נדל”ן בפולין

מתעניינים בהשקעות נדל”ן בפולין? עם תנופת בנייה הולכת וגדלה, תיירות גדולה ומפותחת וגם התערבות ממשלתית שמסייעת למשקיעים הזרים – הנדל”ן הפולני הוא בהחלט משהו ששווה להניח עליו את האצבע עוד השנה. הנה כל מה שצריך כדי לצאת להשקעה מוצלחת באחת ממדינות אירופה:

השקעות נדל”ן בפולין

שוק הנדל”ן בפולין פורח באיטיות וביציבות, הודות להצטרפותה של המדינה לאיחוד האירופי והשגשוג שהמהלך הביא עמו באופן כללי. אחרי צניחה קשה של השוק המקומי לפני יותר מעשור, החלה בניה מחודשת ברחבי המדינה שמגיעה לשיאה בשנים האחרונות, עקב התערבות ממשלתית המתמקדת בעידוד רוכשים צעירים לרכישת דירות בפרויקטים המיועדים להם. בנוסף, הוקמה בפולין תוכנית סיוע לנוטלי משכנתאות בריביות נמוכות, מה שמאפשר לצאת כאן להשקעות בתנאי מימון נוחים מאוד.

ומה לגבי המספרים בפועל? נכון לתחילת שנת 2023 עומדת התשואה הממוצעת על דירה בערים המרכזיות בין 7%-11% – האמצע הבטוח ביחס ליתר המדינות האירופאיות. דמי השכירות הממוצעים במדינה נע בין 800$-1,500$ ועליית המחירים בערים המרכזיות נמדדה בשיעור של 9.3% – מה שצפוי לעלות באופן הדרגתי לאורך השנים הקרובות.

למה כדאי להשקיע דווקא בפולין?

תזמון מושלם בין מחירים נמוכים להתייקרות עתידית

מחירי הנדל”ן בפולין התאוששו בנקודת זמן מאוחרת לעומת מדינות אחרות. למרות זאת, עלויות הנדל”ן כאן עדיין נמוכות ולכן כדאי להכות בברזל בעודו חם – לקנות נכס במחיר טוב וליהנות בהמשך מעליית ערכו.

כוחו של השקל לעומת הזלוטי

למרות הצטרפות המדינה לאיחוד האירופי, היא נשארה עם המטבע המקומי שלה – הזלוטי, שערכו נמוך מהשקל ולכן מאפשר השקעה נוחה ומשתלמת גם במיקומים מרכזיים. למעשה, אפשר למצוא במדינה נדל”ן איכותי מאוד גם בסכום של 250,000 שקלים בלבד.

יעד תיירותי מגוון ומבוקש

פולין הפכה בשנים האחרונות למוקד מרכזי בתיירות השופינג באירופה, מה שמושך אליה כמות אדירה של תיירים שמחפשים אחר דירות Airbnb ופתרונות לשכירות לטווח הקצר. קרבתה של המדינה לגרמניה מספקת לה כוח נוסף, כלכלי ותיירותי כאחד.

תנאים מצוינים למשקיעים

המדינה מאפשרת למשקיעים זרים לרכוש נכסים ללא צורך באזרחות או ויזה מיוחדת, תוך ניצול חוקיות המיסוי הייחודית שמגנה על הישראלים מפני כפל מס בשל אמנת המס שנחתמה בין פולין לישראל. ניתן גם ליהנות מהלוואה בתנאים נוחים ומיסוי נמוך ומקל של 8% בלבד.

ממשלת פולין מעודדת השקעה בנדל”ן: איך זה משפיע על משקיעים ישראליים?

בשנת 2016 הממשלה יזמה תוכנית פיתוח חדשה להקמת אלפי דירות חדשות, שגודלן צנוע ולכן מתאימות מאוד לצעירים ובפרט לנוטלי משכנתא ראשונה. בתוספת הרצון של המדינה למשוך אליה יותר תיירים, סטודנטים וכמובן משקיעים, נולדה גם תוכנית סיוע ממשלתית ללקיחת משכנתאות, המאפשרת לקבל משכנתא בתנאים נוחים ובריביות נמוכות מאוד – בוודאי לעומת אלה שמוצעות בשאר הגוש האירופאי ובישראל.

אלא שלצד עידוד המשקיעים הזרים בקבלת מימון מהבנק הפולני, צריך להישאר ערים גם למה שצפוי להתרחש כאן בקרוב: על פי דיווחים בעיתונות הכלכלית העולמית, שוק המשכנתאות המקומי עומד להתכווץ משמעותית עקב החשש העמוק במדינה מריבוי חדלי פירעון, לאחר שרבים מבעלי המשכנתאות נותרו חסרי אונים לאחר זינוק הריבית וכבר פדו את כל חסכונותיהם מהקרנות שלרשותם.

מה זה אומר מבחינת המשקיעים הישראליים? שתהליך קבלת המשכנתאות צפוי להיות ממושך וקפדני יותר החל מקיץ 2023, אך בסופו יתרונות אדירים: קיצוץ של הריבית במשכנתאות ל-2% במקום 9.2% ומהלכים רגולטוריים רבים להגדלת הביקוש לדיור לטווח הרחוק.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה

בחירה במיקום מבוקש

למרות שאפשר לפנות גם לאזורי הפרברים, ההמלצה המקצועית היא להתמקד בערים המרכזיות בהן חלה עלייה מסיבית בביקוש לשכירויות לטווח הקצר והארוך גם יחד, בעיקר בשכונות סמוכות למוסדות ההשכלה.

השוואה ובדיקה של חברות הניהול

הנדל”ן שלכם ינוהל מרחוק על ידי חברת ניהול שתתחזק אותו בפועל, תגבה את השכירות ותתקשר עם השוכרים שלכם באופן ישיר. וודאו שאתם בוחרים חברה אמינה, מנוסה, יציבה ובעלת מוסר עבודה גבוה.

שווי לעומת יופי

כ-70% מהנכסים בפולין נבנו עד לשנת 1990, כך שהם נחשבים מיושנים בעיניים ישראליות שמורגלות לבנייה יותר מתקדמת. אך למעשה, נכסים אלה עשויים להניב השקעה הרבה יותר משתלמת ולכן צריך לבדוק לעומק את העסקאות האחרונות בסביבה ולנתק את השאיפה לנכס מיוחד שעלול להתגלות כהרבה פחות מבוקש ומתגמל.

רישום בטאבו

אל תיכנסו להרפתקאות עם נכס שאיננו רשום בצורה מסודרת, בטח במדינה כמו פולין שבה הבירוקרטיה קפדנית ומסודרת מאוד. היעזרו בעו”ד מקומי כדי לוודא את רישום הנכס כחוק ואל תתפתו לרכישה מסוכנת ומפוקפקת.

באילו ערים מומלץ להשקיע?

קרקוב – מעל מיליון תושבים חיים בקרקוב ועוד כ-8.5 מיליון תושבים נמצאים סביבה, כ-40% מהם סטודנטים שלומדים ב-25 אוניברסיטאות ומוסדות מקומיים. הדבר הופך את העיר למרכזית, חשובה וחזקה מאוד, עם שירותים מוניציפליים מצוינים ומחירים לא גבוהים.

ורשה – עיר הבירה של פולין כבר הפכה ללא פחות ממותג תיירותי, עם מחירי נדל”ן שמתחילים מ-300 אלף שקלים לנכס מצוין בשכונה טובה. הצמיחה המתמדת והביקוש כאן מעלים מידי שנה את התשואה והעיר נחשבת למרכזית מאוד למשקיעים בנדל”ן.

ורוצלב – העיר שממוקמת בדרום-מערב פולין, על גדת נהר האודר וסמוך לגבול עם גרמניה וצ’כיה, נחשבת לעיר אקדמיה, תרבות ומדע חזקה מאוד כלכלית, עם מטרופולין מפותח ביותר. היא הרביעית בגודלה בפולין ונחשבת למרכז הפיננסי של המדינה עם מגוון תאגידים, חברות הייטק, רכב וטכנולוגיה.

לודג’ – העיר השלישית בגודלה במדינה מונה מעט יותר ממיליון תושבים ונחשבת ל”עיר המחר” הודות לפוטנציאל צמיחה משמעותי ומגוון רחב של נכסים אטרקטיביים למשקיעי הנדל”ן. כיום העיר נהנית מתנופת בנייה לצד פיתוח של מגוון מוסדות ותשתיות, המושכות משקיעים גם בנכסים מסחריים, בדגש על משרדים.

שיטת המיסוי בפולין

לפניכם חבויות המס לתשלום על דירה להשקעה בפולין:

• מס רכישה בשיעור 0%-2%
• תשלום מס שנתי בשני מסלולים אפשריים: בשיעור 8.5% ללא קיזוז הוצאות, או עם קיזוז הוצאות לפי מדרגות מס.
• תשלום מע”מ בשיעור 8%
• פולין וישראל חתומות ביניהן על אמנה למניעת כפל מס, לפיה חבות על הכנסות מהשכרה או מכירת הדירה תשולם לרשות המיסוי הפולנית בלבד, בכפוף לדיווח על כך לרשויות בישראל.

מה לסיכום?

פולין נחשבת ליעד אסטרטגי מצוין להשקעות הנדל”ן בשנה עד שנתיים הקרובות – הודות למחירים הנמוכים עדיין, לצד פוטנציאל עלייה משמעותי במחירים תוך 3-5 שנים. השינוי הצפוי בקרוב בשוק המשכנתאות עשוי להוות בונוס נוסף להשקעות כאן עקב החיתוך בריבית והתנאים הנוחים שהבנקים מציעים ממילא לנוטלי המשכנתאות.