עם צמיחה הדרגתית במחירי הדיור לצד מיתון יחסי בעליית המחירים, המשקיעים הישראליים חוזרים להשקעות נדל”ן ביוון ומתמקדים באתונה כמוקד נכסים מגוון המניב תשואה נדיבה. האם ייתכן שכאן מסתתרת ההשקעה הגדולה שלכם? הנה מה שצריך לדעת ולבדוק:
השקעות נדל”ן באתונה: תשואה גבוהה ביחס לישראל
היא בירת יוון, מרכז כלכלי ותרבותי מוביל במדינה וביתם של יותר מ-5 מיליון תושבים: כמחציתה של כל אוכלוסיית יוון הכללית. נתונים אלה הם על קצה המזלג, מה שהופך את אתונה למוקד השקעות מעניין מאוד בתחום הנדל”ן.
כמובן שלא רק היקף העיר ואפשרויותיה מושכים לכאן משקיעים. הנה כמה יתרונות נוספים ששווה לדעת:
- תשואה שנעה בין 7%-10%: פי 3 מהתשואה הפוטנציאלית לדירה ממוצעת בישראל. אם כבר מצאתם דירה רלוונטית, השתמשו במדריך לחישוב תשואה שיסייע לכם לדעת כמה היא תניב לכם במדויק.
- ביקוש עצום לשכירויות מצד סטודנטים, בעלי מקצועות חופשיים, זוגות צעירים וכמובן תיירים מכל רחבי העולם.
- מחירי דיור שעולים בהתמדה, אבל עדיין נמצאים רק במחצית הדרך. רוב הנכסים נמצאים על טווח המחירים החל מ-50,000 יורו ועד 100,000 יורו.
- מיסוי נמוך וידידותי של 15%-40%, בהתאם למדרגת המס וקיצוץ במס החברות ל-20%.
- קבלת תושבות קבע ביוון בכל השקעה מעל 250,000 יורו.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה באתונה
הוצאות ותיאומים לאחר הרכישה
דירות רבות באתונה נחשבות לוותיקות וזקוקות לשיפוץ, שהוצאותיו בהיקף של כ-100,000 יורו. חשוב לקחת בחשבון גם את המעורבות הפרסונלית שלכם כמשקיעים בכל מה שקורה בנכס כבר משלב קבלת המימון דרך מפגש פרונטלי עם המוכרים (שידרשו לפגוש אתכם פיזית בדרך כלל) וכלה בתיאומים ובבקרה מול חברת הניהול המקומית. אם נצרף למשוואה את הטיפול מצד רואי חשבון, אדריכלים ונוטריונים, נקבל היקף הוצאות בגובה של 250,000 ₪ ומעלה.
חוסר יציבות כלכלית
יוון עברה משבר כלכלי עצום, מה שהופך את אתונה לכלכלה גדולה ומרשימה אמנם, אך שעדיין סובלת מתנודות מסוימות. נכון להיום התשואה יציבה ויכולה להגיע גם ל-12%, אבל אף גורם מקצועי מקומי לא יוכל לספק לכם הבטחה או ערובה לתשואה ועלייתה עם הזמן.
בירוקרטיה איטית
היוונים מתנהלים באיטיות מרשימה מהזווית הבירוקרטית, כך שכל תהליכי הרכישה שלכם עשויים להתנהל בעצלתיים ותצטרכו להתאזר בסבלנות רבה. זהו יעד שלא מתאים למשקיעים פזיזים ולהוטים מאוד ולכן בדקו מראש האם אופי ומהלך ההשקעה כאן באמת יתאימו לכם.
באילו אזורים מומלץ להשקיע?
האזורים התיירותיים באתונה
האזור ההיסטורי של אתונה שוכן במרכזה ונחשב לתיירותי ומבוקש יותר ככל שעולה קרבת השכונה לאקרופוליס ולמעטפת העיר העתיקה. השכונות המבוקשות כאן הן Koukaki היוקרתית, Plaka ההיסטורית והאותנטית (עם דירות להשכרה לטווח הקצר בעיקר) או Exarcheia שהפכה לפנינת נדל”ן אמיתית בשנתיים האחרונות.
אם מתרחקים מעט מהמרכז, שווה להביא בחשבון את שכונת Kypseli שמחיריה מאוד אטרקטיביים ושכונת Metaxourgeio שנהנית מפרויקט רחב היקף של התחדשות עירונית.
שכונות היוקרה של אתונה
שכונות המגורים בעיר נחשבות לצפופות ומבוקשות מאוד, בשל קרבתן הגבוהה לבית החולים, האקדמיה ולשאר המוסדות העירוניים החשובים. כאן מומלץ להתמקד בשכונות Kolonaki שנהנית מסצנת לילה מעולה ושדרות חנויות נחשבות, Monastiraki ו- Thissioשסמוכות לאזור העתיק של מרכז אתונה ו- Makrygianni ממש למרגלות האקרופוליס, עם ביקוש עצום ומחירים גבוהים.
שכונות מגורים מומלצות נוספות
אם אתם מעוניינים בנכס איכותי למגורים בשכונה תוססת ועם המון אפשרויות בילוי, פנאי ותעסוקה, מומלץ להתמקד בשכונות Ano Petralona, Gazi, Zografou, Goudi, Ilisia, Pagrati ו-Psyri.
ומה לגבי מיסוי ובירוקרטיה?
כבר ציינו שאחת הסיבות לכוון את השקעת הנדל”ן הבאה שלכם ליוון היא המיסוי הידידותי. בהקשר הזה, אתונה לא גובה כל מס נפרד או שונה מזה שחל על השקעות נוספות ברחבי יוון. בונוס נוסף הוא קיומה של אמנת המס מול ישראל, שתאפשר לכם לשלם מיסים ליוון בלבד ורק לדווח על כך לרשויות המס בישראל. להלן תעריפי המיסוי למשקיעי הנדל”ן באתונה:
- מיסוי שנתי ידידותי בין 15%-40% מההכנסות השנתיות, בכפוף למדרגת המס. מס זה מורכב משלושה מיסים שונים וקבועים: מס רכוש בתעריף שרשויות המס יקבעו לכם מידי שנה, מס סופלמנטרי בגובה 0.55% משווי הנכס ומס עירוני עד 0.035% משווי הנכס.
- מס רכישה של 3.09% משווי הנכס או מחיר הקנייה, הגבוה מהשניים.
- מס שבח של 15%. ניתן לקבל פטור מלא במכירת שתי דירות תוך 3 שנים.
- תשלום מע”מ רק אם ביצעתם שיפוץ טרם המכירה, בשיעור של כ-24%.
- מס על הלוואה וריבית בסך 0.5% מהקרן + מס בולים בסך 2.4% מהקרן.
זה הזמן להשקיע בבירת יוון
נדמה שכוחה ומעמדה של אתונה מעולם לא איבדו מעוצמתם. העיר מתפתחת ומתחזקת על בסיס קבוע, נחשבת ליעד מבוקש למגורים באופן תמידי ומציעה למשקיעים הזרים הזדמנות פז לרכישת נדל”ן בטווח המחירים הנמוך ביותר בגוש היורו ועם הטבות מצוינות.
