רישום מקרקעין בישראל, או בשמו הרשמי: נסח טאבו, משקף רכישת זכויות במקרקעין באופן שקוף וגלוי, כדי שכל אדם יוכל לצפות בפרטי הבעלות המדויקת לצרכי משא ומתן, רישום אזהרה וביצוע העברת בעלות. מחפשים בית למכירה וראיתם את דירת החלומות? זמן לדעת הכל על נסח הטאבו שלה, מה הוא מכיל וכיצד לבדוק אותו:
נסח טאבו וטאבו: נעים להכיר
אם הייתם נמצאים ממש עכשיו בתחילת המאה ה-20 ורוכשים דירה כלשהי, הייתם מקבלים שטר קניין המוכיח את בעלותכם החוקית עליה. אלא ששטר פיזי כידוע, מהווה מוצר שקל מאוד לגנוב ולזייף, כך שדרוש מעין “מעגל אימות” נוסף שיגן עליכם לאורך כל תקופת הבעלות.
מעגל האימות הזה מנוהל כיום בצורה דיגיטלית ומכונה ‘מרשם זכויות’ – דרכו ניתן לצפות בנסח הטאבו, המהווה תעודת זהות רשמית לכל נכס. נסח הטאבו מפרט את כל הפרטים החוקיים לגביו: שם הבעלים, שטחו הכולל של המקרקעין, היתר השימוש באותו שטח מקרקעין, חריגות בנייה קיימות, תב”ע וכמובן מספר הגוש, החלקה ותת החלקה שלו.
מרשם הזכויות מנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין, אותה אתם מכירים גם בשמה הנפוץ “טאבו”. הלשכה שפועלת תחת משרד המשפטים מפעילה כיום מאגר וירטואלי שבו אפשר להפיק נסח טאבו עבור הדירה הפוטנציאלית שאתם מתעניינים בה ולצפות בכל פעולה ועסקת מקרקעין בישראל.
אז למה חשוב לראות את נסח הטאבו לפני שמתקדמים בעסקת הנדל”ן?
מעבר לאימות פרטי הבעלים ופרטי הנכס המדויקים, חשיבותו העיקרית של המסמך היא בהופעת הערת אזהרה המצויה בו, שמיידעת קונים פוטנציאליים בפרטים רלוונטיים לפני התחייבותם לעסקה. וכך, כאשר נחתם החוזה תירשם לטובתכם הערת אזהרה שאוסרת על שינויים ברישום הנכס עד למסירת המפתח, או עד להשלמת הבנייה במקרה שתרכשו דירה על הנייר.
מעבר לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים, ייתכן ויופיעו גם רישומי אזהרה מצד הבנק אם קיימת משכנתא, הערות מעבר שמתנות את הזכות לעבור בשטחי הדירה או המבנה, הערות על איסור מכירה לתושבי חוץ, הערות במקרה של בעלים משותפים ועוד.
סוגי נסח הטאבו
נסח טאבו רגיל – נסח זה מכיל את כל פרטי הקרקע (גוש, חלקה, תת חלקה אם מדובר בדירה בבניין משותף), את סוג הזכויות (בעלות חלקית, מלאה, הערת משכנתא) ואת תאריך ההנפקה. עלות הנפקת המסמך אונליין היא 15 ₪.
נסח טאבו היסטורי – מציג את כל היסטוריית הבעלויות והפעולות באותו הנכס. מדובר במסמך קריטי להבנת הרקע של הדירה: כיצד קיבל המוכר את הנכס לידיו, האם ניתנה במתנה, האם עברה בירושה, האם נרכשה באמצעות משכנתא וכדומה. עלות הנפקת המסמך היא 74 ₪.
נסח טאבו מרוכז – כאן מוצגים מספר הגוש והחלקה ללא תתי חלקות, עם פרטי כל בעלי הדירות (לרבות בעלי הנכסים הנוספים בבניין), גודלה ושטחה של כל דירה, אילו עסקאות מתרחשות כרגע ובאילו דירות יש משכנתא. עלות הנפקת המסמך תעלה 131 ₪.
חשוב לדעת: אם יש 50 בעלי זכויות ומעלה באותו הנכס או כאשר הנכס עובר כעת תהליך רישום או פעולות מסוימות, ניתן להוציא את נסח הטאבו רק בלשכת רישום המקרקעין ולא באופן מקוון.
כמו כן אם דרוש לכם שינוי בטאבו, תתבקשו לשלם אגרה מתאימה בעבור כל פעולה, למשל רישום הערת אזהרה בעלות של 125 ₪, מחיקת ההערה בעלות של 74 ₪, אגרה על העברת זכות מקרקעין עם משכנתא בעלות של 125 ₪, אגרה על טיפול בבקשה ללשכת רשם המקרקעין בעלות של 27 ₪ ועוד.
הפקת נסח טאבו
אז ראיתם דירה להשקעה או למגורים שאהבתם ואתם רוצים להתקדם איתה. כך תפיקו עבורה את הנסח:
- הצטיידו מראש במספר הגוש והחלקה הרלוונטיים. אם מדובר בדירה בבניין מגורים, הצטיידו גם במספר תת החלקה.
- היכנסו לאתר השירותים והמידע הממשלתי (gov.co.il) או רשמו בגוגל “הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין.
- לחצו על הכפתור הכחול (“לתשלום והפקת נסח”).
- סמנו את סוג הנסח המבוקש, את מספר הגוש והחלקה.
- שלמו את אגרת ההפקה.
- לאחר קבלת אישור תשלום תקבלו את הנסח לצפייה מקוונת במייל בקובץ PDF. שימו לב שהדפסת הנסח אינה מהווה מסמך מקור.
- ניתן להנפיק ולשלם עבור הנסח גם בלשכות רישום המקרקעין. את התשלום ניתן לבצע בעמדות התשלום בלשכות או בבנק הדואר ולהציג את האישור בלשכה הרלוונטית.
מי צריך להיות רשום בנסח הטאבו?
רישום הזכויות בנסח שהפקתם יהיה אחד מהבאים:
- זכות בעלות – רישום של בעל הזכויות בדירה כבעליה בטאבו.
- זכות חכירה – רישום של שוכר המקרקעין ממנהל מקרקעי ישראל לפרק זמן של 49 או 99 שנים.
- זכות שכירות – שכירות הדירה למשך 5 שנים ומעלה, המתקפת לפרק זמן זה את השימוש בנכס.
כל אחת מהזכויות הללו אמורה להתאים בפרטיה למוכר ובצורה מלאה. העדר התאמות אמורות להדליק נורה אדומה בנוגע לסטטוס הנכס ולזהות המוכר ולהיבדק לעומק.
מה חשוב לבדוק בנסח הטאבו, לפני רכישת דירה?
עסקה במקרקעין היא עניין מורכב ויקר ולכן יש לחפש בנסח כל נתון שעשוי להיות בעייתי, למשל: עיקול בגין חוב, בעלים נוספים, רישום הערת אזהרה לטובת גורם אחר, התחייבויות משכנתא, צו הריסה למבנה ועוד.
ומה קורה כאשר לא בודקים את הפרטים הללו מול נסח הטאבו? במקרה שפורסם לאחרונה, גילתה משפחה המתגוררת בדירת 4 חדרים בבניין משותף, כי היא בעליה החוקית של חדר חמישי, שמוחזק בפועל על ידי משפחה סמוכה המתגוררת בדירת שני חדרים. הדבר התגלה רק כאשר פנתה המשפחה הרוכשת לבדיקה לצורך משכנתא, אז גילתה לראשונה כי הרישום התכנוני של דירתה שונה מהמצב בפועל וכי שטח הדירה שלהם קטן יותר מהרשום בפנקס המקרקעין. מצב זה קלע את שתי המשפחות להליך משפטי ממושך ויקר שטרם הסתיים.
איתור נסח טאבו
את נסח הטאבו אפשר לאתר בקלות דרך האתר הממשלתי ולקבל גם את מספרי הגוש והחלקה אם אינם ידועים לכם, דרך אתר המרכז למיפוי ישראל. שימו לב שהנכס לעתים נרשם גם בשלושה פנקסים אפשרים נוספים:
- פנקס הזכויות ובו כל שמות בעלי הזכויות וסוג הזכות שלהם.
- פנקס הבתים המשותפים ובו רישום של כל נכס עם 2 דירות ומעלה (תתי חלקות).
- פנקס השטרות ובו כל שטח שלא הוסדר בצורה המקובלת (לרבות אי רישום בטאבו).
פנקסים אלה אינם חשופים לציבור אך האינפורמציה מהם “נמשכת” לנסח הטאבו, כך שאפשר לקבוע בעזרתו את התיעוד המדויק לנכס והבעלות עליו.
ומה לסיכום?
נסח טאבו מהווה תעודת זהות לכל נכסי המקרקעין. חובה לעיין בו היטב לפני כל כוונת רכישה מצידכם ולהצליב את פרטיו עם יתר הנתונים של הדירה ובעליה, כדי להגיע לעסקה איכותית וחלקה, ללא בעיות.
