נדל”ן ביוון

הישראלי הסביר מטייל ביוון ומגלה במהירות ששלוש דירות קטנות באיים שוות דירה ממוצעת בלב תל אביב. אז למה שלא ישקיע כאן בנדל”ן? בשנים שלאחר המשבר הכלכלי הקשה והתאוששות המחירים שעדיין לא הושלמה לחלוטין, נפתחת כעת הזדמנות מדהימה להשקעות נדל”ן ביוון, גם לבעלי הון עצמי נמוך במיוחד. רוצים לקחת בזה חלק? הנה כל מה שצרך לדעת:

השקעות נדל”ן ביוון

אז מה מייחד את השקעות הנדל”ן ביוון? נתחיל מההתחלה: בין השנים 2008-2017 יוון נקלעה למשבר כלכלי עמוק שהוביל לפשיטת רגל ועמו אבטלה קשה, מחסור של מוצרים בסיסיים במשק וצניחת מחירים מסחררת במחירי הנדל”ן. בנקודה הזו, יכול היה כל בעל הון צנוע ביותר לרכוש לעצמו וילה מרהיבה על החוף ואכן רבים קפצו על ההזדמנות.

כאשר יוון החלה לקבל סיוע כלכלי מחברותיה בשוק היורו, מחירי הדירות החלו להתאושש בהדרגה כך שמי שרכש כאן בית במהלך המשבר, קוצר כיום פירות נאים ביותר. מי שיבחר לרכוש כאן נדל”ן ממש עכשיו, כל עוד המחירים עדיין מתאוששים, צפוי ליהנות מפירות לא פחות טובים תוך כמה שנים ספורות.

ועכשיו בואו נשים את המספרים על השולחן:

• לאורך השנה החולפת, התייקר הנדל”ן בערים הגדולות בכ-8.5% בממוצע.
• הודות לגידול והתנופה התיירותית, הביקוש לנכסים להשכרה לתיירות למשמעותי במיוחד.
• יוון מעודדת השקעות זרות ולכן כל משקיע בסכום של 250,000 יורו ומעלה יקבל מעמד תושב.
• התשואה הממוצעת על נכסי הנדל”ן ביוון עומדת על 5%-10% – כמעט פי 3 מהתשואה בישראל.
• דמי השכירות הממוצעים במדינה עומדים על 1,450-1,550 דולר.
• מחירי הדירות נעים בין 80,000-180,000 יורו בממוצע, תלוי במיקום ובגודל הנכס.

סוגי נכסים להשקעה

השקעות הנדל”ן ביוון מכוונות בעיקר לנכסי תיירות לטווח הקצר, לצד נכסי מגורים לטווח ארוך בעיקר בקרב מהגרים וסטודנטים זרים – ובכך נחשבות לנדל”ן מניב.

דירות נופש

טווח המחירים תלוי מאוד במרחק מהחוף, הנגישות לתחבורה והתשתיות המקומיות, אך אין ספק שהשקעה בדירות הנופש תתאים גם למשקיעים מתחילים בסכום נמוך. דירת סטודיו עם מרפסת מול האקרופוליס וסמוכה למטרו תעלה כ-52,000 יורו. וילת יוקרה על החוף כבר תעלה קרוב למיליון.

דירות למגורים

כאמור, הקהל העיקרי הוא סטודנטים ואולי גם זוגות ורווקים שהגיעו הנה לתקופה. דירת 2 חדרים מרוהטת בשכונה טובה באתונה תעלה סביב 188,000 יורו. בערים פחות מתוירות כמו למשל אתיקה תעלה דירה דומה כ-88,000 יורו.

קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה ביוון

פערים מנטליים – למרות הקרבה המנטלית והאקלימית לישראל, היוונים לוקחים את הכל “סיגה-סיגה”, כלומר לאט-לאט. אין להם את הפזיזות והחוצפה הישראלית הטיפוסית בסגירת עסקאות והם בהחלט ירצו לפגוש אתכם פנים אל פנים לפני שתתקדמו. מדובר בנתון שחייבים להכיר כדי למנוע פיצוץ של עסקאות מול המקומיים ואפילו מול הרשויות.

השקעה שכרוכה בהרבה סבלנות – חלק עצום מהנכסים הם כאלה שעברו מדור לדור ולכן הרבה פעמים המשקיע הישראלי מתמודד עם מוכר לא מנוסה, שלא יודע לתמחר את הנכס שלו וגם לא בטוח שיש ברשותו את כל הניירת המתאימה. לכך צריך להוסיף את המורכבות (והאיטיות) הבירוקרטית ולקבל השקעה שכרוכה בהמון זמן וסבלנות.

נהלים יוצאי דופן – אחת הדוגמאות להתנהלות הייחודית של יוון, להבדיל ממדינות אחרות, היא שאין כל חשיבות לחתימה על הסכם פרטי כלשהו מול המוכר אלא רק להסכם שנחתם ואושר על ידי נוטריון. לרוב חותמים על הסכם נוטריוני מקדמי ומפקידים כנגדו בנאמנות סכום מסוים כדי לשמור על הזכות הקניינית. רק לאחר מכן פונים להשלמת כל הבדיקות התכנוניות והמשפטיות של הנכס ובסיום חותמים על הסכם נוטריוני סופי.

איפה ביוון מומלץ להשקיע?

• אתונה – עיר הבירה של יוון היא גם המרכז הכלכלי, התרבותי והפוליטי במדינה. כאן התשואה הממוצעת עומדת על 7%-10% כאשר האזורים המומלצים להשקעות הם אזור האקרופוליס, שכונת פסירי ברובע היהודי ושכונות היוקרה אריתראה, אקלי או ניאה. מחיר הדיור הממוצע הוא כ-200,000 יורו.
• לפקדה – האי שנחשב ליפה ביותר בכל יוון, אך גם אחד מהאיים הבודדים בהם משקיעים ישראליים רשאים לקבל מעמד תושב מכוח השקעתם, בדומה לערים הגדולות. עלות ממוצעת לנכס תנוע סביב 250,000-350,000 יורו, כאשר וילה חדשה תעלה כ-600,000 יורו.
• סלוניקי – העיר השנייה בגודלה ביוון היא גם מעוז הסטודנטים הגדול ביותר בבלקן, מה שמזמן לכאן בעיקר משקיעים בדירות לסטודנטים וכמובן מהווה פתח למציאת נכסים בעלויות אטרקטיביות. רכישת דירה סטנדרטית של 2 חדרים תעלה בסביבות 80,000-90,000 יורו.
• כרתים – האי הגדול ביותר ביוון מחזיק בתשואה דומה לזו של אתונה (5%-10% בשנה) אך בעלויות הרבה יותר נמוכות, בין 100,000-170,000 יורו. האי מחולק לארבעה אזורים עיקריים, כאשר שניים מהם: הרקליון וחאניה נחשבים לפופולריים וכדאיים יותר למשקיעים.

שיטת המיסוי ביוון

שיטת המיסוי ביוון ידידותית מאוד למשקיעים הזרים ומחייבת אתכם בתשלום שבין 15%-40% מההכנסות בסך הכל, תלוי כמובן במדרגת המס בה אתם נמצאים. יש לזכור כי יוון חתומה לצד ישראל על אמנה למניעת כפל מס, כך שעליכם לשלם את המס ביוון ולדווח על כל הכנסותיכם גם לרשויות המס הישראליות, כדי שלא להיות מחויבים פעמיים.

• מס רכישה – בשיעור של 3.09% משווי הנכס או ממחיר העסקה בפועל, הגבוה מביניהם.
• מיסוי שנתי – כאן קיימים 3 מיסים נפרדים המשולמים מידי שנה: מס אנפיה (מעין מס רכוש) שגובהו המדויק נקבע רק בבדיקה מול רשויות המס, מס סופלמנטרי בסך 0.55% משווי הנכס ומס עירוני שנע בין 0.025%-0.035% משווי הנכס.
• מע”מ – אין מע”מ במכירת נדל”ן אך כן תשלמו אותו בעבודות שיפוץ בגובה של כ-24%.
• מס על ריבית והלוואות – תשלום של 0.5% מהקרן ומס בולים של 2.4% מהקרן.
• מס שבח – בשיעור 15% על הרווח. קיים פטור במכירה של עד שתי דירות למשך 3 שנים.

בשורה התחתונה:

זו לא רק הקרבה הגיאוגרפית לישראל, אלא גם המחירים הנמוכים, אחוז התשואה, שיטת המיסוי האטרקטיבית והיצע הנדל”ן העשיר שמושכים משקיעים רבים לנדל”ן היווני. השקעה מוצלחת תניב עד 10% תשואה, כאשר התחזיות מדברות על רווחים גבוהים פי כמה בתוך 3-5 שנים ולכן שווה לנצל כבר עכשיו את ההזדמנות.