חישוב תשואה על דירה

השקעות הנדל”ן בארץ ובעיקר בחו”ל מסתמנות כמקור הכנסה פסיבי איכותי ויציב, שמתאים למשקעים כמעט בכל סדרי הגודל. אז כיצד תוודאו שההשקעה באמת רווחית? מאמר זה יציג בפניכם את תהליך חישוב התשואה על דירה וכצד להשוות את התשואה הפוטנציאלית להשקעות בנכסים אחרים.

תשואה על דירה: מה זה אומר?

כל דירה שנקנתה לצרכי השקעה מייצרת תשואה: הרווח באחוזים שמתקבל מפעולות שבוצעו כלפי אותו הנכס. בדירות, תשואה זו מתקבלת בשתי דרכים – האחת כאשר קונים את הנכס ומוכרים אותו לאחר מכן ברווח (תשואה הונית) והשנייה כאשר משכירים אותו ומקבלים בתמורה את דמי השכירות (תשואה משכירות).

שני מרכיבי התשואה הללו מגולמים בפועל כאחוז מערכו הכולל של הנכס, מינוס ההוצאות השנתיות ששולמו עליו. או על פי הנוסחה הכללית: (הכנסות – הוצאות) X 100 : עלות הדירה.

לצורך ההמחשה, ניקח דירה שנקנתה במיליון ₪ והושכרה לאחר מכן ב-3,000 ₪ לחודש. בהנחה ולא היו עליה השנה הוצאות, הרווח השנתי שנוצר ממנה הוא 36,000 ₪ דהיינו תשואה שנתית של 3.6%. אלא שמדובר בחישוב גולמי בלבד, שכן צריך לקחת בחשבון עוד מספר גדול של פרמטרים ושאותם נציג מיד.

את התשואה מחשבים טרם הרכישה, במטרה לנבא את כדאיות ההשקעה ולהעריך האם היא משתלמת ביחס לאפיקי השקעות או נכסים אחרים בשוק. אם הנכס כבר בבעלותכם ואתם שוקלים להשכיר אותו, כדאי לערוך חישוב תשואה מדויק שמתייחס לנתונים אמיתיים ולא להערכה כללית ולבדוק האם המהלך צפוי להשתלם לכם.

תשואה על דירות להשקעה

דירות להשקעה נרכשות במטרה להרוויח תשואה כמה שיותר גדולה. בישראל, עומדת התשואה הממוצעת על 2%-4%, כאשר רק דירות מועטות צפויות להגיע לתשואה גבוהה יותר.

בנסיבות האלה, רבים מהמשקיעים מכוונים לחו”ל, שם התשואה צפויה להיות גבוהה בהרבה (החל מ-6% באירופה והחל מ-8% בארה”ב), אך דורשת היכרות מעמיקה עם התחום לאור כלל העלויות שכרוכות בתהליך הרכישה וניהול ההשכרה מרחוק. לכן לפני שממהרים לערוך חישוב תשואה, יש צורך להבין איך כדאי לקנות דירה להשקעה בחו”ל ולהכניס לחישוב את כלל הפרמטרים.

אופן חישוב התשואה

כאמור, חישוב תשואה על דירה מתקבל בהתייחסות למספר גדול של פרמטרים:

עלות הנכס אחרי הוצאות הרכישה

יש להכניס לחישוב הן את מחיר הקנייה של הדירה והן את עלות מס הרכישה וכלל ההוצאות הנלוות לעסקה (שמאי, עורך דין, היטלים, אגרות, דמי תיווך, שיפוץ וכיוצ”ב).

עלות הנכס העתידית

שווי הנכס עולה או פוחת עם השנים ולכן אם הדירה תושכר בעתיד, יש לחלק את הרווח השנתי מדמי השכירות בשווי הנכס הנוכחי ולא במחיר הקנייה במקור. בנוסף, אם קונים דירה על הנייר מקבלן צריך לקזז את עלות ההצמדה למדד תשומת הבנייה וכן את עלויות המשכנתא וביטוח הדירה.

הוצאות עתידיות

כמה יעלה לכם להשכיר את הנכס לאורך זמן? יש לכלול כל אלמנט עתידי כמו חוזים משפטיים שיצריכו שכר טרחת עורך דין, שיפוץ, תיקונים, תחזוקה, חברת ניהול (בעיקר בהשקעות בחו”ל בהן חברה מקומית תתחזק את הנכס) ועוד.

לתחשיב זה נכנסים גם תשלומי מס הכנסה: בשכירות בישראל כל נכס מעל תקרה מסוימת (בסביבות 5,300 ₪ לחודש) נושאת בחבות מס ומחויבת לניכוי מס במקור. בהשכרת הדירה בחו”ל יחולו חבויות מס מקומיות בהתאם למדינה וגם למחוז שבו הדירה ממוקמת.

הכנסה מההשכרה/ המכירה

מהו הרווח שתקבלו בפועל מפעולות שבוצעו בדירה להשקעה? זכרו שעלות הנדל”ן ושוק השכירויות העתידי לא בהכרח יהיו בעלויות מקבילות לאלו הנוכחיות. למרות שהמחירים נמצאים על פניו במגמת עלייה תמידית, יש תקופות של עצירה ואפילו ירידת מחירים, כפי שקרה בעקבות משבר הסאב פריים בארה”ב או בשנת 2020 עם פרוץ מגפת הקורונה.

כאן כדאי להתייחס באופן נקודתי גם לאפשרות להשקיע בחו”ל בנכסים לטווח ארוך (שכירות) ובנכסים לטווח קצר (השכרה לתיירים או שיפוץ ומכירה ברווח):

בהשקעה לטווח הקצר, התשואה הגבוהה ביותר בעלת רף סיכון משמעותי, כמו למשל במדינות שצפויות לצאת מיציבות כלכלית בקרוב והמשקיע “מהמר” שהן יניבו תוך מספר שנים תשואה גבוהה במיוחד כתוצאה מכך. לעומת זאת, מדינות שנגועות בשחיתות או נתונות במצב מלחמה עשויות לרסק לחלוטין את שוק הנדל”ן ולגרום להפסד. אם ההשקעה היא במדינה יציבה ומפותחת, השוק לא צפוי להיכנס לבועה אלא לטפח את התשואה באופן עקבי ובטוח לאורך 10-15 שנים. ולכן מומלץ להכניס לתחשיב התשואה גם היבט של משך וסוג ההשקעה בראיית המדינה שבה מתמקדים.

תשואה טובה ממוצעת ומה שביניהם?

החדשות הטובות הן שגם דירה להשקעה במחיר יחסית נמוך עשויה להניב תשואה גבוהה ויציבה מאוד לטווח הארוך. אם אתם יכולים להעמיד סכום כספי גבוה לטובת ההשקעה ואתם לוקחים בחשבון את אובדן הנזילות שלו בהמשך, כדאי להתמקד בהשקעות של נדל”ן מניב שהתשואה הממוצעת עליהן היא 4% ומעלה. כמובן שבהשקעות מעבר לים מדובר בתשואה מגוחכת ולכן העדיפות היא למדינות ולאזורים שבהם אפשר להגיע ל-10%-15% בשנה.

עניין נוסף שטרם התייחסנו אליו הוא סוגיית התשואה בנכסים מסחריים. נכסים אלה צורכים בהרבה מקרים שטח נמוך יחסית לדירות למגורים ומחירי השכירויות בהן לרוב נמוכים יותר, אך כתוצאה התשואה הממוצעת גבוהה יותר ועשויה להגיע גם ל-8%-9% בשנה ולעתים גם יותר.

הלכה למעשה: אז איך לחשב תשואה על דירה?

כדי לחשב בפועל את התשואה על הדירה, יש לסכום את דמי השכירות שקיבלתם השנה, חלקי שווי הדירה. למשל, אם הדירה מושכרת כרגע ב-5,000 ₪ לחודש, הרי שהרווח השנתי ממנה הוא 60,000 ₪. אם נניח ששווי הדירה בעת רכישתה עומד על 2.4 מיליון ₪, אזי התשואה שתתקבל ממנה היא 4.8%.

את החישוב הזה כבר הדגמנו ואליו כפי שכבר קראתם אמורים להיכנס כל הפרמטרים שמשפיעים על התשואה או במילים אחרות: מפחיתים מפוטנציאל התשואה הזה שנכון להערכה בלבד. כעת יש להכניס לחישוב את כל העלויות השנתיות שלכם מהנכס ולערוך אותו בשקלול של 5 שנים לפחות, כולל עליית ערך הדירה הצפוי בשנים אלה.

בואו נדגים:

השקענו בשעה טובה בדירת מגורים בברלין, ששוויה עומד על 150,000 יורו (כ-600,000 ₪) והיא מושכרת בסכום של 1,800 יורו לחודש (כ-6,600 ₪). כלומר שהרווח השנתי הפוטנציאלי בשקלים עומד כרגע לפני החישוב על 79,200 ₪.

הנדל”ן הגרמני יציב ביותר אך הביקוש בברלין גבוה ולכן אם התחזיות יבטאו עלייה בשוק של 2%-3% במהלך חמש השנים הבאות, הרי שפוטנציאל הרווח השנתי כבר יהיה בסביבות 102,000 ₪. כעת, נכנסות לתחשיב ההוצאות שמגולמות הן במעמד הקנייה (שכ”ט עו”ד, דמי תיווך, שיפוץ, משכנתא, מיסים וכו’) והן לאורך תקופת השכירות (תחזוקה, חברת ניהול, מיסים ועוד).

בהנחה וההוצאות השנתיות בשנת הקנייה מסתכמות ב-20,000 ₪ ובכל שנה מכאן והלאה עתידות להגיע ל-5,000 ₪, נקבל תחשיב הוצאות של 40,000 ₪ ולכן התשואה תעמוד אחרי החישוב על 10%. האם מדובר בתשואה ריאלית ביחס למכלול ההשקעה וביחס לתשואה שעושות דירות נוספות באזור? בדיוק כאן המקום לערוך את ההשוואה על כל המשתנים שלה ולבחור במה שיותר משתלם.

בואו נסכם:

את נוסחת החישוב לתשואה על דירה לא ניתן לחשב בצורתה הגולמית, אלא להוסיף אליה את מכלול ההיבטים שנוגעים לעסקת הרכישה, תקופת ההשכרה וכמובן הערכת התשואה בהתאם לאזור שבו משקיעים. כדי לערוך חישוב קל ומהיר, כדאי להשתמש במחשבון תשואת דירה ולקבל נתונים מדויקים.