התנועה האדירה של ניו יורק והמיתוג המשמעותי שלה, הם אלה שהופכים את שוק הנדל”ן של ארה”ב והשכירויות לבעלי ביקוש תמידי. מה חשוב לדעת על השקעות נדל”ן בניו יורק? ריכזנו את כל המידע בעמוד אחד.
השקעות נדל”ן בניו יורק
שוק הנדל”ן בניו יורק משוכלל ומפותח, המונהג בשקיפות ציבורית טובה ובתמחור המאפשר לכל אדם לייצר רווח ולהגן על ההשקעה שלו תוך שמירה על יציבות איתנה, גם בתקופות משבר. מעבר לזה, ניו יורק תמיד בעלת הגירה חיובית ולכן הביקוש כאן למגורים אדיר. התשואה תנוע בין 5%-7% בדרך כלל, כאשר בתים פרטיים למשל באפ סטייט ניו יורק עשויים להניב גם תשואה של 12% ויותר. נתונים אלה הם רק על קצה המזלג, אך הם מעלים צורך בליווי מקצועי כבר מראשית הדרך, שדרכו ניתן להצביע כראוי על רמת הסיכון ופוטנציאל התשואה.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בניו יורק
בעלות על נכסים ותפעולם השוטף בכל מדינת ניו יורק היא עסק מורכב למדי. עלויות ההחזקה משמעותיות ומכילות בתוכן מיסים כולל תשלום לוועד בית שמפחיתים מהתשואה האפשרית. ולכן מי שמעוניין להשקיע כאן מוכרח להבין מראש את היקף האחריות על כל העלויות המגולמות בתוכה כבעלי הנכס ולבחון את אסטרטגיית ההשקעה כדי לוודא את כדאיותה.
עוד חשוב לדעת, שכל תהליך שמעורב בנכס, מרמת הניהול שלו וכלה במציאת פתרונות מידיים לדיירים, נחשב למורכב יותר ביחס למקומות אחרים. ולכן אי אפשר להתייחס רק להשקעה לבדה, משום שיש צורך לגייס שורה של בעלי מקצוע שמכירים את המספרים והחוקים המקומיים ושמבינים לעומק את השוק, כדי למנוע בו טעויות קריטיות.
עניין נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא העובדה שלא ניתן “לנהל את העניינים מרחוק”. השקעות מקומיות בניו יורק אינן מתפקדות בדומה למקומות אחרים ויש חשיבות רבה להיכרות פיזית עם השטח, האנשים והתנאים כדי לבצע כראוי את ההשקעה.
באילו ערים מומלץ להשקיע?
ניו יורק סיטי – NYC מפגינה מגמת עלייה מובהקת במחירי הדיור שלה מתחילת 2022 ולכן מגדילה את שיעור התשואה של בעלי הדירות בכ-5% נוספים! מדובר במגמה שהחלה ב-2017 והתחזיות צופות שזהו אינו השיא, כך שהתשואה שלכם עשויה להיות אפילו גבוהה יותר.
מנהטן – זהו אזור התרבות, התיירות והעסקים, שבו מחירי הדירות הם סביב 1.4 דולר ומחירי השכירויות בסביבות 3,500 דולרים לחודש. מדובר ברובע מרכזי וחשוב מאוד במובן הכלכלי-עסקי ולכן התשואה גבוהה ויציבה לחלוטין – מה שהופך את האזור לאידיאלי עבור מי שמחפשים לרכוש דירה להשקעה.
רוצ’סטר – העיר השלישית במדינת ניו יורק בשטחה ושנחשבת לאחת הערים הטובות ביותר בארה”ב למשפחות. נתון זה מציב את רוצ’סטר עם היצע דירות נמוך וביקוש עצום, מה שמבטא השקעה מצוינת עם תשואות גבוהות וצפי לעלייה בערך הנכס בעתיד.
אולבני – עיר הבירה של מדינת ניו יורק, השוכנת על גדת ההדסון ומהווה את ליבת התרבות והכלכלה האמריקאית. זוהי עיר קטנה וחזקה עם 36 שכונות בלבד, חלקן ברמה גבוהה מאוד ולכן התשואה שלהן משמעותית.
בופאלו – העיר השנייה בגודלה במדינת ניו יורק (אחרי ניו יורק סיטי), ששוכנת סמוך לגבול הקנדי ומציעה מגוון רחב של נכסים, מרביתם מנוהלים ישירות על ידי חברת ניהול מקומית. התשואות של בופאלו מהגבוהות ביותר בארה”ב ועשויות לנוע בין 13%-15% בהשקעה מוצלחת.
סירקיוז – העיר החמישית בגודל אוכלוסייתה בניו יורק, המכילה את הקמפוסים והמוזיאונים הנחשבים ביותר במדינה. עיקר הבנייה כאן היא של צמודי קרקע והיצע הדירות שלה רחב מאוד. יחד עם זאת, בשל ריבוי הסטודנטים באזור, הביקוש הנדל”ני נשמר ונחשב ליציב ביותר.
ניו רושל – אופציות הדיור להשקעה כאן נעות בין 300 אלף דולר ועד למעלה מ-5 מיליון דולרים, החל מדירות בבתים משותפים וכלה בוילות יוקרתיות בקו המים. זהו אזור השקעות אטרקטיבי הודות לשכונות הנחשבות שלו ושנמצא כעת בתנופת ביקוש למגורים.
שיטת המיסוי בניו יורק
בניו יורק נדרשים המשקיעים לשלושה סוגים שונים של מס:
- מס פדרלי, המוטל על ידי הרשות הפדראלית למיסוי בארה”ב (IRS) ומחייב את כל תושבי המדינה והתושבים הזרים לשלם עבור רווחי הון ממכירת נכסים ורווחים משכירות.
- מס מדינתי, בהתאם למיקום הנכס ובשיעור שנע בין 4%-10% עבור הכנסות משכירות או רווחי הון.
- מס עירוני, בהתאם לעיר שבה מצוי הנכס ובשיעורים משתנים. כדאי לדעת שאמנת כפל המס מאפשרת להתחשב בתשלומי המס הפדרלי והמדינתי ולצמצם בעזרתם את ההכנסה החייבת.
מעבר למיסים אלה, כישראלים אתם מחויבים לשלם מיסים לאחר מכן גם בישראל כמדינת התושבות ותוך הימנעות מכפל מס בכפוף לאמנת המס. גם כאן בדומה לארץ תוכלו לנכות מההכנסה החייבת שלכם הוצאות שונות כמו פחת, משכנתה, ארנונה, ניהול, אחזקה, שיפוצים וכדומה. לרוב תשלמו בישראל במסלול מס מופחת בסך 15%, אם השכרת הנכס איננה מעסק.
מעוניינים להשקיע בנדל”ן ניו יורקי רווחי?
המחירים הנוחים של ארה”ב שמאפשרים רכישת נכסים גם בהון של 300-400 אלף שקלים, השיקוף הציבורי שמטיב עם ניהול הנכס, התקנות הברורות ופוטנציאל התשואה המשמעותי – כל אלה מזמנים השקעה אטרקטיבית מאוד, המיושמת בראש שקט וללא תקלות מיוחדות. בעזרת תכנון וניהול מקצועי לתהליך ההשקעה, תוכלו להגיע לנכס האידיאלי ביותר ולעשות את זה בגדול.
