בין אם אלו תעריפי הנדל”ן בישראל שמאתגרים את יכולת ההשקעה ובין אם מדובר בחלום אישי על צבירת נכסים מסביב לעולם – השקעות נדל”ן באוסטרליה נחשבות ל”אייטם חם” בקרב משקיעים, שנהנים ממספר גדול של הזדמנויות שמניבות תשואה גבוהה ויציבה. יחד עם זאת, אוסטרליה לא נחשבת ליעד נדל”ני חדש בענף ההשקעות ולכן קיימת בה תעשייה מבוססת, מגוונת ומלאה ידע שכדאי להכיר על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה.
השקעות נדל”ן באוסטרליה
אוסטרליה נמנית עם המדינות המערביות הכי יציבות בעולם במובן הכלכלי. עם תמ”ג של 57,000 דולרים לנפש וזינוק במחירי הנדל”ן בכמעט 20% מאז משבר הקורונה העולמי, אין להתפלא שרכישת דירות באוסטרליה הפכה להשקעה שמסקרנת ישראלים רבים. החוסן הכלכלי של ארץ הקואלה מבסס נפלא את יציבותם של ענפי החקלאות, המכרות ושלל תחומי הייצור ומונע טלטלות כלכליות כתוצאה ממשברים עולמיים. במשבר הסאב-פריים של 2008 למשל, אוסטרליה נותרה כמעט ללא פגע הודות למדיניות הכלכלית הזו.
גם אזרחי המדינה נהנים מדירוג מרשים מאוד במדד העושר העולמי: מעמד הביניים האוסטרלי נמנה עם העשירים ביותר בעולם (יחסית לבורגנות במדינות מערביות אחרות), מה שמביא ליכולת לשכור נכס יקר ואיכותי מהמשקיע, כמעט ללא הגבלה.
צריך לציין כי בשלב זה, הנדל”ן האוסטרלי נמצא במגמה של ירידת מחירים לאחר עלייה רצופה במשך 40 שנים, שהגיעה לשיאה עם משבר הקורונה ונעצרה מאז 2021. מדובר בירידה יחסית מתונה ולכן מספקת שני יתרונות למשקיעים כאן: הראשון – יותר תושבים ממהרים לקנות או לשכור כעת נכסים. השני – ההשקעות יתרחשו על בסיס מחירים יותר אטרקטיביים.
ועוד מספר יתרונות לגבי השקעות נדל”ן באוסטרליה ששווה להכיר:
- הריחוק הגיאוגרפי והביסוס הכלכלי מביאים לכך שאוסטרליה מכילה מגוון רחב של משרדים, סוכנויות וחברות מקומיות שמתמחות בהשקעות הנדל”ן. במקביל, המדינה מכילה מגוון עקבי ורחב של עובדים זמניים ברילוקיישן, המחפשים דירות מקומיות להשכרה, מה שמהווה בסיס טוב למשקיעים בכל הנוגע לרכישת דירה להשקעה.
- הריחוק הגיאוגרפי מביא עמו גם תיירות ענפה, שמכילה ביקור ביעדים בולטים כמו סידני ומלבורן, חופים מפורסמים, שמורות טבע פראיות ועוד. כל אלה מספקים הזדמנות להשכיר נכסים לתיירים אמידים לטווח הקצר ובתשואה גבוהה.
- יחסית לתנודות הפוליטיות במדינות אחרות, אלה של אוסטרליה יחסית מתונות מאוד ולכן הדבר לא צפוי להשפיע על תנאים רגולטוריים, החקיקה הקיימת או חשיפה לסיכונים שונים כמו הפיכה פוליטית, שחיתות וכיוצ”ב.
- מערכת היחסים בין אוסטרליה וישראל טובה ויציבה ולכן מאפשרת למשקיעים ישראליים לפעול ללא קושי או מגבלות מיוחדות.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה באוסטרליה
באופן כללי, קיימים מגוון נכסים פוטנציאליים להשקעה באוסטרליה וזאת הודות לכל היתרונות שכבר הזכרנו קודם, לצד שטח עצום הכולל ערים רבות שבהן ניתן להשקיע – באזורים אורבניים וגם באזורים כפריים וטבעיים יותר. בדומה לארה”ב, גם באוסטרליה השלטון המרכזי הוא פדרלי, בעוד שכל שטח שיפוט מכיל אוטונומיה משלו. היבשת מכילה שש מדינות ו-10 טריטוריות, לכל אחת מאפיינים נפרדים משלה. לכן יהיה צורך לחקור כל אחד מהם לעומק ולבדוק כמה וכמה נכסים פוטנציאליים בכל מדינה.
נכסים להשקעה בערים הגדולות
ערים כמו מלבורן, סידני, קנברה, קרייסטצ’רץ’ בוודאי מושכות באופן טבעי משקיעים שמעוניינים יותר בסביבה האורבנית האקסקלוסיבית, אם כי קיימות לא פחות אפשרויות טובות מאוד גם בערים יותר קטנות, כמו אדלייד למשל. כאן למרות הירידה במחירים, דמי השכירות נותרים גבוהים ויציבים.
השקעות אלה אינן מוכרחות לפנות בהכרח לשכירויות לטווח ארוך. כפי שקראתם, ניתן למצוא כאן גם אפשרויות טובות מאוד לשכירות לטווח הקצר לתיירים (דירות איירביאנבי) וגם לאנשי עסקים שזורמים לכאן באופן קבוע. הרווחים הצפויים מכך גבוהים בכ-80% מאלו של שכירויות לטווח הארוך, אם כי צריך לזכור שבהתאם ליותר טרחה ומשאבים בין השכרה להשכרה. באופן כללי מאוד ניתן להמליץ על שכירות לטווח הקצר יותר בערים הגדולות כמו סידני ומלבורן ועל שכירויות ארוכות יותר בערים הקטנות כמו אדלייד או בריסביין.
נכסים להשקעה בזירה המסחרית-תעשייתית
מי שמעדיף להשקיע ברכישת משרדים בערים הגדולות, יוכל לעשות זאת בקלות דרך סוכנויות מקומיות שעוסקות בכך. היתרון המרכזי בהשקעות אלה הוא העובדה שהן מתבססות על הענף המרכזי ביותר באוסטרליה – מתן שירות, מה שמביא לדרישה קבועה בשכירת משרדים. בונוס נוסף הוא היעדר הכפיפות לאותה ירידת מחירים שציינו קודם, שכן מתחמים מסחריים מושפעים מהכלכלה המקומי הפעילה והמבוססת.
נכסים תיירותיים להשקעה מחוץ לערים הגדולות
רבים מהמשקיעים מזהים את פוטנציאל ההשקעות בנכסים לשכירות לטווח הקצר ולכן יוצאים מהערים הגדולות כדי להתמקד בתיירים ותרמילאים, אנשי עסקים, גולשים וצוללים ושכבת מטיילים יציבה ואמידה. כל אלה מעוניינים בפתרונות דיור לטווח הקצר בייחוד בעונות התיירות ומניבים למשקיע תשואה גבוהה.
על מחירי הנדל”ן באוסטרליה
מחירי בתים באוסטרליה עומדים על כ-600,000 דולרים אוסטרליים בפרברי הערים הגדולות, כך שמחיר זה צפוי לנוע למעלה בקרב השקעות אורבניות בערי המטרופולין המרכזיות ולמטה מכך ככל שמתרחקים לאזורים הטבעיים והפראיים יותר של היבשת. ניתן למצוא מחירי נדל”ן אטרקטיביים בעיקר בערבות הפתוחות ובעיירות הקטנות, אותן פוקדים מאות אלפי תיירים בכל שנה. אפשרות נוספת תהיה להתמקד באזורים המבוקשים כמו הגולד קוסט או אגם ויקטוריה, כדי להשכיר במחירים גבוהים בהרבה, ובכך להפוך את הנכס שלכם לנדל”ן מניב.
נקודה חשובה: בהשקעות שמכוונות לשכירות למגורים, יש לזכור שהאוסטרלים רגילים להתגורר בדירות גדולות ולכן צריך להביא זאת בחשבון בבדיקת הנכסים להשקעה.
ומה לגבי מיסוי ובירוקרטיה?
צריך לזכור שהשקעה בנדל”ן באוסטרליה, ככל השקעה בנדל”ן במקום אחר, תהיה יקרה ולכן מומלץ לתקצב בסביבות 5% ממחיר הרכישה לכיסוי עלויות המס: רישום העברת הקרקע, מס מקומי (משתנה ממדינה למדינה), שכ”ט בגין הטיפול המשפטי (לרוב נע בין 250-600 ליש”ט), ביטוח מבנה ועוד.
כמו כן, גם אוסטרליה בדומה למדינות נוספות, חתומה על אמנת מס עם מדינת ישראל לפיה לא יחול כפל במס כאשר הנישום מדווח על כל הכנסותיו כראוי. וכך אמנם יצטרך המשקיע לשלם את המיסוי שכרוך בהשקעתו לגובה המיסים האוסטרלי, אך ככל שהוא נותר אזרח ישראלי מן המניין עליו לשלם מס רווחי הון ואת המס השנתי למס הכנסה בישראל, כמובן בהתאם לדיווח על הכנסותיו מהנכסים שבבעלותו.
עניין נוסף שחשוב להכיר, הוא מהלכי הצינון שיושמו בשנת 2017 בשוק הנדל”ן האוסטרלי במטרה להפחית במחירי הנדל”ן. מהלכים אלה כללו עלייה במיסים שונים אליהם נדרשים משקיעים זרים וכן מגבלה של 50% לבניית בניינים עם 50 דירות ומעלה. הגבלה נוספת היא בקצב ההקצאה למשכנתאות ממי שאינם עובדים ומשתכרים ביבשת.
לסיכום,
תשכחו מהחלום האירופאי – רוב המשקיעים מציינים כיום את אוסטרליה כיעד האטרקטיבי מבחינתם להשקעות בנדל”ן. איכות החיים, המצב הכלכלי, דיור בר השגה וגם הזדמנויות עסקיות מגוונות הופכות את אוסטרליה להזדמנות פז, צעד קל למדי למי שמעוניינים בתשואה גבוהה ותנובה יציבה ואיכותית לטווח ארוך. מעוניינים להתייעץ בנוגע לאפשרויות להשקיע בנדל”ן באוסטרליה? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם.
