נדל”ן בטורקיה מעניין אתכם? אתם לא לבד: נכון לספטמבר 2022, ישראל מדורגת ברשימת 20 המדינות שתושביהן רכשו את מספר הנכסים הגדול ביותר בטורקיה, בעלויות זולות מאוד ביחס לישראל, עם תשואה מהגבוהות ביותר בכל אירופה ואופק אפשרי לרילוקיישן.
השקעות נדל”ן בטורקיה
אז מה קורה בשוק הנדל”ן הטורקי מקרוב? לשכת הסטטיסטיקה של טורקיה מסכמת את השנה עם רכישה של 6,830 יחידות דיור שנקנו על ידי משקיעים זרים – נתון שמהווה זינוק של 81% ביחס ל-2021. חלק גדול מההשקעות מבוצעות על ידי המגזר הערבי בישראל, שרואה בטורקיה כמקום בטוח במובן האזרחי-פוליטי ומעוניין להבטיח לעצמו נכסים מקומיים.
הנדל”ן הטורקי נמדד בתשואות גבוהות במיוחד – בין 20%-30% בשנה. אם בישראל התשואה עומדת על 2.5%-3%, הרי שבמרחק נסיעה קצר למדינה שיש עמה זיקה והיכרות, כל משקיע יוכל לאתר השקעות מניבות ובתשואות שמהוות הזדמנות פז ממש, גם לבעלי הון עצמי נמוך.
ועוד מספר יתרונות בכניסה לשוק הנדל”ן בטורקיה כבר עכשיו:
- למרות המשבר הכלכלי, טורקיה נהנית מיציבות מלאה ולכן מעודדת השקעות זרות, שצפויות ליהנות מעליית מחירים משמעותית תוך זמן קצר.
- נכסים בטורקיה מתחילים בסכום של 100,000 ₪ – מה שמאפשר למשקיעים מתחילים או עם הון עצמי נמוך לרכוש לעצמם דירה למגורים ולקבל תשואה שנתית גבוהה ורציפה.
- טורקיה קולטת פליטים רבים ממדינות האזור (למשל סוריה ולבנון) וכך מחזקת את כלכלתה בהדרגה ומתאוששת מהמשבר שפקד אותה. אנליסטים מעריכים כי טורקיה תקבל זכויות והטבות מהאיחוד האירופי למשקיעים ובעלי עסקים רבים.
- קיים גיוון משמעותי במסלולי ההשקעה ובסוגי הנכסים, רמת סיכון נמוכה מאוד בדירות למגורים ורמת סיכון גבוהה בדירות לתיירות לטווח הקצר, אך בתשואה נוצצת מאוד.
סוגי נכסים להשקעה
טורקיה מציעה מגוון נכסים פוטנציאליים להשקעה:
- דירות סטודיו – מדובר בדירות מגורים צנועות, לרוב של חדר-שניים. דירות אלה נפוצות מאוד לתיירים, סטודנטים ומהגרים, משום שהן מספקות מחייה בסיסית טובה ובעיקר במטרופולינים הגדולים כמו אנקרה ואיסטנבול. זו בהחלט עשויה להיות אופציה טובה לדירה להשקעה.
- דופלקסים – מעין וילות מרווחות הבנויות בדרך כלל בשתי קומות. דירות אלה בדרך כלל נמצאות בשכונות עוטפות או בפרברים ובערי הנופש המובילות כמו אנטליה.
- פנטהאוזים – דירות ברמה גבוהה שנהנות מנוף, מעלית אישית, בריכת שחייה ועוד.
- טריפלקסים – דירות גדולות שבנויות לרוב בשלושה מפלסים, כאשר אחת הקומות מכילה מועדון ספורט, משרד עובדים גדול וכו’.
- נכסים מסחריים – מגוון גדול של מבנים, משרדים ושטחים תעשייתיים, לצד דירות לתיירים המתפקדות כעסק לאירוח. חשוב לזכור שטורקיה היא אחת מיצרניות הטקסטיל, העור והזהב המובילות בעולם ולכן הביקוש בה לחנויות ומשרדים אדיר, כמו גם הביקוש לנכסים תיירותיים טובים.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה בטורקיה
לצד כל היתרונות הזוהרים של טורקיה, יש בה גם מספר גדול של אלמנטים שצריך לשקול, בעיקר משום שהם מגדילים את הסיכון בהשקעה ועשויים אף להגביל אותה:
משך המשבר הכלכלי
למרות שטורקיה כבר מתכננת את צעדי יציאתה מהמשבר, מדובר בתהליך הדרגתי שמתרחש בקצב מתון מאוד. הלירה הטורקית איבדה 83% מערכה על פני עשור ולכן תתאושש לאט ובטוח. קיים גם צד פחות אופטימי ליציאה מהמשבר, לפיו בריחת ההון המדיני וההלאמה של טורקיה עלולים להביא ללא פחות מקריסתה המוחלטת.
היחסים עם ישראל
מערכת היחסים של ישראל עם טורקיה אף פעם לא נהנתה מיציבות מוגברת, אך בשנים האחרונות נוצר שיקום מסוים. יחד עם זאת, דבר איננו מבטיח שמערכת היחסים הזו תישמר. אבל גם מבלי לבחון את היחסים של טורקיה-ישראל, צריך לזכור שמדובר במדינה לא יציבה מבחינה פוליטית שרק לאחרונה חוותה ניסיון הפיכה צבאי כושל, הסתכסכה עם סוריה וארה”ב ונקלעה לעימות מסוכן עם סעודיה, עקב החזון האימפריאליסטי של נשיא המדינה ארדואן. כל אלה בשילוב פיגועים קשים מטעם האסלאם הרדיקלי, הופכים את טורקיה למקום בסיכון גבוה.
המצב הגיאולוגי
טורקיה שוכנת בחלק הנפיץ יותר של השבר הסורי-אפריקאי וסובלת מרעידות אדמה רבות, חלקן בדירוג 7 ואפילו 8-9 בסולם ריכטר. כמובן שנתון זה מביא לבנייה מתקדמת ויציבה מאוד, אך לעולם קיים חשש מפני רעש אדמה שיביא לנזקים קשים לנכס ושצריך להביא בחשבון גם בהוצאות התיקון וגם ביחס לביטוח שאותו רוכשים.
באילו ערים מומלץ להשקיע?
- איסטנבול – עיר מספר אחת להשקעות נדל”ן בטורקיה וגם זו שמבססת את עיקר הביקוש בקרב המשקיעים. בעשור האחרון חווה איסטנבול פריחה מחודשת בבנייה ומציעה בנייה רוויה, דירות יוקרה ומרכזים מסחריים גדולים – כולם בביקוש גבוה.
- אנקרה – העיר השנייה בכמות השקעות הנדל”ן מהווה את הראשונה בצמיחה בטורקיה כולה. הביקוש העצום של שוכרים וקונים לנכסים בעיר הביא לזינוק של 97% במחירי הדיור המקומיים. יחד עם זאת, ניתן לרכוש כאן בית במחיר מצוין: בין 20,000-125,000 דולרים.
- אדנה – היא החמישית בגודלה במדינה ונחשבת למוקד עסקי ומסחרי מוביל, כך שנכסי המסחר שלה נמצאים בביקוש בלתי פוסק. כדי לסבר את האוזן, נאמר שנכס תעשייתי באזור המסחרי היוקרתי ביותר של אדנה יכול להגיע גם ל-850,000 ₪. דירות בעיר יעלו בין 70,000-127,000 דולר.
- איזמיר – השלישית בגודל אוכלוסייתה, המחולקת למספר רבעים ובמרביתם תיירות בשפע. מחירי הדירות והבתים כאן נעים בסביבות 20,000-150,000 דולר, כמובן תלוי בגודל הדירה, כאשר ניתן למצוא נכסים רבים שאפשר לקנות ולהשכיר לטווח הקצר.
- אטליה, מרמריס ובודרום – שלוש הערים התיירותיות והנחשקות שוכנות בריביירה הטורקית ומציעות מגוון דירות נופש, פנטהאוזים ווילות מפוארות שניתן לקבל בעבורן תשואה משמעותית מאוד. מחירי הבתים כאן יכולים לנוע בין 35,000-165,000 דולר בהתאם לגודל הנכס.
שיטת המיסוי בטורקיה
גם טורקיה בדומה למדינות רבות, חתומה על אמנת מס עם ישראל, במסגרתה לא תצטרכו לשלם כפל מס עבור הרווחים שצברתם בטורקיה ובישראל, אלא לשלם מס רק בעבור נכסי המקרקעין שלכם לטורקיה בלבד. הנה סכומי המס שאתם צפויים לשלם:
מס נדל”ן
מדובר במס מוניציפלי (בדומה לארנונה בישראל) שנע בין 0.1%-0.3% מערך הנכס ומשולם מידי שנה.
מס שבח
אם הנכס בבעלות המשקיע 5 שנים, חל פטור ממס השבח בעת מכירת הדירה. אם הנכס בבעלות של 5 שנים ומטה, יחול מס שבח בשיעור של 15%-35% מהרווח הנקי.
מס מהשכרת הדירה
זהו המס העיקרי שנע בין 15%-35% מחבות ההכנסה השנתית. רשות המיסים הטורקית מאפשרת להפחית עד 25% מההוצאות על השכרת הדירה אם היו כאלה.
מעבר להוצאות אלה יחולו גם הוצאות נוספות על ניהול הנכס והתחזוקה שלו, תיקונים, שיפוצים ועוד.
בשורה התחתונה:
טורקיה מהווה יעד מסקרן ואפילו מאתגר להשקעות הנדל”ן, שכרוך בסיכון גבוה אך עם תשואה מוצלחת במיוחד. כדי לאתר השקעה חכמה ובטוחה בשוק הנדל”ן של טורקיה, אנו ממליצים לקחת את הדגשים שבמדריך שלנו ולפנות בעזרתם לייעוץ מקצועי להערכת כדאיות מדויקת להשקעה.
