אם אתם מחפשים יעד מתאים להשקעות נדל”ן באירופה ומכוונים לגרמניה, יש מספר דברים שתצטרכו לקחת בחשבון. אמנם מדובר במדינה חזקה ויציבה להפליא מבחינה כלכלית, אך תהליכי ההשקעה כאן דורשים הרבה תכנון מוקדם כדי שהמהלך באמת ישתלם לכם. הנה כל מה שרציתם לדעת על נדל”ן בגרמניה: אחוזי התשואה, הליך ההשקעה, מיסוי, ערים כדאיות ועוד.
השקעות נדל”ן בגרמניה
הנדל”ן בגרמניה זורח ולא בכדי: כבר קרוב לעשור שהמדינה החזקה רושמת עלייה עקבית במחירים ובשיעור שנתי של כ-11%, תמ”ג יציב מאוד שמשקף עמידות כמעט מוחלטת במשברים פוטנציאליים ביבשת אירופה שיפגעו בשוק הנדל”ן וכמות נכבדת של משקיעים זרים, שמהווים כמחצית ממשקיעי הנדל”ן במדינה.
הבונוס המשמעותי שמבטיחה גרמניה הוא יציבות כלכלית מצוינת המתבטאת בצמיחה בלתי פוסקת, שוק עבודה מפותח ואבטלה נמוכה במיוחד. יציבות זו מתבטאת גם בתשואות, ששיעורן נע בין 3%-4.5%.
לא מדובר באחוז גבוה מאוד ושנחשב אף נמוך ביחס למדינות אחרות באירופה, אך חשוב לזכור שגרמניה היא מדינה פדרלית שמתקיימות בה עשרות מדינות עם מחוזות שונים, בדומה לארה”ב. נתון זה משנה את התשואה הפוטנציאלית ממקום למקום, אך כך או כך ההשקעה תישאר יציבה לחלוטין ולטווח ארוך מאוד.
יתרון נוסף בנדל”ן הגרמני הוא העלייה האיטית של תעריפי השכירויות, כך שמשקיעים יכולים לחשוב על עליית המחירים העתידית ולהגדיל בכך את הכנסתם.
בשל הכניסה של משקיעים רבים לשוק, הוא הפך תחרותי ונזיל מאוד, כך שניתן למצוא בו מגוון גופי השקעות לרבות קרנות השקעה גדולות, יזמים פרטיים וחברות נדל”ן שניתן להיכנס באמצעותם לשוק מהר ובקלות, ללא מורכבות משמעותית.
סוגי נכסים להשקעה
בשל הביקוש המשמעותי למגורים ולתיירות, גרמניה מציעה נכסים מגוונים מאוד להשקעות – מבתים יוקרתיים ועד דירות משפחתיות. אולם ההשקעה המומלצת ביותר היא דווקא דירות בבניינים ובקומפלקסים, משום שהמקומיים לעולם מעדיפים שלא לקנות אלא לשכור נכסים ולכם קיימת האפשרות לנצל את הביקוש לשכירות ארוכת טווח יציבה ובטוחה, ולרכוש דירה להשקעה.
מגוון ההשקעות הפוטנציאליות מאפשר גם פיזור סיכונים מוצלח, הודות לשינויים הכלכליים ממקום למקום והחזר ההשקעה המשתנה.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בגרמניה
למרות היתרונות בהשקעות נדל”ן בגרמניה, התהליך כאן אינו חף מסיכונים ויש מספר אלמנטים שצריך לשקול לפני שיוצאים לדרך:
בלימת עליית המחירים מצד הממשלה
הזינוק במחירי הנדל”ן הביא את ממשלת גרמניה לנסות לצנן את השוק, על ידי מגבלות במתן האשראי הבנקאי למשקיעים וצמצום שוק שכירויות הדירות לתיירות (דירות איירביאנבי ודומיו).
מהלכים אלה הם המשך ישיר של רפורמת הדיור שאושרה בתחילת 2020, במסגרתה שכר הדירה הוקפא (ומכאן עלייתו המתונה ביותר) ובעלי הנכסים חויבו להחזיר כספים לשוכרים שלהם אם גבו מהם סכום גבוה מקנה המידה שהוגדר לכך בחוק. הקנס על “שכירות יתר” עומד על לא פחות מחצי מיליון יורו, כך שצריך לשקול היטב כל עלייה במחיר השכירות ולהתעדכן במגמות החוק.
תשואה נמוכה
כאמור, התשואה בגרמניה היא חיסרון בולט, שכן היא דומה ואפילו מקבילה לתשואה שתקבלו בהשקעות נדל”ן ישראליות. ולכן התשואה לבדה איננה המדד לכדאיות ההשקעות כאן.
עדיפות לשכירות
כ-80% מהגרמנים לא מחזיקים דירות בבעלותם, כך שרק לאחרונה חל קצה של שינוי במגמה ויותר גרמנים החליטו לרכוש לעצמם נכסים. נתון זה אמנם עשוי לשחק כעת לטובתכם, אך בתוך כמה שנים עלול להביא לעליית מחירים אדירה ולכן הזמן הטוב ביותר להשקעות כאן הוא עכשיו ממש.
מימון בנקאי
הבנקים בגרמניה מספקים עד 90% מימון להשקעות בנכסים איכותיים ועד 50% מימון בנכסים פחות איכותיים. כמובן שמדובר במינוף עצום, אך תהליך המימון דורש כמובן בירוקרטיה מורכבת ומלאה ניירת.
באילו ערים מומלץ להשקיע?
ברלין
המטרופולין המרכזי ביותר בגרמניה הוא השביעי בגודלו בכל מדינות האיחוד האירופי וגם אחד היעדים המבוקשים ביותר למגורים. נתח משמעותי מוקדש כאן לשכירויות בקרב צעירים שמזהים את העוצמה של העיר בתחומי ההייטק, האמנות וכמובן הלימודים האקדמיים המצוינים שלה.
המבורג
הנמל של המבורג הוא השלישי בגודלו בכל אירופה, כאשר העיר עצמה היא השנייה בגודלה בגרמניה. זהו מרכז מרכזי מאוד מבחינה תיירותית ולכן עיקר ההשקעות כאן מוכוונות לשכירויות לטווח הקצר. כמו כן, כמות עסקאות הנדל”ן שנמדדה כאן בשנתיים האחרונות היא מהגבוהות ביותר במדינה.
קלן
קלן מאכלסת בתוכה כ-3.5 מיליון תושבים ועוד כמיליון וחצי תושבים במרכז העיר. זהו מרכז כלכלי והיסטורי חשוב וחזק, שמיתג את עצמו בשנים האחרונות כמעצמת מסחר, תעשייה והייטק, מה שמושך לכאן מאות אלפי עובדים, סטודנטים ומשפחות ומגדילים משמעותית את הביקוש ועליית מחירי הדיור.
דיסלדורף
דיסלדורף ממוקמת כשעתיים נסיעה מאמסטרדם ונהנית מחיים סטודנטיאליים מצוינים, כך ששוק השכירויות כאן חזק ויציב מאוד. מיקום העיר על גדת נהר הריין מהווה נקודת מסחר חשובה כך שהביקוש למגורים כאן תמידי.
מינכן
מינכן היא העיר עם הצמיחה המהירה ביותר בכל גרמניה, שמדורגת גבוה מאוד במדד איכות החיים העולמי ונחשבת בשל אלה למוקד השקעות חיוני מאוד וגדוש בתחרות. בשנים האחרונות התפתחו בעיר מספר מגבלות שנובעות מתנופת בנייה חדשה, אך ההגירה לכאן מוסיפה להיות גבוהה מאוד.
פרנקפורט
פרנקפורט היא מוקד מסחרי חזק וחשוב, עם שוק נדל”ן עצום ממדים. בשנים האחרונות חלק גדול מהמשקיעים התמקדו דווקא בערים אחרות בגרמניה, כך שהתחרות הנמוכה יחסית בעיר תאפשר לכם למנף השקעות חדשות.
שיטת המיסוי בגרמניה
גרמניה כפופה לאמנת המס עליה חתומה גם ישראל, כך שחבות המס היא בשתי המדינות. המס הגרמני ליחידים על הכנסות משכירות עומד על 25%, בעוד שהמיסוי על רווחי הון הוא בגובה המס השולי, בתנאי שהדירה תימכר תוך 10 שנים מיום קנייתה. בנוסף תשלום המע”מ בגרמניה עומד על 19%.
מס הרכישה בגרמניה תלוי במדינה שבה נמצאים (גרמניה מנהיגה משטר פדראלי בדומה לארה”ב) ונע בממוצע בין 4%-6%. מס הרכוש יחושב לפי ערכו הראשוני של הנכס, כך ששוויו נמוך במיוחד – פחות מחצי האחוז (מס כמעט אפסי).
מס נוסף יחול על השכרת הנכס למגורים, כאשר קיים ניכוי של חלק מהוצאות התחזוקה ותפעול הנכס.
לסיכום
השקעות נדל”ן בגרמניה אינן מתבטאות בתשואה הטובה ביותר, אך החוזק הכלכלי של המדינה מבטיח שאת התשואה שלה תקבלו לאורך שנים רבות בקביעות ובאפס דאגות, גם אם הנכס נמצא במרחק טיסה מכם. יחד עם זאת, מדובר בהשקעה מאתגרת ביחס לשינויים הקיימים בין המדינות וחשוב לנהל אותה בחכמה מול אנשי המקצוע הנכונים.
