את המושג נדל״ן כל אחד ואחת מאיתנו שומעים באופן כמעט יומיומי בחדשות ובשיחות סלון, לא אחת כחלק ממושגים שגורים כמו ״בועת הנדל״ן״, ״משבר הנדל״ן״ או ״השקעות בנדל״ן״. נראה שאי אפשר להתכחש לעוצמה של התחום הזה שהפך להיות חלק בלתי נפרד מהחיים של כולנו, אך באותה נשימה נראה כי לא מעט אנשים עדיין לא מבינים עד הסוף את המושג ומה הוא אומר. אם כך – בואו נתחיל מהתחלה וננסה להבין מהו נדל״ן ולאחר מכן נצלול עוד קצת לעומק ונדבר על סוגי נדל״ן שונים, השקעות ועוד.
מהו נדל”ן?
ראשי התיבות של נדל״ן הם נכסי דלא ניידי – דהיינו מקרקעין, נכסים שאינם ניידים. על פי רוב ההגדרות המקובלות נדל״ן כולל כל דבר המחובר לקרקע באופן קבוע ולפי הגדרות מסוימות אחרות נכללים לעיתים חיבורים זמניים. תחת ההגדרה הזו נמצא כמובן דירות, בתים, מפעלים, בתי עסק, בנייני משרדים וכדומה, אבל גם קרקעות בלבד ללא מבנה עליהן נחשבות על פי ההגדרה כנכסי דלא ניידי.
שיעור קצר בהיסטוריה – התפתחות שוק הנדל”ן
נהוג לחשוב על נדל״ן כעל מושג מודרני, אבל האמת היא שהאחיזה של האדם במבנים נייחים החלה עוד בתקופה הפרהיסטורית ועדויות לכך ניתן למצוא במערות קבע ששימשו למגוריו של האדם הקדמון, אך אין ספק שהנקודה החשובה ביותר בהיסטוריה האנושית בעניין הזה היא המהפכה החקלאית. כשחושבים על זה, ברגע שבו האדם הצליח לביית צמחים ובעלי חיים, עלתה החשיבות של הקרקע פי עשרות מונים. מהנקודה הזו היה צורך בקרקעות, היו אדמות שנחשבו לטובות יותר מאחרות והחלו מאבקי שליטה על קרקעות. מתוך כך החל גם לצמוח המסחר במקרקעין ואנשים שילמו בדרכים שונות על חלקות אדמה לעיבוד חקלאי.
מכאן, במעבר חד לעת המודרנית, אפשר לראות שנדל״ן היה מטבע חשוב כמעט בכל תקופה ובכל חברה שהיא. לעיתים היו אלו שטחים חקלאיים לעיבוד כמו באימפריה הרומית, לעיתים קשרים ארוכי טווח כמו מערכת היחסים בין הוסאל שקיבל שטחים מאדונים עשירים באירופה של המאה השמינית ולפעמים מדובר על מבנים של ממש כמו חוות ואסמים שנחשבו ליקרי ערך מאד בתחילת ימיה של ארצות הברית. כך או כך הנדל״ן והמסחר בו הוא חלק בלתי נפרד מהתרבות האנושית משחר הימים וככל הנראה זה גם יישאר כך בעוד שנים ארוכות.
סוגי נדל”ן
נדל”ן למגורים
כל הנכסים המוגדרים כנכסים למגורים. תחת ההגדרה נמצא נכסים שאנשים רוכשים כדי לגור בהם, דירות ובתים להשכרה, בנייני מגורים משותפים לצד בתי קרקע פרטיים ועוד.
נדל”ן מסחרי
המושג נדל״ן מסחרי מתייחס לרוב לחנויות ואזורי מסחר שונים בארץ. מדובר על חנויות רחוב מחד ומצד שני על מתחמי קניות שונים ברחבי הארץ – קניונים ומתחמי קניות פתוחים.
נדל”ן תעשייתי
כל סוג נדל״ן שהוא המשמש לתעשייה – מפעלים, מכרות, מוסכים, סדנאות וכדומה.
נדל”ן משרדים
נפוץ מאד בישראל, בעיקר בגוש דן ובמרכז באופן כללי. בנייני משרדים המיועדים לפעילות עסקית של חברות שונות במשק. כיום אפשר לראות לא מעט אנשים פרטיים שבוחרים להשקיע דווקא במשרדים במקום בנדל״ן במגורים.
נדל”ן – מילון המושגים
יזם נדל”ן
אדם המתפרנס מתחום הנדל״ן לרוב בשתי דרכים עיקריות – בניית נכסים ומכירה והשבחת נכסים ומכירה.
נדל”ן מניב
המושג נדל”ן מניב מתייחס לכל נכס שהוא המייצר לבעליו הכנסות על ידי קבלת דמי שכירות חודשיים או שנתיים.
מניות בנדל”ן
אפשרות נוספת להשקעה בנדל״ן היא רכישה של מניות ואגרות חוב של חברות העוסקות בתחום הנדל״ן או השקעה בקרנות נדל״ן.
השבחה
השבחה היא אחת הדרכים להרוויח מנדל״ן. בטכניקה הזו רוכשים נכס במחיר כלשהו נמוך, משקיעים בו בדרכים שונות (למשל שיפוץ כולל מהיסוד) ומוכרים אותו ברווח.
עסקת אקזיט
זוהי בעצם השבחה ברמה הגבוהה ביותר שיש. רכישה של נכס במצב ירוד ואף לא ראוי למגורים או שימוש כלשהו, שיפוץ כולל מהיסוד בזמן קצר ומכירה בעליית ערך של עשרות אחוזים ואפילו יותר. מדובר לרוב על עסקאות מהירות במיוחד המכונות גם ״פליפ״.
תוספות בניה
תוספות בניה הן הוספת שטחים למבנה קיים. למשל בניית בריכה בחצר של בית נחשבת לתוספת בנייה וכך גם הקמה של קומה שנייה בבית קיים.
“דירה על הנייר”
דירה על הנייר היא בעצם נכס שעדיין לא קיים באופן פיזי אלא רק בתכניות. כשאנשים קונים דירה מקבלן שעדיין לא נבנתה בפועל הם בעצם רוכשים ״ דירה על הנייר״
קבוצות רכישה
התאגדות של מספר אנשים פרטיים יחד למטרות רכישה משותפת של מספר נכסים בבניין מגורים משותף לצורך הורדת המחיר הכולל באמצעות הרכישה המרוכזת שמשתלמת לקבלנים ודרך הייצוג המשותף.
היתרונות בקניית דירות להשקעה
אז ראשית חשוב להבין באופן כללי שנדל״ן נחשב לתחום יציב במיוחד וזוהי גם הסיבה שהבנקים נותנים משכנתאות בקלות יחסית. הנדל״ן נחשב ליציב בגלל שנכסים זה משהו שלרוב לא מאבד מערכו (אלא במקרים קיצוניים של אסונות למשל) ושניתן לצפות בצורה טובה את עליית הערך (אפשר לראות בקלות איך מחירי הדירות מאמירים עם השנים). על כן זוהי השקעה טובה למי שלא מבינים כל כך בהשקעות, אך חשוב להבין בעניין הזה את ההבדל בין דירה למגורים לבין דירה להשקעה. כאשר מדובר על דירה להשקעה, ניתן להשכיר אותה ולקבל תשואה חודשית שהיא גבוהה מסכום החזר המשכנתא במקרים מסוימים (אגב, כיום יש לא מעט השקעות נדל”ן בקפריסין, וביעדים שונים בחו”ל). את ההפרש ניתן להשקיע באפיקים שונים אחרים וכך אפשר למנף את ההשקעה בצורה הטובה ביותר. לעומת זאת כשמדובר על דירות למגורים, התשואה היא לא רלוונטית ולרוב גם המשכנתא מביאה לכך שאנו משלמים מעבר למה ששווה הדירה בפועל. זה לא אומר שזה לא צעד כדאי ועדיין מדובר על החזקת דירה שהערך שלה כנראה עולה, אבל בתור השקעה עם תשואה מידית זה לא בהכרח הצעד החכם ביותר.
השקעות מעבר לים – על הנדל”ן בחו”ל
כאן בישראל אנו מדברים על בועה שרק הולכת ומתנפחת, אך נראה כי במקומות אחרים בעולם שוק הנדל״ן עדיין מציע מחירים סבירים והגיוניים, ואפילו להיכנס למסגרת השקעות נדל”ן קטנות, מה מושך לא מעט ישראלים להשקיע בנדל״ן דווקא מעבר לים. השקעות נדל”ן בארה”ב למשל מאופיינות בהרבה ״פליפים״ עם אפשרויות לעסקאות מהירות ומשתלמות במיוחד. נדל”ן באירופה זו הזדמנות מצוינת לרכישת דירות במחירים זולים מאוד (בייחוד במזרח אירופה) לתשואה מהירה וקבועה לכל החיים ואפשר לראות בזמן האחרון גם לא מעט ישראלים שמשקיעים דווקא בנדל”ן בקנדה בשוק שמפגין עלייה מתונה ויציבה כבר עשר שנים כמעט. נכון, זה לא מתאים לכל אחד וזה מצריך ידע קצת מעמיק יותר, אבל במציאות הישראלית עם מחירי נדל״ן מרקיעי שחקים – הרבה פעמים זוהי האופציה היחידה (שהיא לא רעה בכלל ולרוב אף טובה יותר) שעומדת בפני מי שמחפש השקעה חכמה וטובה.
לסיכום
אם כך, נגענו פחות או יותר בכל הנושאים הבסיסיים הקשורים במושג שנקרא נדל״ן. אם אתם מתלבטים לגבי רכישה או השקעה בתחום, אלו הנושאים הבסיסיים שאתם צריכים להכיר ומכאן חשוב כמובן להעמיק וללמוד עוד על הנושאים העיקריים. זכרו כי על אף ששוק הנדל״ן בישראל הגיע למחירים פחות או יותר מטורפים, עדיין השקעה בנדל״ן נחשבת לבטוחה יותר מכל השקעה אחרת ולכן זוהי אופציה מעולה למי שפחות מבין בהשקעות. ומה המסקנה מכל זה? שווה להשקיע בנדל״ן, גם (ואולי אפילו יותר) מחוץ לישראל.
