קרקע חקלאית למכירה: מדריך לרוכשים ולמשקיעים

כשהריבית נמוכה והעלויות גבוהות, רבים מהמשקיעים מחפשים אחר אלטרנטיבות שיש בהן סיכון מסוים, אבל עם פוטנציאל תשואה משמעותי. אחת האלטרנטיבות המרכזיות בשוק כיום היא איתור קרקע חקלאית למכירה שעשויה לעבור תהליך הפשרה עתידי ולתגמל את המשקיעים ברווחים גבוהים במיוחד. האם מדובר בהשקעה כדאית? לאילו משקיעים היא תתאים? ומהם התנאים שמוכרחים להכיר? לפניכם מדריך מקיף לאיתור וקניית קרקעות חקלאיות:

מהי קרקע חקלאית, ואיך היא שונה מקרקע לבנייה?

חלום הבעלות על שטח מקרקעין מביא רבים מהמשקיעים להתעניין ברכישת קרקע חקלאית. קרקעות אלה מהוות אפיק השקעה נדל”ני לטווח הארוך, עם אופציה לגריפת רווחים ככל שהליך הפשרת הקרקע ושינוי ייעודה לבנייה מתקדם. אלא שבתהליכים אלה עוד חזון למועד, שכן מדובר בקרקעות פרטיות או כאלו שנמצאות בבעלות המינהל (מנהל מקרקעי ישראל) ומיועדות כפי ששמן מעיד, לחקלאות בלבד. על פי החוק בישראל, קרקע חקלאית הינה כל קרקע שלא חוברה למערכת שפכים, משמע שלא בוצעו בה עבודות פיתוח כלשהן.

כיצד הופכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה?

הצורך בפתרונות דיור ותעסוקה מביא להאצה יחסית בהליך המכונה “הפשרה” או “שינוי ייעוד”, במסגרתו קרקע חקלאית עשויה להפוך לקרקע למגורים, מסחר או תעשייה. זהו מסע עתיר גורמים והליכים, שנשלם רק עם צבירת היתרים, אישורי תוכניות וקבלת זכויות בנייה. עם כל “פעימת” התקדמות בהליכים אלה, יתברר עתידה המדויק של הקרקע ואיתו גם פוטנציאל התשואה שלה בסופו של דבר.

מכיוון שערכן של הקרקעות נמוך משמעותית מזה של דירות למגורים, ישנם משקיעים שמעדיפים להשקיע כבר עכשיו כמה מאות שקלים ולהמתין להפשרה כדי להפיק רווחים משמעותיים בעתיד.

הבדלים עיקריים בין קרקעות חקלאיות לקרקעות למגורים

אז מה מקנה בעלות על קרקע חקלאית? האם ניתן להפיק ממנה רווחים גם לפני שינוי הייעוד הצפוי? האם מדובר בהשקעה כדאית ביחס לקניית דירה להשקעה? ריכזנו בטבלה את כל הנתונים שמבדילים בין קרקע חקלאית לקרקע לבנייה:

קניית קרקע חקלאית

השקעה בקרקע חקלאית לא מתאימה לכלל המשקיעים. היא בהחלט נהנית מהערך המוסף של הון עצמי נמוך כנגד רווחים מדהימים בעתיד, אך בסופו של דבר זהו “הימור מחושב” שהמשקיע נדרש לקחת בהתאם לשלל פרמטרים.

קניית קרקע חקלאית בישראל

המדינה מעודדת בשנים האחרונות הליכים של שינוי ייעוד, בשל הצורך להעמיד שטחי מגורים חדשים שיכילו את גודל האוכלוסייה בתוך עשורים בודדים. ויחד עם זאת, מדובר בהליך שיימשך מספר שנים לפחות ושכולל הגשת תוכניות הנדסיות, אישורי וועדות מקומיות ומחוזיות, סבבי התנגדויות ועמידה בשלל קריטריוני סף שקובעת תוכנית המתאר הארצית (תמ”א 35). להלן הליך ההשקעה הכללי:

1. אבחון ואיתור סוג הקרקע – הקרקע המומלצת הינה קרקע שנמצאת כעת בתהליך הפשרה או שמתעתדת לעבור אחד שכזה, בהתאם לתשריטי תמ”א ודו”ח שמאי לפי תקן 22. קרקעות נוספות בהן ניתן להשקיע הינן חקלאיות המיועדות לעבודה חקלאית, קרקעות לפיתוח ותעשייה, קרקעות המיועדות לתיירות, לתחבורה, מסחר ומשרדים.
2. זיהוי המוכר – זהות מוכר הקרקע תבוצע דרך בדיקת נסח הרישום בלשכת המקרקעין. יש להבין האם זוהי קרקע שנמכרת ישירות מהבעלים או באמצעות מתווך המצויד בייפוי כוח מתאים. העדיפות היא לקרקעות בבעלות פרטית שאפשר לרשום בטאבו על שם המוכר ולא לאדמות מינהל.
3. חובות וזכויות הבעלות – ככל שהשקעתם בקרקע ותוכניותיה מתקדמות, יחולו עליכם מיסים והיטלים, כאשר עיקר ההוצאה הוא היטל השבחה שיש להביא בחשבון בשיקולי הרכישה. על פי החוק, המדינה/ הרשות המקומית רשאית להפקיע חלק מהקרקע לצרכי ציבור. כעת אתם רשאים להחזיק בקרקע ללא מגבלת זמנים, למכור אותה ברווח בהמשך הדרך ואף לבצע עסקת קומבינציה אם תחליטו לבנות עליה בעצמכם.

קניית קרקע חקלאית בחו”ל

העלויות הגבוהות בישראל גורמות למשקיעים רבים להתעניין גם באפשרויות המקרקעין שמעבר לים. תהליך ההשקעה דומה הכללי דומה, אך בצידו תגמול גדול יותר למשקיעים הודות למיסוי מקל וגם האפשרות לקבל ויזת זהב במדינות מסוימות, החל מרף מסוים. יחד עם זאת, כל מדינה מתנה את השקעות המקרקעין שלה בהגבלות משתנות:

• באוסטרליה למשל, משקיעים זרים יכולים לרכוש קרקע מופשרת לבנייה בתנאי שהבנייה תחל בפועל בתוך 12 חודשים, מרגע מתן אישור מוועדה מיוחדת לבדיקת השקעות זרות.
• לעומת זאת, אם תכוונו לרכישת נדל”ן בהונגריה, דעו שאתם מוכרחים להיות אזרחי המדינה או בעלי דרכון אירופאי כדי לרכוש קרקע חקלאית.
• אם תרצו להשקיע בקרקע בפולין, תתבקשו להגיש בקשה מיוחדת למשרד הפנים ולצרף מסמכים שמוכיחים זיקה למדינה.
• למעוניינים לרכוש נדל”ן ברומניה, מתאפשר לעשות זאת רק בכפוף להחזקה בזכויות הבנייה בפועל אך לא בזכות על הקרקע החקלאית עצמה. לכן תהליך הרכישה המומלץ הוא באופן של פתיחת חברה רומנית שרכישת הקרקע תבוצע במסגרתה.

רגע לפני שתתחילו בתהליך, אלה הדברים שחשוב לקחת בחשבון:

• איכות הקרקע – ההשקעה שלכם אמורה לשלש, לרבע ואף לחמש את עצמה בסיום שינוי הייעוד ולכן אתם מכוונים לקרקע שהוודאות להפשרתה גבוהה. אם קיימות תוכניות שמצביעות על כך שהקרקע כבר נמצאת בתהליך או לכל הפחות בתחילתו, מדובר באחת שמומלץ לבחון מקרוב.
• האם הקרקע מיועדת להפשרה – ההגדרה המדויקת של כל קרקע בישראל נמצאת באופן ברור וקשיח בתוך התב”ע. אך כאשר היא נמצאת בתהליך אישור בוועדות התכנון והבנייה, הדבר בהחלט מבשר טובות. אם לקרקע קיימת תוכנית מתאר ריאלית שכבר הוגשה לוועדה המקומית, אם התוכנית כבר הועברה למחוזית או שכבר צלחה את שני השלבים ונמצאת כעת בתהליך איחוד וחלוקה מחדש, הרי שמדובר בקרקע עם פוטנציאל הפשרה והשבחה במסלול הנכון.
• לוקיישן – כלל האצבע הוא מיקום הקרקע בסמוך לאזור מיושב. ככל שהיא אכן סמוכה לאזור שכזה, סביר להניח שקיים הרצון להתרחב אליה כדי לשמור על הרצף הטריטוריאלי של העיר או היישוב.
• זהות המוכר – גם בארץ וגם בחו”ל, שיווק ומכירת הקרקעות מבוצעת בדרך כלל מטעמה של חברה המתמחה בנושא. כמובן שאין להסתפק בנתונים הנוצצים שיוצגו לכם בשום מקרה ולבדוק את טיב החברה, המוניטין, הניסיון ועסקאות העבר שלה. מעבר לכך בדקו מיהו הבעלים של הקרקע בפועל, כדי לוודא שהמכירה תבוצע לפי החוק. בדיקה זו תבוצע מול לשכת המקרקעין.
• עלויות – ההון הנמוך בקניית קרקעות לא מעיד על כדאיות ההשקעה בהכרח. כדאי להימנע מנפילה במלכודת ולבדוק את אפשרויות המימון במידת הצורך, את פוטנציאל הרווחים העתידי בכפוף להצלחת הליך שינוי הייעוד והוצאות שעשויות להתרחש בדרך, כמו למשל היטל השבחה. כמובן שההשקעה איננה מוכוונת לרווחים מיידיים ולכן יש לדאוג לסכום פנוי להשקעה לטווח של כמה שנים.
• מיסוי – כאמור, יש לכלול בשקלול כדאיות ההשקעה גם את המיסוי הצפוי בדגש על היטל השבחה בישראל או מס רווחי הון במכירה בחו”ל בשיעור שנע בין 15%-30% בהתאם למדינת ההשקעה. החדשות הטובות הן שמשקיעים זרים זכאים להטבות רבות, חלקן מעצם ההשקעה במדינה וחלקן מכוח אמנות מס עם ישראל שמונעות כפל מיסים.

כיצד מוצאים קרקע חקלאית למכירה?

קיימות מספר אפשרויות לאיתור קרקעות חקלאיות, בארץ ובחו”ל:

מנהל מקרקעי ישראל או רשות המקרקעין – כל מדינה מפיקה אחת לתקופה מכרז למכירת קרקעות, שבו משקיעים ויזמים רשאים להשתתף ולהציע מחיר. הרשות היא זו שבוחרת את הזוכה, כאשר לרוב ההצעה הגבוהה ביותר זוכה ומשווקת את הקרקע הלאה.

כונס הנכסים – הליכי כינוס הנכסים מפקיעים את הקרקע מידי בעליהם כתוצאה מצבירת חובות ומעבירים את מכירתה לשוק החופשי. גם הפעם מדובר במכרז שבו ההצעה הגבוהה ביותר זוכה, בכפוף להצעה והפקדת ערבות בנקאית. אם מדובר בקרקע מכונס בחו”ל, חשוב מאוד לנהל את התהליך מול עורך דין מקומי שמודע לחוק ולניהול הליכי המכירה בצורה מעמיקה.

משרד תיווך – האפשרות המרכזית לחיפוש קרקעות שתאפשר לכם לנהל מו”מ עד להסכמות בין הצדדים. כאן מומלץ להשתמש במתווך מטעמכם כדי לגשר על פערים ומחלוקות וכן כדי לחשוף נתונים סמויים או בעיות שעשויות להכשיל את העסקה ולהביא להפסד.

חיפוש עצמאי – “מסלול החרוצים” שיצריך מכם לכתת רגליים ואצבעות, לחרוש את האינטרנט, ליצור קשר עם חברות ובעלי קרקעות ולבדוק האם הם מעוניינים למכור או פשוט להסתובב באזורים שבהם אתם מתמקדים באופן פיזי.

בשורה התחתונה:

קרקע חקלאית למכירה בארץ או בחו”ל עשויה להניב רווחים משמעותיים, כל עוד מזהים אותה בתהליך נכון. מדובר באפיק השקעות ששמור למשקיעים סבלניים ויסודיים ושדורש היכרות מוקדמת עם כל תנאי התהליך, סיוע מגורמים מקצועיים וודאות גבוהה בנוגע לביצוע ההשקעה בפועל.