נדל”ן נחשב לאחד מאפיקי ההשקעות הפופולריים והיציבים ביותר בעולם. ובצדק: זהו תחום ללא קצה ושתמיד נחשב למבוקש, מתמקד בסכומים כספיים גדולים ועשוי לייצר לנו הכנסה מניבה איכותית למשך שנים. אז מה חשוב לדעת טרם חיפוש השקעה והיכן להניח את האצבע כדי למצוא את הדירה המתאימה ביותר? כל המידע ממש כאן לפניכם:
השקעה בנדל”ן – אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והמניבים
בראיית השוק הפיננסי העולמי וביחס למצב הכלכלי בישראל, קל להבין מדוע השקעות בנדל”ן נחשבות לאפיק נוצץ שרבים נמשכים אליו. השקעות אלה לא מתמקדות בישראל לבדה, אלא בעולם בכלל, בשל הריביות הנמוכות בבנק (על אף עלייתן ברבעון האחרון של 2022) והסיכונים המגולמים בשוק ההון בקרב משקיעי המניות והאג”ח.
אז מה מבסס את כדאיות ההשקעות בנדל”ן, על אף שהשקעות אלה מגלמות בתוכן בירוקרטיה רבה וגם בקיאות ספציפית באזור ההשקעה ובחקיקה המקומית?
- מחירים אטרקטיביים
מחירי הדיור בישראל מרקיעי שחקים ולכן אחוז גדול מהמשקיעים פונים אל שוק הנדל”ן בחו”ל, שבו אפשר לרכוש דירות גדולות וחדשות באזורי שכירות איכותיים מאוד, במחצית המחיר של דירה תל אביבית סטנדרטית.
אבל זה לא רק מחיר הנכס שקוסם למשקיעים, אלא גם היכולת לפזר כראוי את ההשקעות: משקיע שברשותו כמה מאות אלפי שקלים, יוכל לקנות יותר מנכס אחד בכל הזדמנות ולהתחיל לצבור ממנו רווחים.
- תשואה מוצלחת
התשואה בישראל נמדדת בשנים האחרונות בהיקפים של 3%-4% לאזורים היוקרתיים ביותר כמו הרצליה או רמת השרון. יתר הערים “נהנות” מתשואה בהיקפים נמוכים בהרבה ולכן משקיעים ששואלים את עצמם איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, מבינים מהר מאוד כי התשואה המקסימלית בחו”ל כבר עומדת על 8%-12% מידי שנה – יותר מפי 2 מהתשואה הישראלית.
- היצע ההשקעות
בחו”ל עומדת בפני המשקיעים אפשרויות רכישה מגוונות מאוד, בדגש על סוגי הנכסים, טווח ההשקעה (קצר או ארוך) וסוג הרכישה (יחיד או קבוצת רכישה).
קיימים יתרונות נוספים שמבססים כל דירה להשקעה, כמו היכולת להגדיל את שורת הרווח לאורך השנים בשבח הדירה וניצול הטבות המס המקומיות או בחו”ל (מתוקף אמנת המס הבינלאומית). מיד נציג את המקומות המועדפים להשקעות בחו”ל שבהם אפשר להפיק את המיטב משלל היתרונות שהצגנו כאן.
לקנות דירה להשקעה – פרמטרים שחשוב לקחת בחשבון
למרות שקניית דירה להשקעה בארץ או בחו”ל מסתמנת כמהלך משתלם, יש מספר אלמנטים שצריכים לבסס את תהליך קבלת ההחלטות לפני שיוצאים לדרך. הסיבה לכך היא המודעות או הבקיאות הנמוכה של המשקיעים המתחילים בתחום, שמונעת מהם להעריך כראוי את ההשקעה שלהם ולהשוות אותה לנכסים אחרים באותו שוק, או לחילופין למשקיעי נדל”ן אחרים.
הון עצמי
דירה היא נכס שדורש הון עצמי מכובד ביותר, משמע שלא ניתן לרכוש אותה ללא צבירה קודמת של הון שמהווה אחוז מסוים מערך הדירה ומאפשר את רכישתה. הצורך בהון עצמי מונע ממשקיעים עם סכום התחלתי נמוך להצטרף אל השוק והם ייאלצו לנסות תחילה את מזלם בהשקעות אחרות, לחסוך או להיעזר בקרובים ובהלוואות כדי להשיג את הסכום הרלוונטי.
מיקום הנכס וסוג האוכלוסייה
תכליתה של השקעה בדירה היא להפיק רווחים כמה שיותר גבוהים. לשם כך, השוכרים נדרשים להיות טובים יותר, מה שמושג בשכונות שבהן המצב הסוציואקונומי גבוה יותר.
לפיכך, חשוב שההשקעה תתבצע על סמך הבנה מוקדמת של פוטנציאל התשואה. למשל קניית דירה באזור תיירותי שתיירים יוכלו להתארח בה ולשלם סכום בלתי מבוטל, שכונה “פמילי-פרינדלי” שנחשבת לטובה או שישנן מסגרות חינוך נחשקות מאוד בסמיכות אליה, דירות שסמוכות לאוניברסיטאות ושניתן לנצל את הביקוש שלהן בעת השכרה לסטודנטים וכן הלאה.
תשואה ורווחים עתידיים
מעבר לחישוב התשואה והרווחים העתידיים, צריך להסביר שחשוב לקחת בחשבון גם את המיסים שיש לשלם.
הזכרנו כבר את סוגיית המיסים ואת האפשרות לנצל הטבות או זכויות מסוימות, אך הן לא מבטלות את חבות המס המשמעותית שתידרשו לה, הן בשל השקעות בדירות ישראליות והן בהשקעות בדירות זרות. לכן יהיה צריך לחשב את התשואה הצפויה ולקזז ממנה את ערך המיסוי הצפוי, בכדי לקבוע האם אותה הדירה להשקעה אכן משתלמת.
אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
אם יש לכם הון עצמי מסוים, מידע או זיקה בנוגע לאזורים/ ערים/ ארצות ספציפיות וגם מידע בסיסי לגבי התשואה הצפויה באזורים מסוימים וחוקי המס שחלים עליהם, הנה נקודת ההתחלה שחיפשתם: נציג לכם כעת את המקומות המוצלחים ביותר להשקעה בדירות בחו”ל ובארץ, נכון לשנים 2022-2023.
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בישראל?
ענף הנדל”ן הישראלי נחשב לאפיק יציב ובטוח למדי, שבו התשואות השנתיות קבועות, ניתן לקבל מהבנק מינוף של כמעט 70% מסך ההשקעה והן נובעות מאותה עליית מחירים תמידית וטיפוסית לשוק. מעבר לעלייה בשכר הדירה בעיקר באזורי הביקוש, הרווח המשמעותי באמת נוצר בעליית ערכי הנכסים, שמתרחשת גם היא במקביל להיצע המקומי.
הערים המובילות בתשואה לפי אתר gov נדל”ן הממשלתי הן ראשון לציון (3.98% בתשואה השנתית הממוצעת), באר יעקב (3.59%), גבעתיים (3.44%), מכבים-רעות (4.39%) וחיפה (3.35).
דמי השכירות הממוצעים בערים אלה לדירת שלושה חדרים עומדים נעים בין 3,450-5,200 ₪ לחודש, כאשר עלותה הממוצעת של הדירה הינה בין 1.205-1.780 מיליון ₪, תלוי במיקום הגיאוגרפי.
ואיפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו”ל?
המדינה המרכזית שאליה נמשכים לאחרונה משקיעים רבים היא קפריסין. הקרבה לישראל ומחירי הדיור הנמוכים (בהשוואה) הופכים אותה ליעד אטרקטיבי מאוד להשקעה בדירות למגורים ולתיירים. בנוסף, הכלכלה הקפריסאית נחשבת ליציבה וחזקה, כך שאפשר לרכוש נדל”ן בקפריסין וליהנות מהשקעה בטוחה למדי.
מיקום נוסף שכדאי להתייחס אליו הוא מדינות מזרח אירופה, כמו פולין ורומניה שהפכו לכוכבות נדל”ן באירופה בשנים האחרונות. פולין שנקלעה למשבר לפני כעשור הנהיגה מאז שיטת מיסוי ידידותית מאוד למשקיעים, כך שבמחירים אטרקטיביים אפשר לרכוש כאן נכסים מעולים. רומניה (ובייחוד בוקרשט) שנקלעה גם היא למצוקה כלכלית בעקבות המשבר העולמי ב-2008, רושמת עלייה הדרגתית במחירי הדיור עם שיעורי תשואה גבוהים מאוד למשקיעים.
מדינות נוספות שכדאי לשים אליהן לב בחיפושים אחר דירות להשקעה בחו”ל הן גיאורגיה המתפתחת שהנדל”ן שלה הולך ומשגשג בהדרגה מרשימה כבר כמה שנים, גרמניה שרמת החיים ומכאן גם יציבותה הינם בלתי מעורערים ופורטוגל שמסתמנת כיעד תיירותי, סטודנטיאלי ומשפחתי פופולרי וחזק מאוד.
אני רוצה לקנות דירה להשקעה. איך עובד התהליך?
דירה להשקעה, ככל אפיק השקעות אחר דורש עבודה בשלבים. השלבים ההתחלתיים יהיו פרסונליים יותר, בדגש על בחירת יעד ההשקעות לאחר שבדקנו את דרישות המס שלו, האזורים הכדאיים יותר להשקעות, פוטנציאל התשואה, זיקה למדינה עצמה, לתרבות, השפה, אופן המחייה ועוד, שבסופן תקבלו מסמך זכויות שנקרא נסח טאבו.
השלבים המתקדמים כבר ידרשו ברובם עזרת מומחים בנוגע לייעוץ מס, שירותים משפטיים (בדגש על שירותי נוטריון למשקיעים בחו”ל), תכנון כלכלי להגדרת התקציב וקבלת משכנתה וייתכן שגם סיוע ממומחים חיצוניים כמו מודדים ומהנדסים להערכת כדאיות ההשקעות בדירות קבלן ביחס לדירות מיד שניה.
שנסכם?
קניית דירה להשקעה תוכל לפתור חלק עצום מהאתגרים הכלכליים היומיומיים שלכם, לסייע בהכנסות השוטפות, להוות הכנסה בטוחה לגילאי הפרישה ולעת זקנה ולאפשר לכם קורת גג ליתר ביטחון, עבור כל מצב וצורך קיימים.
יחד עם זאת, השקעה חפוזה היא השקעה בלתי כדאית. קיימים מגוון פרמטרים שצריך לדעת ולהכיר לפני שצועדים את המטר הראשון בתהליך ההשקעה, מה שידרוש מכם אורך רוח, סבלנות, כמיהה לידע חדש ומתחדש וגם נחישות, שתעזור לכם לאפיין ולאתר את ההשקעות הכי נכונות בעבורכם.
