תשואה יותר גבוהה, שכירות ארוכת טווח ויציבות כלכלית מדהימה במשך שנים – כל אלה מהווים את יתרונותיו של נדל”ן מסחרי להשקעה. אלא שבצד הדרך יש לא מעט גורמי הסיכון שעשויים להפוך כל הזדמנות נוצצת לעסקה גרועה. אז מה בודקים וכיצד מתחילים? הפרטים לפניכם:
מהו נדל”ן מסחרי?
כל נדל”ן שאיננו משמש לצרכי מגורים, לא מהווה שטח לשימוש פרטי או ציבורי, נחשב לנדל”ן מסחרי. חנויות, משרדים, מחסנים, מפעלים, תחנות דלק, אתרי בילוי ותיירות ועוד מגוון מבנים נאספים לתוך קבוצה זו וחלקם מתאימים להשקעות שעשויות להניב רווח גדול בהרבה יחסית לנדל”ן למגורים.
אלא שבצד ההזדמנות הנוצצת למשקיעים, יש מספר לא מבוטל של תנאים שחשוב להכיר: העסקאות נחשבות מורכבות וארוכות ולכן יתאימו למשקיעים נחושים וסבלניים, שמבינים שהיקף הרווח מתבטא בהיקף המאמצים.
ישנם גם תנאים שמבדלים את הנדל”ן המסחרי מבחינת היקף השכירויות, חובת דיווח על הון ונכסים מחו”ל, תשלום מיסים מקומי וגם רמת סיכון גבוהה, שמושפעת בעיקרה מיוקר המחייה הגלובלי והקושי של עסקים רבים לשרוד את שנותיהם הראשונות במשק.
אז מדוע שווה להשקיע בנדל”ן מסחרי?
- תשואה שנעה בין 8%-10% בישראל ובין 12%-30% ברחבי העולם.
- עליית ערך יציבה מאוד עם השנים.
- חוזי שכירות ארוכי טווח, משנתיים בהשכרת משרד ועד 10 שנים ואף יותר למפעלים ומתחמי פנאי.
- מחיר זול משמעותית מדירות מגורים, משמע צורך בהון קטן בלבד.
- אופציה לקזז את ההשקעה כהוצאה מוכרת במס כאשר קיים למשקיע עסק.
מה שבין נדל”ן מסחרי למגורים
בנדל”ן למגורים עומדות בפני המשקיעים כמה אפשרויות: השבחת הנכס ומכירתו בסכום גדול יותר, אופק למגורים אישיים או בעלות על דירה במחיר נמוך יותר בהשוואה לארץ או השכרת הנכס להפקת הכנסה פסיבית. נדל”ן מסחרי לעומת זאת, מקיים רק את האפשרות השלישית ומסתמך על ההכנסות משכירות ומעליית הערך של המקום במשך השנים.
הבדל נוסף הוא בהיקף התחזוקה. הנכס המסחרי דורש מטבעו מעורבות מוגברת מצד המשכיר וכרוך גם בתשלומים שוטפים עבור דמי הניהול וארנונה יקרה יותר.
השקעה בנדל”ן מסחרי
את השקעות הנדל”ן המסחרי ניתן לבצע באחת משתי דרכים:
- במישרין, על ידי יציאה עצמאית לאיתור וניהול מו”מ מול בעל נכס או שטח לצרכי מסחר.
- בעקיפין, באמצעות קרנות ריט – קרנות ייעודיות לקליטת כספי משקיעים, שנוטלות הלוואות לרכישת נכסים ומשכירות אותם, מה שמותיר בידי המשקיע את הצורך לרכוש רק את הקרן עצמה ולא את הנכס באופן פיזי. השיטה פחות נפוצה בארץ אך פופולרית מאוד בחו”ל, חוסכת משאבים אדירים למשקיעים ומסירה את חסמי הכניסה לענף השקעות הנדל”ן. חשוב לציין שקרנות ריט הן בעצם הזדמנויות להשקעה במניות, כאשר מניות כשלעצמן מהוות מכשיר תנודתי עם סיכון גבוה ולכן צריך לבחון את הקרן היטב, להעריך את נכסי החברה ואת ההנהלה שלה, את הסיכונים האישיים של העסק הנרכש ולהיערך גם לנפילות.
ומה לגבי הנכס הנרכש? כאן יש מגוון גדול של אפשרויות שאפשר לבחון:
חנויות – חנות במיקום מרכזי עם תנועה גדולה תהווה השקעה אופטימלית. זהו נכס מושלם לשיפוץ והשבחה בעלויות לא גבוהות, כך שגם חנות קטנה תוכל להפוך לפנינת נדל”ן איכותית ומניבה.
משרדים – כמות המשרדים משתנה מיעד ליעד, כך שישנן ערים עם היצע משרדים נמוך לצד ערים בעלות חשיבות כלכלית ותעשייתית ובהן מספר גדול של משרדים. בדרך כלל אלו משרדים בבעלותן של חברות גדולות שהעסקה מבוצעת מולן.
מפעלים – כמו בארץ גם בחו”ל, ניתן למצוא שורה של בתי מלאכה, מפעלים וקווי ייצור לקנייה. נכסים אלה פעילים ומניבים ברובם, אך חשוב לבחון את היקף העבודה המדויק ולצאת לבדיקת נאותות כנגד ההכנסות המדויקות לפני שמקבלים את השליטה לידיכם.
נדל”ן מסחרי בחו”ל
בעולם יש מספר גדול של יעדים אטרקטיביים להשקעות בנדל”ן המסחרי, הנה כמה מהם שמחזיקים באפשרויות מגוונות למדי:
אנגליה
לפי העיתונות בבריטניה, 13% מבנייני המדינה מהווים מבני משרדים, בשווי מצטבר של יותר מ-900 מיליארד ליש”ט. התשואה על נדל”ן למגורים באנגליה עומדת על 8% בממוצע ואתם צפויים כמעט להכפיל אותה ברכישת משרדים, חנויות, אזורי קניות, מרכזי תעשייה, מחסנים, חדרי כושר, פאבים, חניונים, בתי מרקחת ואפילו קווי הפצה. תקופת השכירות הממוצעת היא כ-8 שנים, כאשר בלונדון תקופת השכירות הממוצעת עומדת על 10-15.
פורטוגל
עם תשואה ממוצעת של 7% בשנה בבעלות על נדל”ן בפורטוגל למגורים, קל להבין שהנכסים המסחריים מגלמים בתוכם פוטנציאל לתשואה גבוהה בהרבה. לכך צריך להוסיף גם את אפשרויות המימון הנוחות למשקיעים זרים – עד 75% בריבית של 2% לכל היותר ואת מסלול “ויזת הזהב” שמעניק לכם תושבות במדינה כנגד השקעות בסך 500,000 יורו.
אוסטרליה
באופן כללי, נכסי נדל”ן באוסטרליה מאופיינים ביציבות הגבוהה ביותר בעולם. כאן ההשקעה בערים המרכזיות מכוונת בעיקר למשרדים בכל סדרי הגודל. באזורים הכפריים יותר המיקוד הוא בחנויות, שטחי תפעול ומתחמי ייצור, לצד נכסים מסחריים מעולמות החקלאות כמו משקי חי, משתלות, מחסני תבואה וכו’.
ההחלטה התקבלה: מאיפה מתחילים?
פה נסביר את התהליך של השקעה בנדל”ן מסחרי, נכתוב גם על התהליך בארץ וגם על התהליך בחו”ל. אפשר לכתוב גם שאנחנו נוכל לסייע ברכישת נדל”ן מסחרי בחו”ל. אלה השלבים, ועל כל אחד מהם נפרט (אפשר שכל אחד יהיה כותרת H3 אם יש הרבה מה לפרט).
כבר ציינו שמדובר בתהליך מורכב וממושך בהשוואה לנכסי נדל”ן למגורים ולכן היציאה לדרך מותנית בראש ובראשונה בסבלנות, מוטיבציה וגם חדות חושים בנוגע לכל הפרטים הקטנים. לפניכם השלבים שמאפיינים את השקעות הנדל”ן המסחרי בארץ ובחו”ל. אם אתם מתעניינים בנדל”ן מסחרי בחו”ל, תוכלו לקבל מאיתנו ליווי וסיוע לתהליך:
איסוף מידע על נכסים מסחריים להשקעה (בארץ ובחו”ל)
כל יציאה להשקעה מבוססת על סך האינפורמציה הרחב ביותר שתוכלו להשיג. לאחר שהתמקדתם במדינת היעד הרצויה (ישראל או כל מדינה אחרת), המשיכו לחיפוש נתונים בנוגע לכמות החנויות, המשרדים, מפעלי התיירות ועסקי הייצור/ הקמעונאות/ ההפצה/ האחסנה שקיימים בערים ספציפיות.
בדקו מה תמהיל המסחר שמאפיין ערים כאלה ואחרות (בתל אביב למשל, עיקר ההשקעה היא במשרדים) והאם יש בהן פרויקטים חדשים כמו פארק הייטק, הקמת קניון או מרכז מסחרי חדש ששווה לבחון. בחו”ל, תתבקשו גם לבדוק האם הנכסים מוחזקים בבעלויות פרטיות, אצל חברות מקומיות או יזמים כדי לצאת לבדיקת נאותות עליה נפרט בשלבים הבאים.
חיפוש נכסים רלוונטיים שמתאימים לתקציב ולמטרה
לאחר הגדרת ההון העצמי, תצטרכו לבדוק את יכולתכם לעמוד בעסקה. יש לבדוק תחילה את המימון העקרוני שתקבלו ולהשוות בין מספר הצעות. בחו”ל כמו גם בארץ, אפשרויות המימון עשויות להיות רחבות ומטיבות מאוד, בעיקר הודות לעידוד ההשקעות הזרות בעידן הפוסט-קורונה והתמורות הכלכליות בארה”ב ואירופה. חשוב שהנכס יתאים גם למטרת ההשקעה המדויקת, למשל אם מדובר במבנה גדול וישן שתרצו לשפץ ולחלק לכמה משרדים קטנים, חנות שתרצו לנהל וכן הלאה.
בדיקת הנכסים והתאמתם
בתחום המסחרי אין להתפשר על מיקום הנכס הנרכש. מכיוון שזוהי השקעה לטווח ארוך, יש להעריך את פוטנציאל השכונה/ האזור לפרק זמן של 5-10 שנים לכל הפחות ולחשב את התשואה הפוטנציאלית. לאחר מכן תצטרכו לבחון את היקפי המיסוי הצפויים מהעסקה ולבצע תכנון מס וגם לבדוק את גובה הארנונה למ”ר על פי סוג הנכס כפי שקובעת העירייה שבה אתם מתמקדים.
בחירת נכס להשקעה ותחילת תהליך הרכישה
לאחר בחירה בנכס המתאים יש לצאת לבדיקת מהימנות בעליו ולבדיקת נאותות במקרה של עסק פעיל ורווחי. בשלבים האלה כבר חשוב לגייס אנשי מקצוע איכותיים כמו עורך דין, מתווך ומתרגם שיעזרו לכם לבחון את טיב העסקה ואת כל תנאיה, לאתר מבעוד מועד מצבים שיהיו כרוכים ברגולציה (למשל רכישת בית מרקחת הכרוך בהצגת אישורים תקופתיים) ולבצע את הרכישה בפועל בצורה חלקה ללא שגיאות והפתעות.
נדל”ן מסחרי: השקעה שמכוונת גבוה
מספיקה רכישה של מ”ר קטן כדי ליהנות מהכנסה שתשדרג את איכות החיים. הנדל”ן המסחרי מתבטא בפוטנציאל תשואה גבוה ויציבות ארוכת טווח, בצדם סיכונים ומורכבויות שצריך לבחון היטב. אם אתם יוצאים להשקעה בנדל”ן מסחרי בארץ או בחו”ל, אתם נדרשים להיות תמיד עם אצבע על הדופק, אבל כשההשקעה מצליחה – היא מצליחה בגדול.
