אם יש ברשותכם הון עצמי שחסכתם ואתם מתלבטים האם והיכן להשקיע אותו, כדאי שתכירו מקרוב את היתרונות המצוינים של השקעות נדל”ן ובדגש על היצע הנכסים ופוטנציאל ההשקעות בחו”ל. עם רף כניסה נמוך ביותר (50-100 אלף ₪!), הטבות מעולות למשקיעים זרים וכמובן תשואה משמעותית, מיד תגלו כיצד השקעה פשוטה ומדויקת תניב לכם רווחים גדולים.
להשקיע את הכסף – כדי לייצר ממנו עוד כסף!
אם לא נאכל מהלחם שקנינו, נוכל להקפיא אותו ודבר לא יקרה. אם יש ברשותנו פריט נוסטלגי, נוכל לשמור עליו לאורך שנים וערכו לא יעלה. במאות תחומי חיים יש חשיבות לשימור של אלמנטים מסוימים כפי שהם, כדי לחסוך ובכך להגדיל את הרווחה האישית שלנו. ובכן, כסף עובד הפוך.
ככל שכסף זמין שעומד לרשותנו מוחזק בעו”ש, בפיקדון או בכל תוכנית חיסכון עם ריבית אפסית, הוא לא נשמר במלואו, לא מגדיל את כוחו אפילו מפסיד מערכו. מדוע זה קורה?
הותרת ההון במקומות הללו לא צוברת תשואה והריבית עליה נמוכה מאוד, כרוכה בדמי ניהול או בעמלות ומביאה לשחיקת הכסף במקרה של ירידת ערך במטבע. אז כמובן שהון נזיל ליום גשום הוא עניין מחייב כדי לממן תוכניות לטווח הקצר כמו שיפוץ בבית, אירוע משפחתי או תיקון של הרכב, אבל “הקפאה” של הון גדול ומשמעותי לאורך זמן איננה צוברת ריבית יעילה, גם לא נהנית מתשואה ובכך תביא בבוא היום לשחיקתו הבטוחה. למעשה, כסף הוא המתכת היחידה בעולם שצריך להיפרד ממנה, כדי לקבל ממנה יותר בחזרה.
אפיקי השקעה מתחום הנדל”ן שטוב להכיר
תחום ההשקעות מורכב מעשרות אפיקי השקעה אפשריים, חלקם מבוצעים בשוק ההון דרך מניות, אג”חים וקרנות סל. זהו שוק תנודתי שבו קיימת קורלציה בין רמת סיכון גבוהה לרווחים גבוהים ובהתאמה גם בין רמת סיכון נמוכה לרווחים רדודים.
מכיוון שהשקעות אלה נוטות לתנודתיות גדולה בשנים האחרונות כתוצאה ממשבר הקורונה, המלחמה באוקראינה ואפילו התמורות הפוליטיות-חברתיות בישראל, רבים מהמשקיעים מעדיפים לחזור בחזרה לאפיקים הסולידיים והוודאיים ובראשם השקעות נדל”ן.
אז מהן האפשרויות הקיימות בענף הנדל”ן? רגע לפני שנפרט לגביהן, נזכיר כי התחום מציע קשת רחבה של אפיקי השקעות וביניהם דירות להשקעה, משרדים, קרקעות וחנויות – בארץ ובחו”ל, כולם פותחים את שעריהם למשקיעים חדשים ומנוסים כאחד, בדגש על כוח השקעות חכם וסבלני שמזהה את הביקוש לנכסים כמקור להגדלת ערכם ומשיג רווחים משמעותיים תוך מספר שנים בלבד.
קרקעות להשקעה
קרקעות הן אפיק השקעה נחשק הודות למחירן הנמוך שצפוי לעלות משמעותית בעתיד ככל שיופשרו ויפותחו לצרכי מגורים או תעשייה ומסחר. אם נוסיף לכך את ההיצע הדליל של קרקעות ישראליות, נקבל אפיק השקעה איכותי שיכפיל, ישלש ואף ירבע את ערכו כבר בתוך מספר שנים. בניגוד להשקעות נדל”ן אחרות, הקרקע לא כרוכה בהשקעה מתמשכת כתוצאה מהליכי בנייה, מציאת שוכרים וגביית שכר הדירה מה שמותיר אותה חסכונית מאוד תמורת סכום צנוע בלבד.
השקעה בקרנות ריט
קרנות REIT מאפשרות לכם להשקיע בנדל”ן מבלי לאתר ולרכוש פיזית את הנכס ולדאוג להשקעה עצמה והכל בתשואה גבוהה יותר. איך בדיוק זה עובד? הקרן משקיעה בנכסים מניבים בכפוף לחוק, משכירה אותם ומחלקת בין משקיעיה את כל הרווחים מההשבחה. אפשר לעשות זאת על ידי פנייה לקרן נאמנות שברשותה קרנות זרות, או לרכוש תעודת סל שעוקבת אחרי מדדי ריט. מדובר באפיק השקעה איכותי שפעילותו בישראל מתרחבת בשנים האחרונות וכוללת גם הטבת מס שקובעת פטור (25%) בחלוקת הרווחים כדיבידנד.
השקעות בנדל”ן מסחרי
אמנם רוב המשקיעים פונים אל השקעות הנדל”ן למגורים, אך בשל מחירו הנמוך ויציבות התשואה, עולה בשנים האחרונות כוחו של הנדל”ן המסחרי המורכב ממשרדים, חנויות, מפעלים, מתחמי נופש וכל שטח אחר שאיננו מיועד למגורים. ויחד עם זאת, זהו אפיק השקעות שכרוך בתחזוקה משמעותית יותר, גם כתוצאה מדמי הניהול ותשלום הארנונה וגם עקב המיסוי שחל עליו בעת הרכישה. גם תהליך המכירה ממושך יותר, מה שמציב את ההשקעה בסיכון גדול יותר אך כאמור כנגד תשואה כפולה ואף משולשת.
השקעות נדל”ן בישראל VS השקעות נדל”ן בחו”ל
יוקר המחייה שמשפיע בתורו על מחירי הנדל”ן גוזר על משקיעים רבים להסתפק בהון השקעות נמוך מאשר בעבר ולקוות לרכישה מוצלחת שתממש את הפוטנציאל ההתחלתי שלה. בנסיבות אלה, אנו עדים למספר גדול של משקיעים שפונים לשוק הנדל”ן הבינלאומי ומחפשים אחר קרקעות, בתים, משרדים, מתחמי תיירות כמו מלונות או דירות אירוח שידועים בהחזר ההשקעה העצום שלהם ושלל נכסים שמחירם נמוך בהשוואה לישראל, במדינות בהן התשואה המובטחת גבוהה יותר.
למרות זאת, אי אפשר להתעלם מהסיכונים הברורים של כל השקעה מעבר לים: פערי שפה שמגבילים את יכולת ניהול הבירוקרטיה והמשא ומתן, מרחק פיזי מהנכס שמגביל את היכולת להעריך את מצבו האמיתי או לעקוב אחר ההשבחה ועליית הערך שלו, מגבלות מוניציפליות, הליכי איתור נכסים, הליכי בנייה ושיפוץ ומאפייני שוכרים שונים לחלוטין. אז האם שווה יותר לרכוש נדל”ן מניב בארץ או בחו”ל?
על ההשקעות בארץ
כשמחירי הדיור עולים בהתמדה והיצע הנכסים הנמוך מביא לביקוש עצום, נפתחת דלת קסמים בקרב משקיעים שברשותם הון עצמי נמוך לרכישת קרקע חקלאית או הון עצמי גדול לקניית דירה שנייה, שממצבת אותם בקדמת פוטנציאל הרווחים. השקעות הנדל”ן בישראל מתורגמות ברוב הנכסים לכדי תשואה בשיעור 3%-4% בשנה, בשוק שמאופיין ביציבות ובחוסן מרשים בעיקר בעתות משבר.
בשל מבנה שוק הנדל”ן המקומי, רוב המשקיעים מתמקדים בנכסי מגורים שנמצאים באזורים פריפריאליים, שם ניתן להסתפק בכ-500,000 ₪ כדי לרכוש דירה קטנה או למנף את הסכום כהון עצמי לנטילת משכנתא. כמובן שמינוף שכזה יחזיר את עצמו במהירות ככל שיימצא שוכר מתאים כך שגם חישוב התשואה ישתנה לטובה בתוך שנים בודדות.
באשר לאפיק ההשקעה בקרקעות, הרי שרוב ההשקעות מתמקדות באיתור קרקעות חקלאיות שצפויות לעבור תהליך הפשרה עתידי, במסגרתו ערך הקרקע יוכפל. אם הקרקע אכן הופשרה והחלו בה עבודות פיתוח, תחול עליית ערך נוספת וכן הלאה, מה שיכול להבטיח רווח מקסימלי לכל מטרה עתידית כמו פנסיה, ירושה לילדים וכיוצ”ב.
בשוק הנדל”ן המסחרי, רוב המשקיעים מתמקדים במשרדים או חנויות, גם הפעם בדגש על אזורי הפריפריה ובפרוייקטים מקומיים שנמצאים בהליכי פיתוח ובנייה. סכום ההשקעה נמוך בהרבה ביחס לנדל”ן למגורים ועומד על כ-250-300 אלף השקלים, מה שמייתר את הצורך במשכנתא ולכן עשוי לצבור תשואה של 6%-7% לכל הפחות.
על ההשקעות בחו”ל
כפי שקראתם, יותר ויותר משקיעי נדל”ן פוזלים לעבר מחירי הנכסים בחו”ל ובעיקר במדינות אירופאיות שבהן אפשר להרוויח גם את הקרבה היחסית לארץ. רוב מדינות ההשקעה נחשבות למפותחות, מתקדמות ומבוססות, כך שמחירי הנדל”ן שלהן זוכים ליציבות מקסימלית, אך מושפעים במקביל מהליכי ההתייקרות הגלובלית שמעלים את ערך הנכסים בכ-3% בממוצע מידי שנה.
רף החדירה לשוק הנדל”ן הזר נמוך מזה של ישראל בכחצי מיליון שקלים. למעשה, די בסכום של 200,000 שקלים כדי לרכוש דירה בת 3 חדרים בבוקרשט ואילו סכום ששווה רק מחצית דירה ישראלית כבר יספיק לרכישת נדל”ן בקפריסין.
חיפוש אקטיבי, איכותי וזהיר אחר הנכסים הטובים ביותר יביא לתשואה מבטיחה ששיעורה עומד על 8%-10% בממוצע, כאשר במקומות מסוימים כמו למשל ארה”ב, קנדה ולונדון היא צפויה להגיע גם ל-12% וצפונה. כמובן שגם כאן קיימת אפשרות ההשקעה בנכסים מסחריים ובסכומים נמוכים בהרבה, לצד התפתחות של אפיקים מקוריים נוספים כמו בתי דיור מוגן, דירות אירוח לתיירים, דיור לסטודנטים ובתי נופש.
בשל הרצון של רוב מדינות העולם לעודד השקעות זרות שמאיצות את הכלכלה המקומית, ניתנות למשקיעים גם הטבות שונות, ממיסוי נמוך שמגובה באמנת מס עם ישראל למניעת כפל מס ועד לתמריצים מפנקים כמו למשל “מסלול ויזת זהב” המונהג במדינות כמו יוון, קפריסין או פורטוגל, בהן השקעה שמעל סכום מסוים תעניק לכם מעמד של תושבים במדינה על כל המשתמע מכך.
אז מה עדיף?
סקירה מהירה של יתרונות וחסרונות ההשקעה מטה את הכף לטובת השקעות הנדל”ן בחו”ל.
ראשית, הצורך הוא בהון עצמי נמוך בלבד המשמש לרכישה או לחילופין להשגת הלוואה בתנאים מצוינים למשקיעים. תנאים אלה הם תוצאה של הכרה מדינית בחשיבותם של משקיעים, שמזרימים כסף בתקופה של משברים גלובליים ומחזקים את הכלכלה המקומית.
שנית, ישנו ערך פיננסי גדול יותר בכל השקעה, המתבטא הן בעליית ערך שנתית גבוהה יותר והן במיסוי נמוך עם העדר כפל מס. גם שוק השכירויות במדינות בהן מתרחשת הגירה ותיירות מפותח יותר ומכיל שוכרים איכותיים ומבוססים.
שלישית, ענף הנדל”ן בחו”ל מקצועי יותר: רובו מנוהל בידי מתווכי נדל”ן וחברות ניהול, מה שמקל ואף חוסך משמעותית בתהליך איתור הנכסים ורכישתם, מציאת שוכרים בפועל ודאגה לתחזוקת הנכס לאורך תקופת הבעלות. למעשה, עם חברה מקומית מעולה ניתן אפילו להשקיע מרחוק מבלי לדרוך ביעד כלל.
בשורה התחתונה:
אפיק השקעות הנדל”ן מסתמן בשנים האחרונות כפופולרי בקרב משקיעים ישראליים. תמורת הון עצמי שאיננו מספיק לרכישת דירה בישראל, ניתן להשקיע בנכסי נדל”ן בחו”ל מהם התשואה מבטיחה ועצם הבעלות מספקת יציבות, ביטחון וגם אופק עתידי רחב יותר.
