נדלן בקייב

נדל”ן בקייב נחשב בשנים האחרונות להשקעה מצוינת הודות למחירים הזולים ופוטנציאל התשואה האדיר, אך כזו שמוגדרת בסיכון גבוה עקב מצבה הפוליטי-ביטחוני של אוקראינה. רגע לפני שאתם צוללים ליתרונות ולנתוני ההשקעה כאן, קפצו לקרוא הכל על נדל”ן באוקראינה ולקבל מידע חשוב בנוגע לשוק הנדל”ן במדינה. ההשקעה עדיין מתאימה לכם? כאן תקבלו מידע מקיף ליציאה לדרך:

השקעות נדל”ן בקייב

קייב היא בירת אוקראינה והמרכז הכלכלי, התרבותי והפוליטי שלה. היא מאכלסת בתוכה מתחמי הייטק ותעשייה מפותחים, עשרות מוסדות השכלה מהמובילים במזרח אירופה ומאות אלפי תיירים שנהנים מאפשרויות פנאי ובילוי מוצלחות והכל במחירים זולים. נתונים אלה הופכים את העיר למבוקשת ותוססת, עם תפוסת נדל”ן קבועה של למעלה מ-95% – שיעור תפוסה מהגבוהים ביותר בעולם.

בצד הביקוש הגבוה לנדל”ן המקומי (שמוסיף לטפס על אף המלחמה), עלויות ההשקעה עדיין נמוכות ביותר. מחיר נכסי המגורים בקייב מסתכם בעלויות של עשרות אלפי דולרים בסך הכל, עם אופציה למימון של עד 70% מעלות הנכס. שכר הדירה המקובל באזורים המרכזיים ובשכונות המבוקשות של קייב עומד על 500-800 דולרים ובכך צפוי להביא לתשואה נדיבה שבין 10%-13%. האזורים המרוחקים יותר מחזיקים מטבעם בעלויות נמוכות בהרבה והתשואה מהם עומדת על 8%-9% – פי 3 מהתשואה הפוטנציאלית בישראל עבור דירות למגורים.

אז מה נדרש מכם כדי לצאת לתהליך השקעת נדל”ן בקייב?

אם אינכם אזרחי אוקראינה, מומלץ לפנות מראש לעזרתו של עורך דין מקומי שמכיר את הדרישות המקומיות, בדגש על הרשויות והמוסדות הפיננסיים. כבר מתחילת הדרך תתבקשו להציג דרכון בתוקף ולהגיש ייפוי כוח נוטריוני אם נציג מטעמכם יבצע את העסקה. אם הנכם נשואים, תצטרכו להציג אישור מבן/ בת הזוג המאושר וחתום גם כן בידי הנוטריון. נתון נוסף שתתבקשו לקבל ולהציג מראש הוא מספר Tax ID number שתקבלו ממשרד המיסים בקייב. כדי לקבלו, תצטרכו להגיש העתק דרכון המתורגם לאוקראינית.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בקייב

השקעה בסיכון גבוה – קייב מצויה בימים אלה בחוסר וודאות ולכן תתאים למשקיעים שמוכנים ליטול סיכון כנגד פוטנציאל תשואה משמעותי. מצב זה מחייב את המשקיע להגיע למדינה, לבחון מקרוב את השטח ולהתייעץ עם גורמים מקומיים. אנו ממליצים בחום גם לדעת מראש איך מחשבים תשואה כדי להעריך את הכדאיות של כל הצעה על השולחן.

עליית המחירים והשפעתה על השוק – אם עד לפני פלישת רוסיה לאוקראינה נעו מחירי הדיור בקייב בין 35-45 אלף דולר בממוצע, כיום נרשמת עלייה של כ-20% בעיקר בדירות הקטנות (30-50 מ”ר) המהוות את נכסי המגורים הנפוצים ביותר. על פי התחזיות זוהי רק מחצית העלייה ולכן משקיעים זריזים שלא יהססו צפויים לתשואה עתידית של 15% ואף מעבר.

בחינת סוג הנכס – קייב מוסיפה להתפתח ונמצאת כעת בתנופת בנייה משמעותית, מה שמרחיב את מגוון הנכסים הפוטנציאליים ודורש תכנון אסטרטגי. העיר מציעה דירות למגורים בגדלים ובדרגות יוקרה משתנות, דירות לתיירים, חללי עבודה משותפים, משרדים ואף עסקים כמו חדרי כושר וחנויות.

מיסוי ובירוקרטיה בתהליך רכישת נכס בקייב, אוקראינה

אחת הסיבות לנהירת המשקיעים לקייב היא כמובן מיסוי נמוך והטבות שונות, כמו למשל העדר מיסוי לפי כמות הנכסים של המשקיע. נתון זה כשלעצמו מאפשר למשקיעים ישראלים לפזר את ההשקעה למספר נכסים ועדיין לשלם מס נמוך יותר מכל מדינה אחרת באירופה. בנוסף, בין אוקראינה וישראל ישנה אמנה למניעת כפל מס. להלן התשלומים אליהם תידרשו עבור נדל”ן בקייב:

• מס רכישה – עד 2% משווי הנכס.
• מס שכירות – משקיעים זרים מחויבים להשכיר את נכסיהם דרך חברות ניהול מקומיות בלבד ולשלם להן מס בשיעור 19.5%. מס זה מגלם בתוכו גם מס צבאי שהמדינה גובה ומתבטל בתום 3 שנות בעלות רצופות על הנכס.
• מס נכסים – זהו מיסוי לדירות שגודלן 60 מ”ר ומעלה ושיעורו הממוצע 1.5%.
• תשלום מס שבח – 18% משווי הנכס ביום המכירה. בהחזקה רצופה בנכס במשך 3 שנים יינתן פטור מלא.

בשורה התחתונה:

קייב מתאימה למשקיעים שמוכנים ליטול סיכונים משמעותיים בתקופה של חוסר וודאות והעדר תחזיות עתידיות מדויקות, אך בצידה פוטנציאל תשואה יוצא דופן, כמעט כפול מיתר ערי אירופה. השקעה חכמה ומחושבת שלוקחת בחשבון את כל הנתונים, תביא לרווח נאה ביותר ששומר על כוחו ויציבותו לשנים קדימה.