נדל”ן מניב

נדל”ן מניב מעניק הכנסה קבועה לבעליו בזכות השכרתו לאדם אחר. לנכס שכזה, בין אם מדובר בנדל”ן המיועד למגורים או נדל”ן עסקי שמיועד למטרות מסחריות, יש גם ערך כלכלי בפני עצמו, משמע שהוא מהווה הון שניתן ליהנות מן התשואה שלו.

מהו נדל”ן מניב?

לנכס מניב יש שני ערכים כלכליים, כאמור:

1. הערך ההוני שהוא מחיר הנכס אילו היה מוצע למכירה – כלומר, שווי הנכס בפני עצמו ביחס לנכסים דומים בשוק. נדלן מניב למכירה ימשיך להזרים כספים גם בהמשך, עבור בעליו החדשים.
2. הכסף שבעליו מקבלים באופן שוטף בעבור השכרת הנכס – משמע המזומנים שזורמים לכיסם של בעלי הנכס, כל עוד הוא מושכר ומניב דמי שכירות.

החזקת נדל”ן מניב מעמידה בפני בעליו בחירה בין שתי אפשרויות רווח: בעלי הנכס יכולים לבחור האם להמשיך וליהנות מן ההכנסה הפאסיבית לאורך זמן, או מערך הנכס עצמו בזכות מכירתו – במיוחד לאור שוק הנדל”ן הדינמי שיכול בהחלט להפוך החלטה כמו מכירת נדל”ן מניב, במקום המשך השכרה שלו, לכדאית יותר בזכות תשואה גבוהה במיוחד שתתקבל.

קרנות נדלן מניב הן אופציה נוספת שנחשבת לסולידית יותר, לבעלי הון שאינם מעוניינים להשקיע ברכישת נכסים פיזיים אלא מעדיפים תעודת סל נדלן מניב. עבורם, קרן נדלן מניב שמושקעת בשוק ההון ומגלמת בתוכה את היתרונות של שוק הנדל”ן העירני, ללא ההתמודדות עם הבירוקרטיה והמורכבות שברכישת נכס פיזי, היא עדיפה.

לא רק דירות: אפיקי השקעה לנכסים מניבים 

רבים מבין המשקיעים השוקלים לרכוש נכסים שמיועדים להשכרה, מכירים בעיקר את שוק הדירות המיועדות למגורים אך אינם מודעים לשפע הקיים של הנכסים המניבים, שמהווים אופציות השקעה שיכולות להתאים לקהלים משתנים – הן בצד של בעלי ההון והן בצד של השוכרים.

נכס למגורים (להשקעה)

זוהי האופציה שנחשבת לסולידית והפופולרית מכולן. נכסים שמיועדים להשכרה לדיירים, במיוחד כאלו שממוקמים באיזורים מבוקשים – ערכם ההוני עולה עם הזמן ובהתאמה גם היכולת להשכירם בסכום חודשי גבוה. אפשרויות הרכישה של נכסים מסוג זה הן מגוונות, בשל מגוון הנכסים שניתן להשכירם למגורים, החל מדירות חדר פשוטה ועד לדירות קרקע רחבות ידיים, מכאן שמדובר באפיק השקעה שיכול להתאים גם לבעלי הון נמוך יחסית וכמובן גם לבעלי הון עתק.

נכס למטרות תיירותיות (להשקעה)

רכישת דירה המיועדת מלכתחילה להשכרה לתיירים המגיעים לנפוש בה או לדירת AIRBNB, משמעותה רכישת נכס מניב שתקופת ההשכרה שלו הן קצרות ביותר. סוג זה של השכרת נכסים פחות מקובל בישראל עדיין והשקעה כזאת נחשבת לדינמית ומסוכנת יחסית, על אף שגם הביקוש להשכרת דירות מסוג זה עולה גם כאן בארץ בשנים האחרונות.

מסיבה זו, מי שמחפשים השקעה סולידית יעדיפו לרכוש נדל”ן מניב כזה דווקא בחו”ל, למשל נדל”ן בארצות אירופה או אפילו בקפריסין. משום שבהן הביקוש לדירות מגורים לתקופות קצרצרות הוא גבוה ויציב.

נדל”ן מסחרי

בפני משקיעים שמבקשים לרכוש נדל”ן מניב עומדת גם האופציה של רכישת נכס מסחרי כגון משרד, מחסן, חנות או כל נדל”ן אחר שהשימוש בו יהיה תעשייתי או מסחרי. סוג זה של השקעה נחשב לבר סיכון גבוה ולא סולידי בהשוואה להשקעות אחרות בתחום, כיוון שהתחום העסקי יכול לחוות עליות וירידות חדות ובכך להשפיע הן על עצם הביקוש להשכרת נכסים כאלה – והן על גובה דמי השכירות שניתן יהיה לגבות עבורם.

פרמטרים שיש לקחת בחשבון כשמתכננים לרכוש נדל”ן מניב

בחירה נבונה בנדל”ן מניב תעניק הכנסה שוטפת ופאסיבית לרוכשים, אך הבדיקות המקדימות והתכנון טרם הרכישה עצמה, ימזערו את הסיכונים הכרוכים ברכישה כזאת וימקסמו את אופציות הרווח ממנה. אלו הם הנושאים שחשוב לקחת בחשבון לפני חיפוש אחר נכס מניב:

הון עצמי ויכולת כלכלית

ההון הקיים והנזיל שעשוי לשמש לצורך רכישת נכס מניב, מהווה את השיקול המשמעותי ביותר טרם בחירת הנכס. נוסף לכך, יש להתייחס ליכולת הכלכלית ה”עורפית” של המשקיעים, כמו היכולת שלהם לעמוד בהחזרי משכנתא – אם הם צריכים לקחת הלוואה כזאת – וכן לשיקולים כלכליים נוספים כמו בטחונות קיימים ועוד. גם נכסים בעלי ערך הוני גבוה מאוד, עשויים להפוך להשקעה משתלמת לאור האופציה להשכירם בהמשך בעלות גבוהה ולאורך שנים.

מאפייני הנכס

הביקוש אחר נכסים להשכרה הוא גורם משתנה ותלוי מיקום ואינטרס של השוכרים, לכן בחיפוש אחר נכס מניב לרכישה כדאי לקחת בחשבון את היקף הביקוש לנכסים דומים. נדל”ן המיועד למגורים, לדוגמה, יעמיד קריטריונים מסוימים שאינם דומים לאלו של נכסים מסחריים, למשל קרבה לבתי ספר ולגני שעשועים, מבנה הדירה והתאמתה לשוכרים הספציפיים וכדומה.

מצבו של הנכס, בין אם מדובר בנדל”ן למגורים או בנדל”ן מסחרי, יכול להשפיע גם על גובה ההשקעה הנוספת הנדרשת בנכס לאחר הרכישה לצורך שיפוצים, עניין שיש לקחת בחשבון בעת ההתייחסות להיקף התקציב הפנוי.

היכרות עם כל הסיכונים הכרוכים בהשקעה

ככל שהיכולת הכלכלית של המשקיעים היא גמישה, כך הם יוכלו לעמוד בסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל”ן מניב. אלו יכולים להיות קריסה כלכלית של עסק, שלא תאפשר לבעליו להמשיך ולשכור אותו כשמדובר בנדל”ן מסחרי, ביקוש נמוך להשכרת נכס שממוקם רחוק ממוקדי עניין – אם זאת דירת מגורים ועוד. ככל הניתן, מוטב למצוא מראש פתרונות כלכליים לתקופות שבהם ייתכנו “חורים” בהכנסה הקבועה, ממנה מתכננים המשקיעים ליהנות לאחר הרכישה.

תשואה ורווחים עתידיים

נדל”ן מניב ניתן למכור, וליהנות משווי ההון עצמו, כאשר מועד המכירה עשוי להיות משמעותי בהיבט של מקסום התשואה הפוטנציאלית של הנכס. נדל”ן להשקעה יכול בהחלט להעניק לרוכשיו רווחים עתידיים גבוהים, שיתבטאו הן בשוטף בגילום ההכנסה הקבועה, אך גם בשלב המכירה והעברת הבעלות – בקבלת ההפרש בין סכום הקנייה הראשוני של הנכס, אל מול השווי הנוכחי שלו לאחר שהושבח או שערכו עלה בשל תנודות שוק הנדל”ן.

האם כדאי להשקיע בנדל”ן מניב בחו”ל?

השקעה בנדל”ן מניב מחוץ לישראל עשויה להיות רווחית במיוחד, בעיקר בשווקים בהם קיימת יציבות מזה שנים כגון אמריקה ואירופה. רכישת נדל”ן מניב בארה”ב או לחלופין בגרמניה, לא בהכרח תצריך הון ראשוני גבוה בהשוואה לנדרש בישראל והיא בהחלט יכולה לספק הכנסות שוטפות ויציבות לאורך שנים. המתלבטים בין רכישת נדל”ן מניב בפורטוגל ובארצות נוספות אחרות לבין נכסים בישראל, חשוב שיבצעו מחקר מקדים של השוק ויכירו את מאפייני התחום בשנים האחרונות בכל מדינה, על מנת לבצע החלטה מושכלת.

לסיכום

יש להכיר את המשמעויות של רכישת נכס המיועד להיות נדל”ן מניב ולזהות הזדמנויות השקעה נכונות, טרם רכישת נכס כזה, בין אם בישראל או מחוצה לה. לקיחת כל הגורמים הכתובים לעיל בחשבון, תאפשר בחירה נבונה בנדל”ן שיתאים בצורה הטובה ביותר לבעליו החדשים וכמובן יניב עבורם את הרווחים המבוקשים.