אם התגנבה לאוזניכם שמועה על רכישת דירה על הנייר או דירת פריסייל (PRE-SALE), סימן שנפתחה בפניכם הזדמנות לרכוש דירה בשלב מוקדם מאוד, עוד לפני תחילת הפרויקט והשיווק שלו. במדריך הבא תפגשו מקרוב את הנושא על כל היתרונות והסיכונים הגלומים בו ולקבל בעצמכם את ההחלטה הנכונה.
מהי דירה על הנייר?
דירה על הנייר (או אם תרצו: דירה בשלב פריסייל-Pre-sale) היא פעולת רכישה של דירה לפני בנייתה, בפריסה לתשלומים על פני כל תקופת הבנייה. מדובר במכירות דיסקרטיות למדי, שלרוב עוברות רק מפה לאוזן ולקבוצת אנשים מצומצמת או בלעדית שהיזם מקושר אליה. לעיתים הדירה תשמש את בעליה למגורים, ולעיתים יש מי שירכשו אותה כדירה להשקעה.
עסקת מכירת דירה על הנייר לכאורה מעמידה מצב של WIN-WIN שבו שני הצדדים מרוויחים: הקבלן מצידו מפחית את הסיכון בבנייה משום שיש לו כעת עלויות מימון והרוכש במקביל נהנה מהפחתה משמעותית במחיר המכירה, של 10%-30%.
עניין נוסף הוא שמדובר בקניית נכס שעדיין איננו פיזי (ומכאן שמו, “על הנייר” כלומר טיוטה בלבד), כך שמחירו כעת נמוך ובעוד מספר שנים צפוי לגדול, או לחילופין להימכר במחיר השוק הרגיל. לכן רוכשים רבים מוכנים לספוג את כל תשלומי המדדים אך הם עדיין לא יכולים לדעת בוודאות מה יהיה מחיר הדירה ביחס ליתר הדירות באותה השכונה.
על היתרונות והחסרונות שברכישה
חסרונות
מכיוון שמכירת דירות על הנייר נוטה לאינטרסים של הקבלן יותר מאלה של הרוכש, יש בה בעייתיות שצריך להביא בחשבון:
- חוסר וודאות תכנונית מדויקת – הליך הבנייה עשוי להצריך שינוי מהותי בפרטי הנכס, כמו הקומה, שטח הדירה, כיווני אוויר ועוד.
- קניית הנכס לפרק זמן ארוך – הרכישה היא בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כך שמרגע שהדירה מוגדרת “ראויה למגורים” קיים חלון זמן של 18 חודשים לפטור ממס שבח. במצב של קנייה על הנייר, לא משתלם לרכוש דירות אחרות במשך תקופה ארוכה, כך שהרוכש נאלץ “לדגור עליו”.
- הצמדה למדד – עסקאות על הנייר מחויבות לרכישה במדד המחירים לצרכן, שעשוי לעלות משמעותית ועוד הרבה לפני קבלת ההיתר והתחלת הבנייה בפועל.
- ביטול הפרויקט – אם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תשלול את הפרויקט או את האופן שבו מוצע לרוכשים, עלול להיגרם מצב שבו ההמתנה לדירה תהיה במשך שנים רבות כאשר העלויות שלה רק הופכות גבוהות יותר.
- יזמים לא הוגנים/ לא מנוסים/ עוקצים – גם בדירות על הנייר אנו נתקלים בניסיונות תחבולה או הסכמים בלתי חוקיים שבהם רוכשים נותרים ללא כספם וללא הדירה המובטחת. לעתים הפסדים אלה נגרמים גם בשל חוסר ניסיון מצד היזם שלא סיפק לרוכשיו ערבות או שלא הייתה וודאות תכנונית לפרויקט שלו מלכתחילה.
יתרונות
- מחיר אטרקטיבי – קניית דירה על הנייר מאופיינת במחיר נמוך בהשוואה לדירות שקיבלו היתר, בשיעור של 10%-30% ביחס לדירות קיימות בשוק.
- הצמדה למדד העתידי – לעיתים ניתן לקנות את הנכס בכפוף להצמדה למדד שיחול בעת הוצאת ההיתר, או אפילו ללא הצמדה למדד כלל. הדבר אפשרי כל עוד עדיין אין ליווי בנקאי האוסר על כך לאחר מכן.
- היצע אפשרויות גדול – בקניית דירה על הנייר לרוכש יש את האפשרות לבחור נכונה את השקעתו ולהתכוונן לדירה בגודל מסוים, קומה ספציפית וכל אלמנט אחר שישפיע על עליית הרווחים והתשואה העתידית שלו.
- הטבות אפשריות מצד הקבלן – יש רכישות שבהן הקבלן מציע אקסטרות כמו שדרוג בקומה, בחירת חניות ועוד, ללא תוספת תשלום.
- השתייכות לקבוצה פנימית – קבלנים נוטים לייצר לעצמם קהילות פנימיות שמולן יבוצעו מכירות פריסייל אישיות. בהשתייכות לקבוצה כזו, תקבלו הצעות לדירות על הנייר במגוון פרויקטים נוספים בעתיד.
מהם השלבים שצריך לעבור על מנת לרכוש דירה על הנייר?
החלטתם להתקדם עם מכירת דירה על הנייר? לפניכם כל השלבים בתהליך מול הקבלן שצריך להכיר:
הגדרת ההון העצמי וגובה ההחזר המתאים
עליכם להבין מראש כמה הון עצמי יש ברשותכם והאם תזדקקו למשכנתה, כמה תשלמו על כל ההוצאות כולל מע”מ: עורך דין, מס רכישה, רישום בטאבו, שמאות ועוד. זה זמן טוב גם לסקר שוק לגבי מחירים בשכונות סמוכות או בנייני מגורים באותה השכונה, תנודות במחירים, מה צפוי להשפיע בעתיד על ערך הדירה (בניית אזור תעשיה, אתר בנייה וכד’) וכמובן לברר היטב את זהות הקבלן ואת טיב הרישום שלו בפנקס הקבלנים.
קבלת תכניות עירוניות
בקשו לקבל מהעירייה מידע לגבי גנים, פארקים, מתחמי ספורט, תחבורה ציבורית וכל שירות עתידי שיתקבל סביב הפרויקט המתוכנן. בדקו את האזור פיזית וודאו שאין סביבו מטרד כמו זיהום סביבתי, אתר פסולת, אנטנות סולריות, מצב סוציואקונומי נמוך ועוד.
בדיקת המיסוי
בנקודה זו מומלץ לקבל ייעוץ משפטי כדי להעריך את היקף מס הרכישה שתשלמו, בייחוד אם בחרתם כבעלי דירה יחידה להשקיע לראשונה בנכס נדל”ן נוסף.
חיפוש דירה רלוונטית על הנייר
אם לא קיבלתם מידע מקדים מאיש קשר ואתם מעוניינים לרכוש דירה על הנייר, בדקו מה צפוי להתרחש באזור שלכם וקבלו מהיזם את כל הנתונים האפשריים לגבי כמות הבניינים, הדירות, הכיוונים, מה תכלול כל דירה, כמה קומות יהיו למבנה וכל פרט שיעזור לכם להעריך עד כמה העסקה משתלמת והאם היא בתקציב שלכם. אל תהססו להתמקח גם על אותן הטבות אפשריות שניתנות לעתים במצב של פריסייל ועל ההצמדה האפשרית למדד המחירים.
בדיקות משפטיות
כעת עליכם לערוך בירור משפטי לגבי היזם והקבלן (אם מדובר בישויות נפרדות, יש לערוך בדיקה לכל אחד מהם), לבדוק את הבטוחות של הקבלן לגורם המימון שלו ואת ניסיונו האישי (בעיקר ביחס לזמינות הקבלן המבצע, רמת השירות, עמידה בלוחות זמנים ואיכות הבנייה), לבחון את תהליך היתר הבנייה מול הוועדה האזורית והארצית, לאתר הערות או חובות לצד ג’ ולקבל מענה משפטי גם מול הבנק.
הערכת לוח התשלומים
עסקאות על הנייר מגדירות את לוח התשלומים על פי קצב התקדמות הבנייה בדרך כלל, אך ישנם גם מצבים שבהם ניתן להסכים על פריסה אחידה במהלך הבנייה, כמובן בצמוד למדד התשומות שנקבע בהסכם. מכיוון שישנה ערבות בנקאית והכסף מובטח, הרוכשים יכולים גם לשלם עוד בהתחלה את מלוא הסכום וכך לחסוך במדד.
חתימה על ההסכם
בתום כל הבדיקות המקדימות, יגיע השלב שבו עורך דינכם יבדוק את ההסכם (שאותו יוצר עורך הדין של הקבלן, כך שמטבע הדברים כפוף לאינטרסים שלו) ובמידת הצורך, ינהל מו”מ לגבי תנאים וסעיפים מסוימים שצריך לשפר.
ומה לגבי התשלומים?
על פי החוק, הקבלן יכול לקבל על חשבון ערך הנכס רק עד 7% ממחירו. אחוז זה מצוי בתיקון לחוק ומבטא את הבטחת כספו של הרוכש. נאמר לכם שעליכם לשלם יותר? הובטחה לכם הנחה כנגד העברת אחוז גדול יותר? מומלץ להימנע מהתקדמות בעסקה מול אותו קבלן.
משהנקודה הובהרה וברור כי התשלום הראשון שלכם יעמוד על 7%, אפשר להתקדם ללוח התשלומים המלא:
- תשלום 1 – כאמור, עומד על 7% ממחיר העסקה ואותו יש לשלם בתוך 7 ימים לחשבון נאמנות סגור שהקים הקבלן לצורך הפרויקט. חשוב לוודא טרם העברת התשלום את קיומו של כתב הוראות מתאים לנאמן ולבדוק כראוי את התנאים שבו.
- תשלום 2 – העברת תשלום של 13% בתוך 21 ימים מקבלת פנקס השוברים לתשלום שנמסר לרוכש. בשלב זה יחולו גם כל התשלומים הנוספים לפי התקדמות הבנייה, כאשר את כולם יש לבצע ע”י פנקס השוברים, למשל: תשלום 25% בגמר עבודות שלד, אינסטלציה וחשמל, 6% עם סיום חיפוי החוץ, 13% בגמר החיפוי הפנימי (מדרגות, מעקות, חלונות) וכן הלאה.
- תשלום 3 – העברת תשלום של 5% או 10% בתוך 14 ימים מיום קבלת הדירה – כמובן שכעת מדובר בדירה בנויה, בטוחה למגורים ומתאימה למגורים, שניתן לה כבר טופס 4.
רכישת הדירה למטרות השקעה: האם זה כדאי?
אם דירה על הנייר נמכרת במחיר של עד 30% פחות ממחיר השוק, צפויה להגדיל את ערכה בהתאם לביקוש והיוקרה של הפרויקט ולהימכר לאחר מכן במחיר השוק המתאים עבורו – הרי שמדובר בהשקעה מפתה ביותר.
לאחר הבנייה ניתן גם להשכיר את הנכס כדי ליצור נדל”ן מניב אפקטיבי וביציבות גבוהה או לחילופין למכור את הנכס ולחפש אחר דירה להשקעה נוספת וזולה יותר, שתשאיר בידיכם הון עצמי לא רע.
כמובן שכל אלה באים בחשבון בתנאי שאתם לוקחים בחשבון את הסיכונים שטומנת בחובם עסקה על הנייר ופועלים לפי כל השלבים החשובים כדי להבטיח את הרכישה שלכם.
כמה טיפים חשובים לפני סיום
- לעולם היו חשדנים – בעיקר משום שאת המידע אתם מקבלים לרוב מאיש קשר מקורב לקבלן/ ליזם או אפילו ממנו ישירות, עליכם להחליט האם מדובר באדם אמין, מקצועי, אמיד ועמיד, מנוסה מספיק ושהבדיקות שתבצעו לגביו לא יעלו בעיות מהותיות.
- קחו בחשבון המתנה ארוכה – דירות על הנייר הן בבחינת השקעה שהתמורה שלה איננה מיידית ולעתים מצריכה הרבה שנים של המתנה. רציתם להשקיע בנדל”ן כדי ליהנות מהכנסה קבועה מידי חודש כאן ועכשיו? זהו איננו אפיק שמתאים לכם.
- זהירות, אין ערבות – אל תיכנסו לעסקאות עם קבלנים שאין בהן ערבות וליווי בנקאי מהשקל הראשון.
- זהירות, הנחה משמעותית – הוצעה לכם דירה על הנייר במחיר “שחיטה” ביחס לערך הדירות הקיימות באזור? וודאו שאין כאן מוקש שעלול לגרום להפסד של כל העסקה, כמו ביקוש נמוך לעומת היצע שעומד לגדול משמעותית.
- הלוקיישן הוא הכל – אם הביקוש באזור גובר והמחירים בשכונה עולים בהתמדה, סימן ששווה להשקיע כאן. אל תפסחו על בדיקה קפדנית של הסביבה והערכתה בהווה בעתיד, גם ביחס לצפיפות הצפויה, דרכי הגישה, מרכזים תעשייתיים ומסחריים, מקומות פנאי ותעסוקה, מוסדות לימוד ועוד.
שנסכם?
דירה על הנייר עשויה להיות השקעה סופר משתלמת, כל עוד מבצעים אותה נכונה ובזהירות יתרה. אם תעקבו אחרי כל הדגשים והטיפים שלנו במאמר, תוכלו לאתר את האפשרויות המוצלחות ביותר ולצאת נשכרים עם נכס חדיש ועתיר רווח.
