המשקיעים הישראליים מצטיינים בזיהוי הזדמנויות, ולא בכדי רבים מהם מביעים התעניינות במה שקורה כיום בשוק הנדל”ן האירופאי: עלויות דיור נמוכות יחסית לישראל עם תשואה גבוהה בהרבה ממנה, התפתחות לטובה מבחינה תיירותית ועסקית, בירוקרטיה נוחה ועוד. אז מה עליכם לבדוק רגע לפני שממהרים להשקיע בהשקעות נדל”ן בחו”ל וספציפית באירופה? המידע המלא לפניכם:
השקעות נדל”ן באירופה: מגוון רחב של יתרונות!
באופן טבעי, לא כל 27 מדינות האיחוד האירופי מציעות את אותם התנאים למשקיעים בנדל”ן, אך ניתן להסכים כי היבשת בכלליותה, מהווה את אחד היעדים האסטרטגיים והנוחים ביותר להשקעות מהסוג הזה, הודות למספר יתרונות חשובים:
- מחירי דיור זולים בהשוואה לישראל – בייחוד במדינות מזרח אירופה, אליהן משקיעים רבים נמשכים כרגע, הודות לעלויות ממוצעות אטרקטיביות המאפשרות רכישה של כמה נכסים במקביל תוך פיזור יעיל של הסיכון.
- תשואה גבוהה – בעוד שבישראל השקעה בנדל”ן תניב לכל היותר 4%, באירופה עומדת התשואה על 9% ומעלה, בהתאם ליעד ההשקעה כמובן.
- תהליך יחסית נוח – מדינות אירופאיות רבות מעודדות ומקדמות בברכה השקעות זרות ומעמידות לשם כך תהליכים בירוקרטיים מפושטים וקצרים, תוך היכולת לנצל בחלקן הטבות מס פוטנציאליות.
- קרבה גבוהה לישראל – אחת “הצרות” בהשקעות נדל”ן באופן כללי היא המרחק הגיאוגרפי שמונע מהמשקיע לבחון מקרוב ובאופן פיזי את ההשקעה שלו. בשל הקרבה בין אירופה לישראל, קל יותר להעריך אובייקטיבית את ההשקעה ולהישאר נגישים אליה.
- מגורים בשכירות כדרך חיים – תרבות המגורים האירופאית בכלליותה, מבוססת על מגורים בשכירות ולא על רכישת דירות למגורים. הדבר מאפשר למשקיעים ליהנות מזרימה ברוכה של שוכרים, תיירים, סטודנטים ואנשי עסקים ומביקוש קבוע גם באזורים שאינם מרכזיים.
קריטריונים שחשוב לקחת בחשבון כשבוחרים נכס להשקעה באירופה
כמובן שבהשקעות כמו בהשקעות, לא קיימים יתרונות ללא חסרונות, או לכל הפחות אלמנטים שצריך להתוודע אליהם לפני שניגשים לבחינת ההשקעה עצמה:
- דיסאינפורמציה לגבי סטטוס נדל”ני באזורים פוטנציאליים – המשקיעים הישראלים נמצאים בכל זאת מעבר לים ולכן מתקשים להתעדכן מהארץ בנוגע לפרויקטים הקיימים בכל אזור אסטרטגי ובכלל להעריך ממנו את כדאיות ההשקעה. כדי להתגבר על כך, יהיה צורך לבקר במקום פיזית, או להיעזר בשירותים של חברות וסוכנויות מקומיות/ ישראליות שיעשו זאת במקומכם.
- בירוקרטיה משתנה – אם בשל המחירים הנמוכים תהיו מעוניינים לפזר את ההשקעה בכמה מוקדים שונים, יש לזכור כי התנאים בין מדינות ולעתים גם מעיר לעיר שונים בתכלית. תהליך מסירת דירה למגורים בבטומי איננו זהה לזה של לונדון ולכן יש להתייחס לכל השקעה במנותק מהתהליך שיהיה לה במקום אחר.
- תשואה ביחס להשקעה – יש לבחון לא רק את התשואה הצפויה אלא גם את יציבותה מבחינת הביקוש באזור הנכס והסוג שלו. בדיקה זו תביא בחשבון גם נתונים מקרו-כלכליים לגבי מצב המשק הכללי של אותה מדינה ומגמות הנדל” המקומיות.
- השפעת אזור המגורים על השבח – מצב סוציואקונומי נמוך עלול לסכן את ההשקעה בשל משיכת שוכרים לא מספיק טובים. בנוסף, יש לבדוק האם צפוי באזור פיתוח עירוני, האם נרשמה עלייה בביקושים, האם השכונה מתחדשת ומשפרת את מעמדה הנוכחי ועוד.
- פערי תרבות ושפה – סביר להניח שתקשורת בשפה האנגלית תקל על רוב המשקיעים, מאשר ניסיונם לתקשר עם הרשויות בשפה ההונגרית או הצ’כית. בנוסף, יש לבדוק את היכולת והנכונות להתמודד עם ההבדלים התרבותיים במדינת ההשקעה על כל המשמעויות שלהם.
- המיקום הגיאוגרפי – גם אם הניהול יהיה באחריותה של חברה חיצונית, לעתים המשקיע עצמו נדרש להגיע פיזית למקום ולכן רצוי לברר היכן נמצא הנכס ועד כמה הוא נגיש מבחינת ההגעה אליו ברמת הזמנים והעלויות.
המדינות האירופאיות שכדאי להשקיע בהן
קיימות כיום מגוון אפשרויות להשקעה בנדל”ן ברחבי אירופה, חלקן מוכוונות לדירות מגורים ואחרות לנדל”ן המסחרי. השאלה אינה רק ביחס למהות הנכס עצמו, אלא גם במדינה שבה תבוצע ההשקעה. הנה כמה מהמדינות הפופולריות ביותר:
בוקרשט
רומניה הפכה בשנים האחרונות לפנינה נדל”נית נחשקת, בייחוד בקרב משקיעים זרים. יש לכך מספר סיבות, כאשר בראשן עליית המחירים המקומית – זינוק של למעלה מ-15% בשנתיים. סיבות נוספות לתעדוף ההשקעות בבוקרשט הבירה, יהיו הקרבה לישראל (כ-2.5 שעות טיסה בלבד) והתשואה היציבה, שעומדת על 9%-10% בשנה.
ורשה
בירת פולין שינתה פניה בעשורים האחרונים והפכה למרכז תיירותי, עסקי ואקדמי בולט, שכמובן מושך אליו משקיעים רבים שמזהים את הפוטנציאל שבביקוש ובעליית המחירים. למעשה, שוק הנדל”ן של ורשה מהווה את אחד התחומים הבודדים שלא נפגעו ממשבר הקורונה וכיום נהנה מעליית מחירים המניבה תשואות גבוהות במיוחד, לכן זה לא מפתיע שרבים מבקשים להשקיע בנדל”ן בפולין.
אתונה
גם באתונה ניתן להתרשם מתנופת בנייה מרשימה למדי, המביאה לעלייה מסחררת בביקושים וליציבות טובה במחירי הדיור, הודות לאיזון היחסי עם היצע הנכסים. בשל מהלכים ממשלתיים, מחיר הנכסים נותר נוח ונמוך למדי, כך שהמשקיעים הישראליים יכולים לרכוש כאן דירה להשקעה במחצית המחיר של דירה בארץ ולקבל עליה תשואה של עד 10%.
ומה לגבי מיסוי ובירוקרטיה?
השקעות נדל”ן באירופה מחויבות במס לרשויות המקומיות וגם במס לרשות המיסים בישראל. אמנת המס עליה ישראל חתומה עם מרבית מדינות העולם, מונעת מהמשקיעים מצב של תשלום כפל מס, כך שמי ששילם עבור השקעתו האירופאית (מס רכישה או שבח), יזוכה בהתאמה מחבות המס הישראלית. חשוב להדגיש כי יש לשלם קודם כל את חבות המס למדינה בה בוצעה ההשקעה ורק לאחר מכן ובהתאם לתחשיב המדויק משלמים לרשות המיסים בישראל. תשלום בארץ יבוצע במסלול מיסוי רגיל או מסלול מיסוי מופחת, תלוי בהמלצת רואה החשבון שעמו יבוצע תכנון מס מקדים.
נקודה חשובה ואחרונה היא עניין הוויזה. כל מדינה שמקדמת אצלה השקעות זרות מאפשרת להוציא ויזה ייעודית למשקיעים הנקראת “ויזת זהב” או “גולדן ויזה”. בחלק מהמדינות, התנאי להוצאת הוויזה כולל גם מגורים לתקופה במקום ולכן צריך לוודא שהוצאתה לא מטילה עליכם אשרת שהייה במדינה הרלוונטית או התחייבות אחרת. שוויץ לדוגמה, דורשת מהמשקיעים הזרים שלה שימוש פעיל בכל השקעה. פורטוגל לעומת זאת מסווגת את תחומי ההשקעות ומציבה עבורם תנאי סף. כמובן שכל תוכנית אינה “שחור ולבן” – ככל שהמבקש בעל הון חוקי, אין לו עבר פלילי והוא מסוגל לקיים את עצמו כראוי, אין מניעה לבצע כל השקעה, בכל נכס ובכל אזור רצוי. בחלק מהמדינות תתרחש בדיקת נאותות לפני שההשקעה תצא לדרכה.
לסיכום
השקעות בנדל”ן ברחבי אירופה כרוכות בתהליך לא מורכב מבחינת מיסוי ובירוקרטיה ובתקציב השקעות נוח, המאפשר גם לפזר את ההשקעה בהתאם ליעד. הקרבה הגיאוגרפית, היצע המקומות הרחב וגם הזינוק בביקוש ובתשואה מביא ליתרון חזק למשקיעים ומאפשר להם ליהנות מרווחים יציבים לטווח הארוך.
