היא חלק מהאיחוד האירופי, נחשבת לאחת המדינות היציבות והבטוחות ביותר ביבשת ומהווה את אחד היעדים האטרקטיביים בקרב הישראלים בשנים האחרונות. גם אתם מתעניינים בהשקעות נדל”ן בפורטוגל? במדריך הבא תמצאו את כל מה שצריך כדי לצאת להשקעה איכותית ומתגמלת, היכן שווה להשקיע ומה חייבים לקחת בחשבון לפני הכל.
השקעות נדל”ן בפורטוגל
בשל פתיחת השערים של המדינה בפני צאצאי מגורשי ספרד ואולי גם הודות לאקלים המקומי שבכל זאת מרגיש קצת קרוב אלינו מנטלית, ישראלים רבים מתעניינים באפיק השקעות הנדל”ן בפורטוגל. אבל האם מדובר בכלל בהשקעה כדאית? בואו נבדוק לעומק:
התשואה בערים הגדולות עומדת כיום על 6%-8% תשואה בשנה – פי 2.5 מהתשואה הממוצעת בישראל, עם צפי לעלייה נוספת בשנים הקרובות. מחירי הדיור כאן נמוכים ביחס לישראל, מה שמאפשר למשקיעים עם הון התחלתי נמוך לבחור לעצמם מגוון נכסים טובים וגם ליהנות מיתרונותיה הטבעיים של המדינה – כלכלה יציבה, ביקוש גבוה ועידוד השקעות זרות כפי שנפרט בהמשך.
עניין נוסף שכדאי מאוד לדעת הוא שלפורטוגל יש שני תחומים חזקים במיוחד במשק המקומי: תחום התיירות ותחום ההשכלה הגבוהה. שני אלה כמובן באים בהלימה גבוהה עם תחום הנדל”ן, שהרי בשניהם קיים ביקוש גואה למגורים בשכירות והדבר פותח בפניכם אפשרות לקנות בזול וליהנות מתשואה יציבה, קבועה ובטוחה לחלוטין תמורת ההשכרה.
הביקוש הגבוה הוא זה שמציב את פורטוגל בתנופת פיתוח מתמדת ושמעודד את המערכת הפיננסית לתגמל משקיעים זרים ומקומיים (כולל מחזיקי דרכון פורטוגלי) בעזרת מימון של עד 75% משווי הנכס ובריבית “רצפה” של 1%-2%.
סוגי נכסים להשקעה
למרות שניתן למצוא כאן, כמו ביתר מדינות אירופה, את כל מגוון הנכסים האפשרי, לפורטוגל יש שלוש אפשרויות בולטות יותר מהיתר ובהן מומלץ להתמקד:
דירות
ההשקעות הפופולריות ביותר בפורטוגל מתרחשות בערים הגדולות – פורטו ובמיוחד ליסבון. לכאן מתרכזים גם חלק הארי של התיירים והסטודנטים במדינה ולכן שווה לבחון את מאזני הכדאיות והסיכון בהשכרה לטווח ארוך או לטווח קצר.
נכסים למסחר
משרדים וחנויות מסתמנים אצל חלק מהמשקיעים ככדאיים יותר, בעיקר הודות להתפתחות הכלכלית המשמעותית כאן והביקוש העולה לשטחי מסחר ותעשייה.
שטחים חקלאיים
הסוג השלישי והמעניין של השקעות הנדל”ן בפורטוגל, יתאים מאוד למשקיעים שחולמים על חיי הכפר ורוצים לרכוש בית ואדמה משלהם במחיר השווה למחירה של דירה ישראלית סטנדרטית. אופציה נוספת היא לאתר מקומות כפריים שטרם החלה בהם בנייה ולהשקיע בהם מתוך מטרה להרוויח כאשר ייבנו כאן בתי מגורים.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בפורטוגל
על פניו נדמה שחסמי הכניסה לשוק הנדל”ן הפורטוגלי נמוכים מאוד: מחירי הדיור נמוכים מהמחירים בישראל, המדינה מעודדת משקיעים זרים וגם החוסן הכלכלי של המדינה מהווה פלוס אדיר.
אלא שלצד כל אלה חשוב לזכור מספר דברים:
- התשואה כאן אמנם גבוהה יותר ביחס לישראל, אך לא ביחס ליעדים נוספים באירופה. בגרמניה לדוגמה, יש ערים שבהם התשואה תעמוד גם על 8%-11%.
- אפשר לקבל כאן עד 75% מימון ועד 100% לשיפוץ הנכס – מדובר בפיתוי ואולי גם תמריץ ענק למשקיעים, אבל שלעתים גורם לפזיזות ולנטילת עסקאות ללא הערכה כלכלית נכונה.
- השפה הפורטוגזית עלולה להקשות על משקיעים מבחוץ בהבנה מדויקת של הדברים ולכן צריך בכל מקרה להיעזר בבעלי מקצוע מקומיים, במיוחד לצרכים בירוקרטיים.
- למרות החוסן של המדינה, עדיין יש לזכור כי היא מושפעת מהמשברים בעולם לרבות הקורונה, המלחמה באוקראינה ותנודות פוטנציאליות בגוש היורו.
באילו ערים מומלץ להשקיע?
ההמלצה המקצועית להשקעות נדל”ן בפורטוגל היא להתמקד בשתי הערים הגדולות:
ליסבון – עיר הבירה של פורטוגל מציעה דירות בטווח המחירים של 100,00-350,000 יורו, עם תשואה של 6%-8%. כאן ניתן למצוא מגוון רחב של דירות למגורים בכל גודל, לצד דירות אירוח רבות ונכסים מסחריים.
פורטו – עיר הנמל המרכזית במדינה מציעה דירות במחירים שנעים בין 70,000-150,000 יורו, עם תשואה יחסית דומה לזו של ליסבון, אך בהיצע נמוך יותר של נכסים.
שיטת המיסוי בפורטוגל
קניית נדל”ן בפורטוגל כרוכה בשלושה סוגי מס:
מס העברה (IMT) – מוטל ברכישת נכסים מיד שניה, בשיעור של 5%-6.5% משווי הנכס. קיימת האפשרות לקבלת פטור ממס זה.
מס בולים (IS) – סוג של מס רכישה נוסף בשיעור של 0.8% משווי הנכס.
מס בעלות – כאן משולם המס בשיעור של 0.5% משווי הנכס בממוצע ועד לתקרה של 0.8%.
נוסף למיסי הקנייה, מתבקשים המשקיעים לשלם מס על רווחי השכירות בשיעור 28% בניכוי הוצאות. אם יש צורך במס חברות, הוא ישולם בשיעור מקסימלי של 21% לכל היותר.
נעים להכיר – ויזת הזהב!
בהנחה ואין לכם דרכון פורטוגלי או אזרחות אירופאית אחרת, עדיין תוכלו להשקיע בפורטוגל באמצעות מסלול הזהב של פורטוגל, המספק לכם “ויזת זהב” שמגיעה יחד עם תעודת תושבות.
אז איך מצטרפים למסלול הזהב? ובכן, אם תשקיעו כאן 350,000 יורו ומעלה לשיפוץ נכס בן 30 שנים לפחות או לחילופין תרכשו נכס בסכום של 500,000 יורו ומעלה, תהיו זכאים לקבלת ויזת זהב.
כמובן שיש שורה של מסמכים אותם תתבקשו להציג ועליכם לשהות במדינה 7 ימים באותה השנה לאחר הגשת הבקשה ו-14 ימים בכל שנה לאחר מכן. הליך הבקשה המלא מתבצע בעזרת עו”ד וצפוי להסתיים בתוך 3-4 חודשים. כעבור 6 שנות בעלות על הנכס, תוכלו להגיש בקשה לדרכון פורטוגלי.
מה לסיכום?
המדיניות המקלה והפיתוח המתמיד של פורטוגל מושכים אליה משקיעים רבים מהארץ ומהעולם, שמזהים כעת שורה של הזדמנויות פז בכניסה לשוק המקומי, כמו גם את האפשרות להשקיע במימון נכבד ולהצטרף למסלול הזהב בדרך אל אזרחות משלכם.
