירות עד 90,000 יורו).
• מס על הכנסות משכירות בשיעור 15% (בניכוי תחזוקה, פחת ויתר ההוצאות) – עם הפחתה מדורגת במשך 5 שנים שלאחריהן יינתן פטור מלא.
• 0% מס רכוש בדירות מגורים.

נוסיף כי בין הונגריה וישראל קיימת אמנה למניעת כפל מס המאפשרת קיזוז בין המיסוי הישראלי להונגרי בכפוף לדיווח כחוק.

מה לסיכום?

בודפשט נחשבת ליעד מצוין למשקיעים הזרים ונהנית ממספר גדול של סטודנטים, תיירים ואוכלוסייה צעירה שמגדילה את הביקוש וערך הדירות. הודות למיסוי מקל ודיור מגוון בר השגה, תוכלו להגיע לתשואה של כ-8% בשנה וליהנות מנכס מניב איכותי באחת הערים הנעימות והנחשקות במזרח אירופה.