השקעות נדל”ן בצרפת נחשבות למוקד משיכה מאוד מעניין למשקיע הישראלי, בעיקר הודות ליציבות המרשימה בשוק המקומי ובערים המרכזיות במיוחד, הריביות הנמוכות ועוד מספר יתרונות גדולים. בצד כל אלה, עומדים גם כמה דברים משמעותיים שמוכרחים לקחת בחשבון לפני שנכנסים לתהליך ההשקעה ואיתור הנכסים. אז מה מחכה לכם כאן ועד כמה ההשקעה צפויה להשתלם? הכל כאן:
השקעות נדל”ן בצרפת
לשוק הנדל”ן בצרפת יש כמה וכמה יתרונות בולטים, שהופכים אותו לאטרקטיבי עבור משקיעים ישראליים. ריכזנו כמה מהם:
- יציבות ההשקעה – היתרון המשמעותי של השקעות הנדל”ן בצרפת הוא היציבות. השקעה בנכס מניב תוכל לתת לכם הכנסה פסיבית קבועה וללא דאגות במשך 3-9 שנים – פרק הזמן לכל חוזה שכירות מקומי סטנדרטי.
- תשואה גבוהה – התשואות בצרפת נמדדות בכ-7%-10% לפני מס, כאשר שכירויות של נכסים תיירותיים ולתקופות קצרות נמדדות בתשואה גבוהה יותר, סביב 11%-18%. נתונים גבוהים מאוד ביחס לרוב מדינות העולם.
- התנהלות נוחה מול הרשויות – שיטת המס למשקיעים זרים (עליה נפרט בהמשך) נחשבת לנוחה מאוד. המדינה שמעוניינת לעודד את השקעות הנדל”ן אצלה, לא מחייבת אתכם באזרחות צרפתית. כמו כן, נתון מאוד מסקרן בשטח הוא העתקתן של מאות חברות אירופאיות לבסיס עבודה חדש בצרפת (בעיקר בפריז), מה שהוסיף אלפי משרות ואיתן גם עלייה משמעותית בביקוש למגורים ולנכסים מסחריים, שהעלתה לאורך שנת 2022 את מחירי הנדל”ן.
- מימון בנקאי – יתרונות נוספים בהשקעות על נדל”ן בצרפת הם אחוזי המימון הגבוהים (עד 70 אחוזי מימון) כנגד הון עצמי יחסית נמוך (50-60 אלף שקלים) וריביות קבועות שאינן צמודות מדד של 1.95% בלבד.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בצרפת
בצד היתרונות הגדולים של צרפת כבסיס להשקעות נדל”ן מגוונות, צריך לקחת בחשבון את הבירוקרטיה המקומית שעלולה להקשות על משקיעים חדשים להיכנס לשוק:
הנדל”ן הצרפתי לא זול
בראש ובראשונה, חשוב להביא בחשבון את המחירים הגבוהים של הנדל”ן בעיקר באזור פריז וביתר הערים הגדולות (ניס, טולוז ואחרות) – תוצאה של משבר האשראי הכפול של צרפת, אליו נקלעה המדינה אחרי קריסת הבורסה של 2008 ועקב הגירעון הכלכלי של 2012 שהוביל לשפל קשה ולאבטלה שנמשכת עד היום.
תהליך השקעה סבוך וממושך, עם הרבה הוצאות “אמצע”
תהליך ההשקעה בצרפת ארוך וסבוך ומתנהל ברובו, איך לא, בצרפתית. שימו לב שמחירי הדירות לא תמיד כוללים את עמלת חברת התיווך בגובה של כ-5% (חפשו את ציון FAI – כולל עמלת תיווך) ובנוסף יש לשלם מע”מ בסך 19.6%.
אם מצאתם דירה מתאימה להשקעה, עליכם להיעזר כעת בנוטריון, גם התשלום עבורו לא תמיד נכלל בהצעת המחיר (סביב 5%-6% מערך המשכנתא). הנוטריון הוא זה שבודק בעבורכם את זכויות הנכס, הרישום שלו, מצבו התכנוני ועוד. כעת תתבקשו לשלם גם בעבור התרגום של כל המסמכים הללו מצרפתית לאנגלית או לעברית.
תנאי קבלת המשכנתה
עניין נוסף הוא מימון המשכנתה, שכאמור יספק לכם עד 70% ואפילו 80% בחלק מסוים מהבנקים. קבלת המימון כפופה לשורה של מסמכים וביניהם: דרכון, תצהיר אשראי, הצהרת מצב משפחתי, משכורות אחרונות, הצהרת מס אחרונה, פירוט חסכונות והלוואות, נכסים קיימים, חוזה עבודה ואישור נוטריוני. עלות דמי הניהול בגובה קבוע של 1% מערך המשכנתה ולא פחות מ-350 יורו. נוסף לכך, הבנק דורש בהערכת שמאי שעולה כ-250 יורו.
הוצאות נוספות לאחר הרכישה
הוצאות נוספות על השקעות הנדל”ן בצרפת יהיו לחברת ניהול נכסים מקומית (10%-15% מסכום ההשכרה או כ-25% לנכסים תיירותיים לטווח קצר) וביטוח דירה (360 יורו לשנה).
באילו ערים מומלץ להשקיע?
ניס
בירת הריביירה הצרפתית היא יעד מושלם למשקיעים בנכסי תיירות לטווח הקצר, שמעוניינים בהכנסה שוטפת לאורך כל השנה ובתשואה גבוהה של למעלה מ-12%-13%. ההשקעות כאן מגוונות מאוד וכוללות מתחמים תיירותיים גדולים, בתי נופש ופנטהאוזים לצד דירות בבניינים וסוויטות בקומפלקסים שונים.
פריז
פריז היא אתגר לא קטן למשקיעים בשל המיצוב האסטרטגי, הכלכלי והתיירותי שלה, אך ניהול השקעה חכמה ומדויקת תסייע למשקיעים להרוויח תשואה גבוהה הן בהשכרה לטווח הקצר והן בשכירות לטווח הארוך. העיר נהנית מכמות אדירה של תיירות, סטודנטים ומשפחות שמצאו כאן תעסוקה. נתונים אלה הופכים את פריז ליעד ההשקעות מספר אחת בצרפת כולה.
ערים בסמוך לגבול עם שוויץ
יעדים נוספים שכדאי לפזול אליהם הם אלה שנמצאים על קו התפר של צרפת-שוויץ ונחשבים לאזורים פופולריים מאוד בזירה התיירותית. בין הערים המרכזיות מומלץ להתמקד בליון הנחשבת לבירה קולינרית שמושכת מיליוני תיירים מידי שנה ובעיירה אנסי (Annecy) שמציעה נכסים תיירותיים מגוונים מאוד.
שיטת המיסוי בצרפת
משקיעים זרים נדרשים לחבות מס מוגבלת בהתאם לאמנת המס עליה חתומה צרפת וגם ישראל. אמנה זו מחייבת את המשקיעים לדווח ולשלם מס על הכנסותיהם ממקורות צרפתיים, אם כי באפשרותם לקבל הטבות שונות, כמו למשל ניכוי עד לשווי שנתי של 10,700 יורו מדירה שמושכרת במשך 3 שנים ומצויה בגירעון קרקע (כלומר הנושאת בהוצאות שאינן מריבית).
הטבה זו מאפשרת למשקיעים לרכוש בתים יוקרתיים במחיר נמוך ממחיר השוק, לשפץ ולמכור אותם, תוך יצירת גירעון בקרקע (כאשר השיפוץ יקר יותר מהכנסות שכר הדירה) וקבלת ניכוי משמעותי, לעיתים עד לגובה תשלום של 0% מס.
במכירת הנכס, חל כאן מס שבח משמעותי מאוד, בגובה 36.2% המתחלק לתשלום 17.2% כמיסים סוציאליים ו-19% כמס רווחי הון. בעלי אזרחות אירופאית זכאים להנחה על המס הסוציאלי של כ-10%.
מיסוי נוסף חל על השקעות הנדל”ן גם כלפי מע”מ בשיעור של 20% וכן בגין השכרת הדירה. מס השכרת הדירה עומד על שיעור של 20% וכפוף לאחת משלוש תוכניות מיסוי בהתאם לסוג הנכס, עלות השכירות ותקופת ההשכרה שלו, בשלושתן קיימת האפשרות לנצל זכאות לניכוי אוטומטי של ההוצאות.
מה לסיכום?
צרפת המיוחדת הפכה בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי בקרב משקיעים ישראליים שמחפשים להשקיע בנדל”ן באירופה. זאת הודות לחוזק וליציבות הכלכליים שלה, מגוון הנכסים והביקוש התמידי הן למגורים והן לתיירות.
יחד עם זאת, השקעה פזיזה ובלתי שקולה עשויה להניב רכישה בסכומי הפסד ולכן חשוב להבין את התהליך המלא, את ההוצאות הכרוכות בו ולהיעזר בבעלי המקצוע המתאימים כדי להשקיע חכם ונכון ולקבל תשואה מהגבוהות ביותר בעולם המערבי כולו.
