עיר הבירה של המעצמה הכלכלית המובילה באירופה, מגשימה כיום את חלומם של ישראלים רבים להפוך לבעלי נכס מניב איכותי ויציב, תמורת סכום השקעה נמוך בלבד. אם גם אתם רוצים “לקפוץ על הרכבת” ולנצל את כל יתרונות הנדל”ן בגרמניה בדגש על התנאים החלומיים למשקיעים הזרים, בואו לקרוא הכל על השקעות נדל”ן בברלין שיתאימו במיוחד למשקיעים חכמים שחושבים רחוק ועם אסטרטגיה כלכלית נבונה.
השקעות נדל”ן בברלין
ברלין היא אייטם חם בקנה מידה גלובלי, שמושך אליו מאות מיליוני אנשים מידי שנה. חלקם כאן כדי לבקר ולספוג אווירה, אחרים כדי להכות שורשים ולנצל את הפוטנציאל הכלכלי, בדגש על שורת הרווח. אז מה הופך את ברלין ליעד השקעות כל כך אטרקטיבי?
- יציבות כלכלית מוחלטת, שנשמרת גם בעתות משברים עולמיים.
- העיר המאוכלסת הגדולה ביותר בגרמניה, שמגדילה את היקף תושביה בעשרות אחוזים מידי שנה.
- מעצמה של שכירויות – רוב התושבים בברלין מעדיפים להשכיר נכסים מאשר לקנות אותם, מה שמייצר ביקוש אדיר וקבוע בקרב תיירים, סטודנטים ומהגרים גם יחד.
- עליית מחירים שנתית של כ-5% ברוב אזורי העיר, מה שיגדיל את ערך הנכס שלכם משמעותית כבר בשנים הקרובות.
- מחירים נמוכים בהרבה בהשוואה למקומות כמו פריז או לונדון, בהם הממוצע עומד על פי 4.5 וגם ביחס לערים אחרות בגרמניה עצמה כמו המבורג, פרנקפורט או מינכן.
- אפשרויות למימון עד 50% למשקיעים זרים ועד 100% מימון לבעלי ויזה או דרכון אירופאי!
אז בואו נדבר על זה במספרים: כמה באמת עולה כאן דירה ומה התשואה שתקבלו עליה?
התשואה הברלינאית נמצאת הרבה מעל לממוצע התשואות הכללי בגרמניה ועומדת על 6%-11%. כמובן שזהו נתון יבש שלא מביא בחשבון מאפיינים ספציפיים של הנכס הפוטנציאלי ולכן אנו ממליצים שתדעו מראש איך עורכים חישוב תשואה מדויק כדי למקסם את ההשקעה שלכם.
ומה לגבי מחירי הדירות? דירת 2 חדרים בעיר תעלה כ-400,000 ₪, דירת 3 חדרים תגיע ל-700,000 ₪ ואילו דירת 5 חדרים כבר תתומחר באזור מיליון השקלים.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בברלין
פערי מחירים מאזור לאזור
ברלין מציעה מנעד מחירים מגוון מאוד, עם דירות יקרות ומבוקשות לצד נכסים במחיר מציאה. מומלץ לבדוק מראש באילו אזורים מתרחשת כרגע תנופת פיתוח שמייקרת את המחירים ובאילו אזורים המחיר עדיין נוח ובר השגה.
עלויות נלוות
מלבד עלות הנכס, עליכם להביא בחשבון את העמלות, שכר הטרחה ויתר ההוצאות הנוספות שכרוכות בתהליך ההשקעה: תשלום לנוטריון בהיקף של 1%-2%, עמלת תיווך סביב 2%-3%, עמלת רישום הנכס בשיעור 0.5% ועוד. סך כל העלויות עשויות להגיע לכדי 15% מערך הנכס.
נוהל קבלת מסמכי הנכס
אם בישראל בשלב הבדיקות המקדמיות תתבקשו להוציא נסח טאבו ושרטוטים מהעירייה, כאן אף מכירה לא תעבור חלק בלי שיוצגו בפניכם מסמכים נוספים כמו: Wirtschafstpläne (הסכם ההוצאות המשותפות לדיירי הבניין), Teilungserklärung (הגדרה מדויקת של שטח הדירה והשטחים המשותפים), Grundriss (תוכנית אדריכלית מפורטת) ו- Energie Ausweis(לבדיקת הוצאות החשמל וההסקה בדירה).
ייתכן שתצטרכו מומחה בתשלום להערכת ליקויים
חומר הבנייה המרכזי בברלין הוא עץ, שלעתים סובל מנזקים שרק מומחה מקצועי יכול לאפיין ולקבוע בוודאות. זהו עניין קריטי למשקיעים בעיר משום שלעתים הבעיה צצה רק בדיעבד וגורמת להוצאות גבוהות במיוחד.
שיטת המיסוי בברלין, גרמניה
המס הגרמני נחלק למס פדרלי ומס מקומי, בדומה לארה”ב. אז כמה אתם צפויים לשלם כאן בעבורו?
- מס רכישה בשיעור של 6%
- מס רכוש של עד 0.5% וייתכן שגם פחות
- מס על הכנסות משכירות בשיעור 25%
- מס שבח שנע בין 25%-45% – ישולם רק אם הנכס היה בבעלותכם 10 שנים ומטה. אם התגוררתם בדירה בעצמכם במשך שנתיים ומעלה, תקבלו פטור מלא.
- ישראל וגרמניה חתומות ביניהן על אמנת מס, כך שלא תצטרכו לשלם דבר לרשות המיסים בישראל במקביל, אלא רק לדווח על הנכס והכנסותיו כחוק.
בשורה התחתונה:
ברלין היא יעד נוצץ למשקיעים שמחפשים נדלן מניב במחיר אטרקטיבי, עם יציבות כמה שיותר גבוהה. תנאי המימון והמיסוי המקל, מחירי הדיור הנמוכים והביקוש האינסופי למגורים בעיר, הם נתוני הפתיחה הטובים ביותר שאפשר לבקש ממושא ההשקעה שלכם. אנו ממליצים להכות בברזל בעודו חם ולהשקיע כבר בקרוב כדי להימנע מרכישה בתקופת עליית המחירים הצפויה.
